那就再清楚不過，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。消費(fèi)品價(jià)格是可以穩(wěn)定的，投資品價(jià)格就不可能穩(wěn)定。
溫總理在記者會(huì)上表示，房價(jià)還遠(yuǎn)沒有回到合理位置，調(diào)控不能放松，正面回應(yīng)一些利益群體因?yàn)榻诜績r(jià)下降推動(dòng)政策放松的博弈。對房價(jià)未來會(huì)降20％、30％還是降50％，近期各種“猜想”和“預(yù)期”滿天飛。實(shí)際是在試探房價(jià)調(diào)控的底線。筆者的理解，現(xiàn)在各方關(guān)注房價(jià)下降，仍是把房地產(chǎn)的未來作為投資品市場來定位，這個(gè)思路似與溫總理對房地產(chǎn)的提問的回應(yīng)，與政府一再強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控終極目標(biāo)并不一致。房價(jià)下降是調(diào)控目標(biāo)的一部分，把房價(jià)下降水平作為判斷調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的依據(jù)，并以此確定下一步房地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略，結(jié)果可能南轅北轍。
溫總理在記者會(huì)上對合理房價(jià)的解釋，是與居民收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述，是政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善“抑制”投機(jī)、投資性需求的政策和措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。
房價(jià)顯然是調(diào)控的目標(biāo)。但既然要房價(jià)合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應(yīng)，那也就是說，房價(jià)回歸后還必須穩(wěn)定。什么樣的房地產(chǎn)的價(jià)格可能被穩(wěn)定，投資性房地產(chǎn)價(jià)格可能穩(wěn)定嗎？再清楚不過，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費(fèi)品”而非“投資品”。消費(fèi)品價(jià)格和投資品價(jià)格是完全不同的形成機(jī)制。消費(fèi)品價(jià)格是可以穩(wěn)定的，投資品價(jià)格就不可能穩(wěn)定。
“居住”需求屬于實(shí)際有效需求，以一套基本住房為效用最大滿足度，是真正意義上的“剛性”需求。而且受收入和可支配能力的約束，對價(jià)格上漲非常敏感。價(jià)格上漲過高，購房能力下降，有效需求受到壓抑，市場呈現(xiàn)供大于求，房價(jià)應(yīng)該有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定。居住性市場，屬于消費(fèi)品市場，具有消費(fèi)品的效用最大滿足度這一重要特點(diǎn)。一個(gè)人吃一碗飯吃飽了，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開始遞減，同樣的價(jià)格就賣不出去，價(jià)格就必須降下來。這種網(wǎng)狀調(diào)整過程，就形成消費(fèi)品市場的均衡價(jià)格。房地產(chǎn)以居住為主就具備消費(fèi)品的屬性，效用最大化的約束成立，市場供求關(guān)系定價(jià)理論可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的均衡價(jià)格。
以投資為主的房地產(chǎn)市場，屬于資產(chǎn)類市場，投資需求沒有效用最大化的約束，投資品的市場價(jià)格不可能通過實(shí)際供求決定。投資是以價(jià)格差異為“賺錢”的目標(biāo)，賺錢的“效用”是無限大的。“賺錢需求”不在意價(jià)格高，而是在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢需求屬于效用無限大，不可能出現(xiàn)與這種無限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。所以，理論和實(shí)踐都說明，房地產(chǎn)假如成了是以投資為主的市場，不可能靠增加供給來調(diào)整價(jià)格最后形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平。
特別是在銀行信貸的支持下，這種無限賺錢需求得到低成本資金，基本不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。在銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸給了價(jià)格上漲源源不斷動(dòng)力的情形下。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋
“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。
特別糟糕的是，如果不把兩類需求市場嚴(yán)格分開，投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，會(huì)把平均價(jià)格拉高，整體房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價(jià)水平以及房價(jià)預(yù)期，也會(huì)變得越來越無法承受。有報(bào)道顯示，在本輪宏觀調(diào)控前，大城市的平均“月供”水平，即月收入與房價(jià)的比達(dá)76%。就是說，按照現(xiàn)在的房價(jià)和收入水平，一般城市居民購房，其平均一個(gè)月的收入中有76%須用于住房支出。這個(gè)數(shù)字最高達(dá)到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超過50%。現(xiàn)實(shí)中的真實(shí)有效需求，即首套房的剛性需求階層哪里有這么高的支付能力？所謂城市化意義上的進(jìn)城農(nóng)民工的居住需求后面的支付能力與房價(jià)，以及將來房價(jià)預(yù)期之間的差距，更是無法聯(lián)系起來。
全世界，包括發(fā)達(dá)國家，很少有一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產(chǎn)市場的管理更嚴(yán)格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機(jī)性行為的獲利空間，有些國家采取高資本利得稅的方式。德國更厲害，直接限制房價(jià)上漲幅度，超過規(guī)定嚴(yán)重的會(huì)被認(rèn)定為犯罪。中國目前一部分人過多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，而很多人住不起房，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距，隱含了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的極大不穩(wěn)定。
如果“抑制”投機(jī)、投資需求和房價(jià)穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)，未來的房地產(chǎn)市場就該是以居住為主的消費(fèi)品市場，這樣，房地產(chǎn)調(diào)控政策就可能長期化、制度化。比如繼續(xù)實(shí)施對第二套購房的差別性信貸，以保證市場滿足一套房的有效需求的約束的假設(shè)成立，另外，在更大范圍內(nèi)實(shí)施房產(chǎn)稅，加大房屋持有成本，遏制投機(jī)、投資活動(dòng)。這就能在最大限度上使房地產(chǎn)價(jià)格保持相對穩(wěn)定。
概而言之，對房地產(chǎn)市場未來形勢的判斷，不能僅考慮價(jià)格下降幅度，還應(yīng)考慮未來價(jià)格的穩(wěn)定和最終市場可能是以居住為主的屬性定位。