住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場（《上海證券報》6月25日）。
此前，北京市住建委等部門也曾說過，現(xiàn)在市場上90%以上都是自住型需求，投資投機(jī)性需求基本被擠出。但是，人們不禁要問，那為何近期房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了騷動呢？成交量放大、部分城市價格微漲、地王又現(xiàn)、千人排隊拼搶樓盤等現(xiàn)象在一線城市開始涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù)顯示，5月份上漲城市比4月份多一倍。
以筆者分析，在限購政策沒有任何松動情況下，應(yīng)該說這波行情主要是自住型剛需拉動的。宏觀背景是，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，穩(wěn)增長被提至重要位置，開發(fā)商等根據(jù)過去“經(jīng)驗”，大肆吹噓、散布放松房地產(chǎn)調(diào)控來穩(wěn)增長的輿論氛圍，以此忽悠剛需入市。自住型剛需由于預(yù)期房價繼續(xù)下行，此前一直持觀望態(tài)度。近期，在開發(fā)商忽悠下，在存款準(zhǔn)備金率和利率下調(diào)的宏觀微調(diào)下，以及個別部委放出一些容易讓市場誤解曲解的政策信號慫恿下，剛性需求開始騷動而集中投入購買，成為推動這波行情的主要原因。
但不可否認(rèn)的是，來自市場的信息表明，第二套房的改善性需求和投資性需求，也同時進(jìn)入市場。一些地方政府放松或者變相放松限購政策，致使一小部分投資投機(jī)性需求渾水摸魚進(jìn)入市場，對市場形成一定需求壓力。此時，說“投機(jī)性需求基本上被擠出了市場”為之尚早。
只要限購政策不退出，市場中的自住型剛需就對房價構(gòu)不成威脅，動搖不了房價整體下行的大勢。首先，剛需非常有限，而且剛需一旦購買后就會退出市場，不像投機(jī)性炒房一波又一波，最終吹大泡沫。其次，滿足自住型剛需的供給渠道多、數(shù)量大。商品房市場的中小戶型住房，正在加快建設(shè)的保障性住房都將很快投入市場。
因而，控制房價的關(guān)鍵是徹底打壓和擠出投資投機(jī)性需求的力度不能減輕。就目前而言，投資投機(jī)性需求被基本擠出市場，只是主觀估計而已，尚沒有具體數(shù)據(jù)進(jìn)行縝密論證。最為擔(dān)心的是地方政府明里暗里變相松動限購政策，使得投資投機(jī)性需求繞道入市。只要限購政策不松懈，地王出現(xiàn)、房價微漲、千人排隊搶購樓盤等，都只不過是曇花一現(xiàn)罷了。