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        公租房“出師不利”值得深究
        2012-04-09   作者:楊紅旭(房地產(chǎn)研究人士)  來源:東方早報(bào)
         
        【字號(hào)

         
          楊紅旭

          近期,多地公租房推出“頭道菜”,可令人意外的是,鄭州去年12月推出的1353套公租房,自面向社會(huì)公開配租以來,只收到不到100張申請(qǐng)表;近期上海首批兩個(gè)市籌公租房項(xiàng)目,首期申請(qǐng)率僅為四成;武漢市首批公租房啟用,七成房源無人問津。
          公租房寄托著政府和民眾太多期望,可謂千呼萬喚始出來,卻遭此冷遇,未免讓人一頭霧水。民眾申請(qǐng)公租房不積極的原因,大概可歸結(jié)為以下三點(diǎn):
          首先,租金不實(shí)惠。按國家指導(dǎo)方針,公租房租金應(yīng)略低于市場租金水平。這讓租房人有些失望。既然是保障房,很多住房困難群體希望能切實(shí)得到一大截實(shí)惠,而不是一點(diǎn)點(diǎn)好處。廉租房大受歡迎,主要是其租金遠(yuǎn)低于市場水平,只是其準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格,只限于本地住房困難的低收入家庭。而公租房的目標(biāo)群體有三:本地中低收入家庭、外來務(wù)工人員、青年職工。公租房的需求,其實(shí)主要在后兩類人那里,而且多集中于房價(jià)偏高、外來人口眾多的大城市。在廣大中小城市,經(jīng)濟(jì)適用房的需求,反倒大于公租房。
          作為公租房需求主力軍的外來務(wù)工者和年輕小白領(lǐng),他們以前所租房源,其實(shí)多數(shù)比較實(shí)惠。外來務(wù)工人員的住房主要有兩種,一是單位提供的宿舍,其中部分屬簡易工棚,一般不需要付租金;二是郊區(qū)農(nóng)民房,租金遠(yuǎn)比商品房便宜。年輕小白領(lǐng)則多在城中村落腳,或在商品房小區(qū)群租,租金多低于成套的商品住宅。公租房的租金,一般參考成套商品住宅的租金,即便是略低于后者,但卻仍高于農(nóng)民房、群租房。這自然讓上述兩類群體感受不到公租房的實(shí)惠。好在,上海的公租房運(yùn)營商正考慮對(duì)租金進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)惠。
          其次,位置偏遠(yuǎn)。一般而言,保障房多位于郊區(qū)。如果是經(jīng)濟(jì)適用房,由于具有產(chǎn)權(quán),存在較大升值潛力,相對(duì)容易銷售,位置不是大問題。廉租房和公租房位置偏遠(yuǎn),則很容易被目標(biāo)群體放棄。房租可能略低于市場水平,但交通成本卻直線上升。除了交通之外,其他郊區(qū)生活配套也不完善,商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施欠缺。很多人租房,除了房租因素外,還多圖個(gè)生活、上班方便,位置遠(yuǎn)就成了大問題。
          再次,準(zhǔn)入門檻偏高。按理說,公租房覆蓋面遠(yuǎn)大于廉租房,也大于經(jīng)濟(jì)適用房。但既然是保障房,總得設(shè)置門檻,門檻的高低比較難于把握。至少目前看來,部分城市的門檻偏高了。比如鄭州規(guī)定:社會(huì)保險(xiǎn)連續(xù)繳納一年以上或累計(jì)交納三年以上、月工資低于1700元。再如武漢要求:新就業(yè)人員要求月收入2500元以內(nèi),畢業(yè)不超過五年等,新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生還被要求提供用人單位的擔(dān)保證明。這些硬性條件,很容易把部分公租房的“剛需”拒之門外。
          以公租房替代經(jīng)適房,以租賃式保障替代產(chǎn)權(quán)式保障,這一住房保障改革方向是正確的,但如何把好事做好,使公租房既叫好又叫座,卻需各級(jí)政府思量。
          筆者的建議有四。一是,興建公租房要注意規(guī)模適度,切莫在理不清思路的情況下跟風(fēng)一哄而上,否則將造成后遺癥,不好收攤。二是,要嚴(yán)格遵循“降低成本、控制租金”的原則,比如鼓勵(lì)有地單位、市區(qū)城中村和郊區(qū)村集體利用低成本土地進(jìn)行投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理公租房。三是,公租房選址一定要便民,一般以市區(qū)為宜,郊區(qū)項(xiàng)目應(yīng)鄰近軌道交通。四是,做好保障對(duì)象摸底工作,適度降低準(zhǔn)入門檻,絕不能空有維護(hù)民生的光鮮旗號(hào),卻存在大量公租房租不出去的荒唐現(xiàn)象。

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