在一波強勁的大牛市之后，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷連續(xù)五年的調(diào)整。美國房價從峰值下跌了三分之一，新房庫存與現(xiàn)房庫存都降到戰(zhàn)后最低水平，影響購房成本的按揭利率水平也處于歷史最低。當前，這些因素都有利于美國房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。然而，這并不意味著美國房地產(chǎn)即將迎來繁榮。
房屋可負擔性的改善并不等于更多的人將會購買房屋。與前些年銀行發(fā)放抵押貸款極為寬松的條件相比，現(xiàn)在銀行普遍收緊了貸款條件，首付比例也普遍提升到了20%以上。這在很大程度上抵消了可負擔性改善的正面效果。另外，止贖房仍舊未能消化完畢，對于房地產(chǎn)市場將施加持續(xù)壓力。
更重要的是，除了這些表面因素，需要理解對房地產(chǎn)市場自身內(nèi)在運行邏輯。房地產(chǎn)作為美國經(jīng)濟的有機組成部分，既有消費屬性又有資本品屬性，其狀況綜合地反映了經(jīng)濟運行的壓力與動力。
為了把房地產(chǎn)放在整體經(jīng)濟中研究，筆者收集了1965年至今的美國房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)，并量化分析房地產(chǎn)新房開工量及房地產(chǎn)價格的方向性趨勢與各主要經(jīng)濟指標的方向性走勢之間的關(guān)系。分析發(fā)現(xiàn)，不僅房地產(chǎn)市場內(nèi)嵌于經(jīng)濟運行，而且房地產(chǎn)市場開工量與價格遵循不同的動力學原則。
分析顯示，新房開工量的主要影響因素包括國債存量增速、長期利率、就業(yè)增速與美元匯率等。較低的利率以及強勢美元對于新房開工量在低位企穩(wěn)起到了關(guān)鍵作用。過去兩年，奧巴馬政府大舉舉債支出，也對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了支持性作用。然而，隨著白宮數(shù)次迫近國債上限，美國政府開支瘋狂上揚的局面注定無法持久。事實上，國債存量增速早在2009年即已筑頂，目前在持續(xù)下滑中。按照筆者分析，國債存量增速將持續(xù)下滑，未來兩年平均增速約為6.6%，高于未來GDP名義增速，但低于8.3%的歷史平均水平。該指標下滑將持續(xù)施壓房地產(chǎn)。
同時，就業(yè)市場的持續(xù)疲弱也不利于房地產(chǎn)市場。事實上，就業(yè)增速在前幾個月創(chuàng)出本輪經(jīng)濟復(fù)蘇最高速度之后開始下滑，該指標未來可能持續(xù)走弱。
如此，房地產(chǎn)開工量在可以預(yù)見的未來很可能無法大幅回升。筆者預(yù)測，該指標很可能維持在70萬套以下水平。這一水平不僅遠低于160萬套的新家庭形成數(shù)，也遠低于2006年最高峰時210萬套的新房開工量。從長期圖上看，這一水平位于二戰(zhàn)后的最低水平，難言“繁榮”。
更加黯淡的是房價前景。依據(jù)類似的分析模型，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的影響因素不同于新房開工量，主要受到國際貿(mào)易、美元匯率、股市估值水平、利率風險溢水等因素的影響。房地產(chǎn)為可被投資的一種資產(chǎn)，受到家庭與企業(yè)投資組合配置變更的影響。很自然地，強勢美元與股市估值上揚都有利于房地產(chǎn)價格。不過，鑒于美元以及股市估值上揚空間有限，其正面影響很可能無法抵消來自貿(mào)易逆差收窄、利率風險溢水高企的負面影響。
貿(mào)易逆差擴張時，大量國際資金流入美國，有利于推升美國房價。而目前美國經(jīng)濟處于持續(xù)再平衡過程中，典型的體現(xiàn)是貿(mào)易逆差的大幅收窄。從2006年美國貿(mào)易逆差為7000億美元，到2011年已經(jīng)收窄到4700億美元。未來隨著去杠桿化進程持續(xù)，貿(mào)易逆差有可能繼續(xù)收窄。
同時，信用風險與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)明確的負向關(guān)系。2008年金融危機的一大遺產(chǎn)是信用風險溢水居高不下。歷史上，該指標的平均水平約為2%，在危機期間上升至3%附近。而2008年金融危機期間，信用風險溢水飆升至6%以上，唯一可比的時期是上世紀30年代大蕭條。2009年之后美國經(jīng)濟復(fù)蘇，該指標卻拒絕下滑，目前仍舊停留在3%附近，也就是歷史上經(jīng)濟衰退的平均水平。在可以預(yù)見的未來，該指標仍舊停留于此，這將持續(xù)施壓房地產(chǎn)價格。
從以上量化分析得到的結(jié)論是，美國房地產(chǎn)價格仍有小幅下滑空間，在未來一兩年內(nèi)難以大幅反彈。綜合而言，美國房地產(chǎn)在可以預(yù)見的未來難以給美國經(jīng)濟以正面推動。按照美聯(lián)儲調(diào)查的經(jīng)濟學家平均預(yù)測，美國經(jīng)濟2012年可望增長2.3%，2013年可望增長2.7%。這一樂觀預(yù)期與上述對房地產(chǎn)市場的分析并不吻合，按照筆者預(yù)測，今年美國經(jīng)濟的增速可能低于去年（約1.3%），而2013年不排除美國經(jīng)濟再次陷入負增長的可能。