根據(jù)有關(guān)規(guī)定,在義務(wù)教育階段,名校原則上采用劃片招生的政策,即在該校附近一定范圍內(nèi)的住戶,可以免試入學(xué)。于是,一些家長紛紛“擇校而居”,在名校招生區(qū)域內(nèi)購買房屋即“學(xué)區(qū)房”。然而,許多人最終卻未能如愿上學(xué)。由此產(chǎn)生的購房糾紛應(yīng)如何處理呢?又是一年招生時,以下案例或許會對你有所幫助。
【案例】
為使兒子能進(jìn)入心儀的初中名校,馬萍想在該名校附近買房,然后將兒子的戶口遷過去。經(jīng)過一再打聽,馬萍終于打聽到于玲有房子要賣。于玲明知自己的房子雖離學(xué)校不遠(yuǎn)但不在招生區(qū)域內(nèi),但為賣個好房價,竟隱瞞真相,一再聲稱“絕對沒有問題”。滿心歡喜的馬萍直到付完房款、辦好過戶手續(xù)之后,在當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理戶口遷移手續(xù)時,才得知自己上當(dāng)受騙。
【分析】
馬萍有權(quán)請求撤銷購房合同。這里涉及到合同欺詐問題,即一方當(dāng)事人為了獲取非法利益,故意捏造虛假情況,或歪曲、掩蓋真實(shí)情況,使對方陷入錯誤認(rèn)識并因此違反真實(shí)意思表示,而與之訂立、履行合同。《合同法》第五十四條第二款規(guī)定:“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”馬萍有權(quán)自知道被騙之日起一年內(nèi),行使合同撤銷權(quán),要求于玲返還房款、賠償損失。
【案例】
肖葦為讓兒子進(jìn)入當(dāng)?shù)刈钣忻闹袑W(xué),購買了一套“學(xué)區(qū)房”,并與賣主在合同中言明其購買目的是為了讓兒子進(jìn)入該中學(xué)。事后,肖葦?shù)弥撝袑W(xué)已改變以往作法,要求孩子出生時的戶口便落在片區(qū)內(nèi),如果只是日后買房而在片區(qū)內(nèi)居住,即使孩子的戶口遷過去,也與該中學(xué)無緣。肖葦隨即要求退房,但被賣主拒絕。
【分析】
肖葦有權(quán)請求解除購房合同。《合同法》第九十四條規(guī)定:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;……”其中的不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而合同目的則是指當(dāng)事人訂立合同時所想得到的結(jié)果。本案中,中學(xué)改變以往的招生作法,為肖葦所不能預(yù)見、不能避免、不能克服,屬于不可抗力。另一方面,肖葦之所以購買該房屋,是為了讓兒子能夠因此入讀該中學(xué),但隨著招生政策的變更,已無法得到該結(jié)果,且無法得到該結(jié)果,并不是任何一方當(dāng)事人的過錯所造成。在這種情況下,任何一方當(dāng)事人都有權(quán)行使解除權(quán)。
【案例】
2009年,胡嘉獲得了一套兩室一廳的經(jīng)濟(jì)適用房,位于當(dāng)?shù)匾凰浦袑W(xué)旁邊。2011年,胡嘉因準(zhǔn)備全家長期去外地打工而想出賣該房。適逢好友廖湘為能讓女兒上名校而要購買“學(xué)區(qū)房”,兩人于是一拍即合。不料,名校出臺限制招生措施規(guī)定,必須是提前三年遷入才享有劃片招生優(yōu)惠,也即意味著廖湘的女兒無法通過優(yōu)惠在該名校就讀。廖湘隨即提出退房退款,但被胡嘉拒絕。
【分析】
廖湘與胡嘉的房屋買賣合同無效。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易。”《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》也指出:“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。”胡嘉獲得經(jīng)濟(jì)適用住房僅2年,明顯在禁售之列。而《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效。即本案的房屋買賣合同從行為開始時起便對雙方?jīng)]有法律約束力,必須退房退款。