近期有些城市出臺(tái)了房地產(chǎn)微調(diào)措施，盡管難逃被叫停的命運(yùn)，但也表明，在現(xiàn)行框架下，地方政府短期內(nèi)無(wú)法轉(zhuǎn)變對(duì)土地財(cái)政的依賴，放松房地產(chǎn)調(diào)控的沖動(dòng)仍存。事實(shí)上，短期措施無(wú)法遏制地方政府依賴土地財(cái)政的沖動(dòng)，也無(wú)法解決房地產(chǎn)供求關(guān)系的失衡。因此，房地產(chǎn)調(diào)控需要長(zhǎng)效制度建設(shè)逐漸完善和跟進(jìn)，否則短期措施一旦退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將在布滿荊棘的老路上踏步。
長(zhǎng)期制度建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要多層次多方面的制度創(chuàng)新同步推進(jìn)并加快配套改革。筆者認(rèn)為，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制至少要將以下四個(gè)方面作為著力點(diǎn)。
一是要進(jìn)一步厘清房地產(chǎn)領(lǐng)域中政府與市場(chǎng)的職能邊界，進(jìn)而完善住房保障體系，在政府托底的基礎(chǔ)上發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用。這就需要完善住房供給體系，滿足不同群體多層次住房需求；加大保障房建設(shè)力度，使住房保障標(biāo)準(zhǔn)隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平定期同步浮動(dòng)；推動(dòng)市場(chǎng)觀念轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房與租房的協(xié)調(diào)配合；充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用和政府監(jiān)管調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率處于合理范圍。
二是加快財(cái)政稅收體制建設(shè)。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)稅收制度，如交易稅、房地產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）等。要加快推進(jìn)財(cái)政體制改革，使地方政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)相對(duì)應(yīng)，從而有助于擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。同時(shí)，要探索推進(jìn)遺產(chǎn)稅，包括當(dāng)房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)時(shí)的相關(guān)稅收制度，從而抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投資和炒作。
三是改革和探索土地使用制度。目前，部分城市正在以保障房為突破口探索以“年租制”替代“出讓制”的房地產(chǎn)分體流通機(jī)制。“年租制”能實(shí)現(xiàn)作為土地增值收益的級(jí)差地租大部分收歸公共財(cái)政，并可有效降低房?jī)r(jià)，抑制房地產(chǎn)過(guò)度的投資需求。應(yīng)根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與“出讓制”的對(duì)接機(jī)制。
四是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融系統(tǒng)的長(zhǎng)效協(xié)同機(jī)制。可通過(guò)貨幣金融手段引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)吸取日本房地產(chǎn)泡沫與美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，妥善評(píng)估和處理匯率變化和資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，使相關(guān)政策能夠相互配合，聯(lián)動(dòng)協(xié)同推進(jìn)。