當(dāng)前中國不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，但部分熱點地區(qū)存在明顯泡沫。在未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場短期大幅波動帶來的風(fēng)險。
對中國房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷
判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房價收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性和方法的科學(xué)性，本文選取房價收入比和住房租售比兩個指標(biāo)來對中國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。
（一）基于房價收入比判斷，當(dāng)前中國不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫，但熱點地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房價收入比一般定義為一套住房的價格是一個家庭年收入的多少倍，其具有計算簡便、含義直觀的特點，但最大缺點和應(yīng)用難點則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。
很長一段時間里，中國學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房價合理區(qū)間的“國際標(biāo)準(zhǔn)”。事實上，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個國家，房價收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國次貸危機(jī)爆發(fā)前全國房價收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。
我們認(rèn)為，評價一個城市的房價水平是否合理，不宜用一個國家或地區(qū)的房價收入比去評估另一個國家或地區(qū)的房價收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房價收入比的多年均值作為評價房價水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。一旦房價收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房價出現(xiàn)了異常變化。
2.判斷結(jié)論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點地區(qū)存在明顯泡沫。
1997年以來，全國城鎮(zhèn)的房價收入比均值為8.4倍，2011年的房價收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來的新低。用房價收入比指標(biāo)衡量，從全國范圍來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價是有收入水平支撐的，房價總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，目前全國城鎮(zhèn)房價不存在全局性泡沫。
雖然用房價收入比指標(biāo)衡量，全國的房價水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，用房價收入比指標(biāo)來衡量北京、上海、海南等部分熱點城市的房價，可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房價收入比均值為13.6倍。從2007年開始，北京的房價收入比快速上升。其中，2010年北京的房價收入比高達(dá)24.1倍，為1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房價仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。
（二）基于房屋租售比判斷，當(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價與月租賃價格的比值，通常指每平方米建筑面積的房價與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。
一般來說，買房可能存在投機(jī)的成分，但租房則更多是實際居住需求。因此，根據(jù)房屋租售比來測定房地產(chǎn)市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產(chǎn)市場中投資投機(jī)需求越大。
2.判斷結(jié)論：北京、上海等熱點地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內(nèi)的租房價格數(shù)據(jù)，本文僅對北京和上海的租售比進(jìn)行了計算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達(dá)360倍，上海的商品房租售比高達(dá)327倍，均為2000年以來的最高水平。
其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國際標(biāo)準(zhǔn)上限300：1。因此，根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷，目前北京、上海的房地產(chǎn)市場存在明顯泡沫。
綜上分析，中國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在一定泡沫，需要引起高度重視。
中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸
（一）龐大的剛性需求奠定了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域不會硬著陸的市場基礎(chǔ)。
對于剛性需求占比大的房地產(chǎn)市場而言，就很少會出現(xiàn)房價一跌再跌的現(xiàn)象，因為只要房地產(chǎn)市場經(jīng)過了實質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)硬著陸，還是要看房地產(chǎn)市場本身的剛性供需情況。
1.全國范圍內(nèi)住宅總體仍呈現(xiàn)供小于需態(tài)勢。
（1）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費需求可分為三部分：第一部分是城鎮(zhèn)化帶來的需求，包括主動融入(農(nóng)民工)或被動卷入(失地農(nóng)民)城市化的農(nóng)民，以及畢業(yè)留城的大學(xué)生。第二部分是人口和家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的需求，主要指一些到了結(jié)婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮(zhèn)居民的改善型購房需求。
綜上，預(yù)計中國未來每年新增住房消費需求約有13.05億平方米。值得強(qiáng)調(diào)的是，上述計算僅僅考慮了新增需求量，房改后多年積累的住宅消費存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產(chǎn)市場的剛性住房消費需求非常龐大。
（2）中國住宅供給情況。土地資源是制約房地產(chǎn)供給的最主要因素。粗略計算，當(dāng)前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米，共計約可以提供80億平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經(jīng)通過預(yù)售對外銷售了。
從供需數(shù)據(jù)來看，這些供給僅用來消化存量需求缺口都不夠，上面計算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決定了未來土地供應(yīng)的緊張局面只會比以往更為嚴(yán)峻而不會更加寬松。
2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢。
從北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢。因此，從實際供需數(shù)據(jù)來看，中國全國范圍內(nèi)，包括北京、上海等具體城市中，居民對住房的需求是剛性的，數(shù)量也是巨大的，而且將會是持續(xù)的，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴跌的可能性很小。
當(dāng)然，所有潛在的需求不一定都轉(zhuǎn)化為真實的有效購買需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產(chǎn)市場不會硬著陸的市場基礎(chǔ)。
（二）房地產(chǎn)領(lǐng)域的低杠桿率為中國化解可能發(fā)生的風(fēng)險提供了時間和空間。
盡管中國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，二手房市場的抵押品放貸率也只有60%左右。中國老百姓對住房看得很重，輕易不會出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。中國房地產(chǎn)按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個百分點，按揭貸款證券化率為零。
綜合上述情況，中國房地產(chǎn)市場調(diào)整可能引致的風(fēng)險將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會像美國那樣由于房地產(chǎn)金融的去杠桿化而引起整個金融市場的塌陷。同時房地產(chǎn)風(fēng)險的傳導(dǎo)過程，也會因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時滯，從而為化解風(fēng)險提供了必要的時間和空間。
（三）防止住房價格暴跌，政府仍有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。
當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格回落，是政府主動調(diào)控的結(jié)果，并非房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)所造成。當(dāng)前在防止房價出現(xiàn)“暴跌”的同時，也要防止市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈。下一階段，應(yīng)在堅持本次調(diào)控政策措施的同時，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效制度的研究和政策儲備，確保房地產(chǎn)市場由調(diào)控狀態(tài)向自主性增長平滑有序轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場下行不會導(dǎo)致銀行體系崩潰
深入分析來看，中國房地產(chǎn)貸款總體風(fēng)險可控，房地產(chǎn)市場下行不會導(dǎo)致銀行體系的崩潰。
首先，中國銀行體系中房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對較低。截至2011年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，占各項貸款余額的20.1%，這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動輒占半壁江山的情況有很大不同。主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速也在逐步回落，2011
年同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點。
其次，中國銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品極少，中國不存在類似美國系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險。次貸危機(jī)前，美國金融機(jī)構(gòu)將各種“零首付”貸款以及只付利息的抵押貸款進(jìn)行了多重包裝，導(dǎo)致了風(fēng)險的相互傳染并放大，進(jìn)而引發(fā)沖擊美國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。而中國銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品數(shù)量極少，風(fēng)險特征相對簡單。
再次，從貸款具體結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)合理。以工商銀行為例，截至2011年3季度末房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下特點：
第一，抵押品充足的個人住房按揭貸款是主體。截至2011年3季度末，工行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款占總貸款的21.98%，其中個人住房貸款占15.1%。
第二，貸款主要支持居民合理的個人住房融資需求，單戶貸款額度較小。截至2011年3季度末，工行個人住房貸款戶均余額21.33萬元，其中：50萬元（含）以下貸款余額占比為68.85%，且絕大部分為自住性住房，一套房按揭占比95.31%。
第三，個人住房貸款抵押率（貸款余額/抵押物評估值）為37.61%，剩余成數(shù)（貸款余額/抵押物評估價值）在8成以上的個人按揭貸款余額為零，房價波動對貸款質(zhì)量影響可控。
綜上，房地產(chǎn)相關(guān)貸款質(zhì)量良好，這在不良率指標(biāo)上也能得到驗證。
而在未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的大背景下，中國房地產(chǎn)市場需求仍有很大的空間，房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生硬著陸的可能性很小。這是商業(yè)銀行面臨的歷史機(jī)遇，所以商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但與此同時，也要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場短期內(nèi)的暴漲暴跌帶來的風(fēng)險。
（本文系個人觀點，與所在機(jī)構(gòu)無關(guān)）