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        不要起哄房地產,狼總會來
        2012-06-04   作者:陳志龍  來源:國際金融報
         
        【字號
          中國的房地產市場任何時候都不缺“好故事”,今年亦然。
          五月,樓市吊詭而混沌,各種聲音從未消停過,釋放的信號空前雜亂,各種猜測和判斷驟然而起。先是揚州、營口等地“放氣球”,探測“穩(wěn)增長”基調下,地方“微調”的空間有多大。在這一過程中,雖然沒有一個地方承認是對抗性救市,而都是打著“以引導合理住房需求,改善居民居住條件”的剛需名義進行的。一時間,剛需成為救市的主打牌,媒體一窩蜂跟進捍衛(wèi)剛需,一度言必稱剛需。進入中旬,有關“穩(wěn)定房地產調控成果”的論述又給各方以想像空間,有專家和媒體解讀說,這樣的聲音意味著房地產調控已告一段落,樓市調控已“見底”。在揚州的示范作用下,更多城市開始有恃無恐地以各種名義對限購政策進行“微調”,年初住建部曾經表態(tài)露頭就打,而在紅五月中,卻三緘其口,配合默契,有的官員甚至出面幫地方打圓場解釋其政策“微調”的依據(jù),一時間市場信號呈現(xiàn)出空前的混雜和迷亂。
          透過各種喧囂聲,如果對這個特殊年份紅五月的“熱銷”情況,進行細致地結構性分析,恐怕會很難得出樂觀結論。蘇州新房成交量在40個城市中始終處于前列,其中兩周成交在40城中排名第一,一周居第二位。主要原因是蘇州地鐵開通,使得沿線及計劃中的未來即將開通的線路周邊樓盤以想像空間,導致購買力的集中釋放。南京公布的上個月6400套房屋銷售報告顯示,江北、雨花、江寧、六合等郊區(qū)萬元以下的樓盤占了5000多套,而南京目前房價最高的奧體板塊,中海鳳凰、仁恒江灣城兩處新樓盤只占380套左右。上周,在無錫開會,風光旖旎的太湖新城居然有7000元左右的低價房,返程時經停常州,新區(qū)也有六七千元左右的樓盤,已基本回到2009年初的水平。“看房的人不多,可選的余地很大。”當?shù)赜嘘P負責同志介紹。
          成交有反彈,不要寄望太高;復蘇無動力,亦無從談起。從5月份一些城市的成交活躍來看,應該有其合理的一面。本輪調控兩年多來,因觀望壓抑而被擱置的購房需求得到一次集中釋放。有真實需求的購房人打破僵局,考慮出手,開發(fā)商也不再觀望和僥幸,迫于流動性的考慮,抓住政策短暫的真空期,無奈抓緊出貨,集中進行一次去庫存化。應該說,這是各方理性博弈的結果。但是,合理居住需求難以拯救中國樓市過度泡沫化的危局,所謂的剛性需求刺激不了過度投機的市場走向衰退,短期波動亦難言政策轉向和市場轉機。如果經驗性地認為,每次調控都是“機會大于風險”,買房者總是好運氣,一如2008年的短暫調控,短期的陣痛換來了超乎尋常的回報,那“狼來了”的故事總有一天會重演,誰都不想做那個被吃的小孩。
          現(xiàn)實很慘酷,伴隨著金融危機中的去杠桿化,大量的止贖事件集中爆發(fā),許多人節(jié)衣縮食還債,美國高杠桿的負資產人士只能申請破產保護,房子大量還給銀行。房價低迷又使得銀行進一步收緊抵押貸款發(fā)放標準,形成惡性循環(huán),美國人經歷了二戰(zhàn)以來最痛苦的一次資產負債表修復過程。
          事實證明,任何國家的房地產市場,如果決策者、監(jiān)管者有太多自身利益而投鼠忌器,首鼠兩端,縮手縮腳,政策曖昧,放縱并任由泡沫膨化,市場各派因利益見風使舵,相互拉鋸,必將加大非理性亢奮和波動,不斷延緩拉長調整的時間,使得市場健康的因素日益式微,而這從根本上難以阻止泡沫最終破滅的宿命,當超級泡沫累積到最終并破滅的那一刻,將意味著整個系統(tǒng)性的突變和崩潰。
          中國城市居民的住房資產市值已突破100萬億元,這一數(shù)字已經與中國銀行業(yè)的總資產基本對應。過去10年間,房地產占中國經濟的比重日益上升,房地產開發(fā)投資占GDP的規(guī)模比重越來越大,銀行體系30%的貸款進入房地產及相關領域,如果房地產市場遭遇類似美國或者迪拜式的寒流或者大幅下挫,中國銀行體系必將“技術性破產”。
          房地產深度地綁架并附著于中國的經濟體系,成為主動脈血管上的膠質瘤和血管內壁厚厚的脂肪層,使得整個經濟體日益臃腫而病態(tài),如何安全地排除瘤,防止惡變,對脂肪層進行去脂化處理,需要大智慧和超乎尋常的技巧,更需要堅定的決心和歷史的擔當。
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