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        房價波動與經(jīng)濟周期變化將更加一致
        2012-05-28   作者:劉利剛(澳新銀行大中華區(qū)經(jīng)濟研究總監(jiān))  來源:證券時報
         
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          讓我們先來梳理一下目前的房地產(chǎn)調控政策。首先是增大供應。根據(jù)“十二五”規(guī)劃中,2011年-2015年內(nèi)新建3600萬套保障房,在去年完工約430萬套后,今年計劃新增保障房供應500萬套。同時,在去年開工1000萬套的基礎上,今年保障房將新開工700萬套。
          由于房地產(chǎn)的建設周期大約為2年-2.5年,在未來一兩年內(nèi),保障房將被大規(guī)模地投放市場,這將成為整個市場供應的重要保證。從過去幾年商品房供應來看,每年新增供應量也不過為600萬套-800萬套,未來數(shù)年年均700萬套的保障房供應,將從根本上改變中國房地產(chǎn)市場的供求局面。
          誠然,一旦房地產(chǎn)市場調控增強,房地產(chǎn)投資的回報率下降,商品房新增供應量也可能相應下滑。按此估計,未來數(shù)年年均新增住房供應量(加上保障房)約為1200萬套-1400萬套,與過去數(shù)年相比,約有60%-80%的增量。從需求端考慮,未來數(shù)年的年均城市新增就業(yè)人口大約為2300萬人-2500萬人左右,這一規(guī)模與“十一五”期間相當。
          城市新增就業(yè)人口主要包括原本自然增長的城市就業(yè)人口和進入城市的農(nóng)民工群體。在“十一五”期間,城市新增就業(yè)人口規(guī)模約為年均2500萬人,但城市新增的商品房供應量卻僅為600萬套-800萬套,這在很大程度上導致了供需的失衡。
          在“十二五”規(guī)劃的后續(xù)年份,就業(yè)人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當,但商品房與保障房的供應量卻開始猛增,按照一套房屋入住兩個人的簡單測算,中國將逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡,這也是自1998年啟動房改之后首度出現(xiàn)的。在這一局面出現(xiàn)之前,相信中央政府仍將堅持“抑制投機”的基本政策,以保證房地產(chǎn)市場能夠成功實現(xiàn)結構性調整。
          可以說,調整房地產(chǎn)結構,也是本輪房地產(chǎn)調控的另一個重要政策著力點,通過加大市場交易和流轉成本,在提高房地產(chǎn)投資的首付和貸款成本的同時實施“限購”,中國事實上奉行的是“半市場、半行政”的房地產(chǎn)調控模式。盡管這一調控模式受到了很多的質疑,但從價格的反應來看,這一政策已經(jīng)取得了一定成效。
          如果堅持目前的房地產(chǎn)調控政策基調,相信中國有望在中期內(nèi)實現(xiàn)這一住房供應制度——政府實施一定補貼的保障房將主要提供給中低收入群體;相對較為高端的、更遵循市場機制的商品房將被供應給收入較高的人群,但較高的居住和交易成本仍可能長期維持。
          當然,要真正達到這樣的效果,保障房的供應比例必須達到一定的臨界值,中國提出“十二五”期間保障房的供應比例約為20%,似乎預示著臨界值的大致范圍。在筆者看來,20%不是一個新增供應量的概念,或更接近于存量概念。按照“十二五”規(guī)劃,要新建3600萬套保障房,加上“十一五”期間建設的保障房計算,大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房。
          按照中國目前的城市化率比例,到“十二五”末期,中國的城市化率將達到52%左右水平,對應的城市人口將超過7億人,按此計算,保障房的供應比例將接近20%水平,與政府的相關目標暗合。
          一般認為,中國的勞動人口在2015年前后將出現(xiàn)下降趨勢,這意味著房地產(chǎn)的新增供應規(guī)模也需要逐漸減少,即所謂的“剛性需求”將不會對市場產(chǎn)生明顯的沖擊作用,彼時存量房的交易應該能夠滿足市場的基本需求。房地產(chǎn)市場的一般波動,也將更加遵循經(jīng)濟周期的變化。
          目前,中國在溫州已展開個人海外直接投資的試點,這對長期實施資本管制、資金“只進不出”的中國經(jīng)濟來說有著重要的示范意義:中國居民可以走出國門投資正處低迷的歐美房市;隨著人民幣匯率雙向波動性明顯增強,人民幣單邊升值預期的明顯減弱,將改變境外資金長期持有中國房地產(chǎn)的投資模式。另外,房地產(chǎn)投資的回報率下降及持有成本和交易成本的不斷上升,也將抑制國內(nèi)外資金進入這一領域的興趣。
          盡管近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示70個大中城市房價仍處于下調過程中,但目前經(jīng)濟正處于超預期下滑之中,如何“防止房價反彈”,依然是房地產(chǎn)調控的重要目標。對中國房地產(chǎn)市場來說,這又意味著什么呢?
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