清華大學房地產研究所所長 劉洪玉
同策咨詢研究中心總監(jiān) 張宏偉
記者：你認為近期樓市調控會出現(xiàn)微調嗎？
劉洪玉：對住房市場實行限購、限貸、限價等嚴厲調控措施已經快兩年了，到目前為止，絕大多數城市的住房價格趨于穩(wěn)定或穩(wěn)中有降，應該說本輪調控已取得了初步成效。從總體上看，由于住房價格相對于居民收入來說仍然處于高位，住房的使用需求和投資需求數量仍然很大，所以從中央層面上，還看不出短期內有對調控政策進行微調的必要。
張宏偉：當前樓市調控“微調”已成共識，但是樓市調控大勢仍將繼續(xù)進行。當前調控政策不可進行過大幅度的調整，尤其是不能超越過多“自住需求”這個門檻。
從全國范圍內政策變化情況來看，樓市調控已經呈現(xiàn)出定向寬松或局部放松的跡象，但是，在地方政府頻發(fā)“微調”信號的同時，中央層面關于調控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質性松口。佛山松綁版限購令“半日游”，蕪湖免契稅補貼買房新政被叫停，多數原因是由于這些政策放松過度。
記者：四大銀行首套房貸利率將不高于基準利率，請問這是樓市調控的微調信號嗎？
劉洪玉：支持家庭購買首套住房，是幾乎所有國家住房政策的重要內容。從2010年4月開始的本輪住房市場調控，主要是通過各種調控措施抑制不合理的住房需求，購買首套住房顯然不屬于不合理住房需求的范疇。在近兩年的調控實踐中我們發(fā)現(xiàn)，各地在抑制不合理住房需求的過程中，家庭購買首套住房的貸款可獲得性和利率也受到了較大影響，使合理住房消費也受到抑制。
因此，四大銀行首套房貸利率將不高于基準利率，應該更多地理解為銀行體系終于明白了本輪調控的政策原意，而非政策微調。
張宏偉：從政策走向角度而言，信貸政策松動，也就是限貸政策松動，如銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠，這樣也可以帶動樓市成交。但是，當前只是對首套房貸利率做出了適當微調，首套房貸利率對于市場的影響在于其首套房貸額度、下調的幅度和審批周期：
第一，當前首套房貸只是回歸基準利率，相對于之前較為寬松的八折、八五折的優(yōu)惠利率還是相對較高，當前首套房貸利率是否繼續(xù)回調尚未知。
第二，由于整個信貸政策尚無明顯松動，因此在住房貸款額度上預計也不會太松動，首套房貸的額度到底多少，目前無法評估。
第三，當前首套房貸的審批周期是否縮短，如果審批周期縮短，那么對于樓市成交量也會起到助推的作用。
因此，從這個角度而言，首套房貸定向放松的力度還不夠，盡管首套房貸利率回歸基準利率有助于樓市成交量小幅回暖，但是限貸還是對于樓市調控發(fā)揮著非常重要的作用，首套房利率回基準，難以促進成交量大幅回暖。
記者：你認為樓市宏觀調控政策可能會在2012年有所松動嗎？大概在幾月份呢？有人說兩會后的第二季度是樓市政策的分水嶺，你怎么看？
劉洪玉：調控政策的變化，一是看住房市場本身的發(fā)展變化情況，二是看住房市場在經濟社會中扮演的角色情況。調控的目標是穩(wěn)定住房市場，理論上最穩(wěn)定的住房市場，應該是住房實際交易價格與經濟社會基本面因素決定的住房理論價格時的狀態(tài)，近年住房實際價格遠高于理論價格，市場又不能依靠自身的力量向理論價格回歸，因此需要政府干預或住房市場調控促其合理回歸。但如果發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)住房實際價格較大幅度地反向背離理論價格的狀態(tài)，就需要放松調控甚至反向調控。
另外，住房市場對宏觀經濟發(fā)展有著重要的影響，如果宏觀經濟基本面發(fā)生比較重要的變化，也不排除像1998年和2009年那樣通過刺激住房市場來促進宏觀經濟狀況的好轉。因此，不論從住房市場本身還是從宏觀經濟發(fā)展對住房市場的角色需求看，2012年住房市場調控政策可能出現(xiàn)微調，比如加大對居民家庭購買首套住房金融和稅收支持，但不會出現(xiàn)分水嶺式的變化。
張宏偉：2012樓市調控政策不可能出現(xiàn)實質性的松動，但是，無論兩會房地產市場調控政策如何定調，樓市調控政策在執(zhí)行層面走向“微調”已成共識，但是調控政策的微調幅度不會太大，尤其是不能超越過多“自住需求”這個門檻。尤其是在兩會之后，有可能以“自住需求”為核心，各個地方有可能會研究并執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策，房產稅的征收和住房限售政策。
記者：房地產企業(yè)的出路在哪里？
劉洪玉：接受“暴利行業(yè)”已經成為過去式的現(xiàn)實，促進企業(yè)穩(wěn)定增長和內涵式發(fā)展。
張宏偉：開發(fā)企業(yè)應以“現(xiàn)金為王”，及時“換倉”謀求下一輪的房地產市場發(fā)展機會：
第一，采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金。從當前市場表現(xiàn)來看，一些標桿房企如萬科、招商、保利等已經在全國范圍內啟動了營銷計劃來快速回籠資金，眼下各個城市房地產市場成交量回暖主要也是基于這些龍頭房企的推盤動作及市場帶動作用。
第二，拓展融資渠道，為公司在逆勢中尋求拿地及發(fā)展機會。當前房地產信托、中期票據等成為房企解決發(fā)展過程中融資手段之一。