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　　北京、上海、廣州和深圳等主要城市的住房成交量在今年2月中旬以來都有明顯增加，這引來了各種評(píng)論。在當(dāng)前背景下，要解釋住房成交量突增很困難，因?yàn)闊o論從供求關(guān)系，還是從政策層面，都可以找到貌似合理的論據(jù)。
　　理論研究中有一種觀點(diǎn)，公共政策與公眾預(yù)期是相互建構(gòu)的。也就是說，應(yīng)急式的政策舉措會(huì)加劇公眾短視化的行為預(yù)期，而公眾充滿機(jī)會(huì)主義的預(yù)期又為出臺(tái)短期化的公共政策提供了舞臺(tái)。假如這種循環(huán)不斷延續(xù)，不僅不利于解決一些根本性的關(guān)鍵問題，反而會(huì)形成路徑依賴，為持續(xù)發(fā)展埋下隱患。從這個(gè)角度說，討論房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不僅非常及時(shí)，也非常必要。
　　任何一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制要達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)行，都必須做到利益兼容。但是，知易行難。以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)、已購(gòu)房群體和未購(gòu)房群體在內(nèi)的不同主體，都有差異化的利益導(dǎo)向，就此，如果能找到一種實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)（編按：指一項(xiàng)政策能至少有利于一個(gè)人，而不會(huì)對(duì)任何其他人造成損害）的機(jī)制，自然是最佳方案。但在既有約束條件下，這幾乎不可能，因?yàn)橛袔讓?duì)利益是相互排斥的。
　　而且，即便是同一個(gè)主體的利益，也在不斷變化，在購(gòu)房前或許對(duì)成交價(jià)格過高而憤憤不平，在購(gòu)房后又對(duì)房?jī)r(jià)上漲過慢、尤其是房?jī)r(jià)下跌表達(dá)不滿。正因?yàn)槿绱耍�才出現(xiàn)了理想主義和實(shí)用主義的分野。理想主義者認(rèn)為，在沒有設(shè)計(jì)出最優(yōu)機(jī)制之前，最好不要輕舉妄動(dòng)；而實(shí)用主義者則認(rèn)為，既然一時(shí)無法找到最優(yōu)的方案，那就先做出相對(duì)可行的選擇。
　　以限購(gòu)措施為例，理想主義者會(huì)因其行政色彩過濃、干擾了自由選擇而大加批判；而實(shí)用主義者會(huì)認(rèn)為它符合當(dāng)前中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行邏輯，是緩解房地產(chǎn)業(yè)各種積重難返之問題的一種次優(yōu)選擇。兩種視角孰優(yōu)孰劣，在此不細(xì)論。
　　更重要的是，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)的問題是中國(guó)在發(fā)展和改革中所面臨的一系列深層次體制機(jī)制問題的集中反映。比如，快速城市化與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)趨于固化的問題，中央與地方財(cái)權(quán)和事權(quán)配置問題，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)與政府職能轉(zhuǎn)變問題，市場(chǎng)化改革與收入分配問題，甚至還涉及到出口導(dǎo)向戰(zhàn)略和國(guó)際經(jīng)濟(jì)格局變遷問題。要在這些相互交織的問題中梳理出改革策略，既需要智慧，也需要時(shí)間。因而，更為可取的視角是將限購(gòu)措施看作是為破解深層次問題贏得時(shí)間的一種重要手段。問題在于，能否把握好這種戰(zhàn)機(jī)。其中，探索房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)重要內(nèi)容。
　　從積極的意義上說，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的目的是要保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，形成符合中國(guó)國(guó)情的住房體系，盡可能達(dá)到住有所居的狀態(tài)。從消極的意義上說，一方面要防止房地產(chǎn)業(yè)存在的問題威脅經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定，另一方面要防止行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的肆意干擾。
　　在當(dāng)前背景下，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制至少應(yīng)堅(jiān)持三項(xiàng)原則：政府主導(dǎo)、分層分類以及統(tǒng)籌兼顧。
　　“政府主導(dǎo)”有兩層含義。一是相對(duì)于各種市場(chǎng)主體，政府應(yīng)增強(qiáng)決策的自主性，盡量減少各類利益集團(tuán)對(duì)公共決策的滲透。這意味著政府既要減少對(duì)利益集團(tuán)的依賴，又要不斷提高自身的行政能力。二是在層級(jí)化的政府體系中，應(yīng)按照權(quán)責(zé)一致的原則合理分工，比如中央政府負(fù)責(zé)宏觀“掌舵”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)安全指數(shù)和住有所居實(shí)現(xiàn)程度等指標(biāo)去考評(píng)省級(jí)政府的房地產(chǎn)調(diào)控工作，省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控負(fù)總責(zé)，規(guī)劃符合各地實(shí)際情況的市場(chǎng)發(fā)展和住房保障計(jì)劃，地市級(jí)和縣級(jí)政府具體落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作。
　　“分層分類”的原則可概括為：“高端有約束、中端有支持、低端有保障”。“高端有約束”是指針對(duì)價(jià)高、面積大的豪華商品住宅，無論是供應(yīng)還是需求，無論是否首套，都應(yīng)該運(yùn)用稅收等政策予以約束，但不宜簡(jiǎn)單地禁止，因?yàn)閷医�不止的事�?shí)說明與其堵，還不如疏。“中端有支持”是指針對(duì)小戶型的普通商品住宅，尤其是首套房的購(gòu)房群體，應(yīng)該在稅費(fèi)和其他政策方面予以支持。“低端有保障”是指針對(duì)危棚簡(jiǎn)屋，尤其是住房困難群體，應(yīng)該通過住房保障政策予以救濟(jì)。
　　“統(tǒng)籌兼顧”原則有三層含義。第一是在制定出臺(tái)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)政策之時(shí)兼顧其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，提前研判形勢(shì)，有針對(duì)性地提出對(duì)策。在二十多年的住房制度改革過程中，這方面有許多教訓(xùn)值得吸取。第二是制定出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策要統(tǒng)籌兼顧各種群體的利益，對(duì)于合理的利益訴求應(yīng)予以保護(hù)，對(duì)于有爭(zhēng)議的利益訴求按照弱勢(shì)群體優(yōu)先的原則處理，對(duì)于危及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的利益訴求要堅(jiān)決打擊。第三是房地產(chǎn)調(diào)控政策要兼顧城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，使之不成為城市化和人口相對(duì)自由流動(dòng)的主要障礙。
　　具體而言，長(zhǎng)效的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制應(yīng)包括這樣幾方面內(nèi)容：明確調(diào)控目標(biāo)、理順中央政府與地方政府間的關(guān)系、創(chuàng)新用地制度、完善住房信息系統(tǒng)、合理配置政策工具。
　　首先要明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。由于成交均價(jià)存在較多內(nèi)在缺陷，因而只以均價(jià)作為目標(biāo)的調(diào)控做法有待改進(jìn)。建議圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展編制市場(chǎng)穩(wěn)健指數(shù)，圍繞住房保障編制有效保障指數(shù)，將兩個(gè)指數(shù)作為體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的監(jiān)測(cè)參考基準(zhǔn)。
　　其次要理順中央政府與地方政府間的關(guān)系，尤其是合理劃分中央政府和地方政府的財(cái)權(quán)、事權(quán)，改善政府績(jī)效考評(píng)機(jī)制，提高各級(jí)政府推行房地產(chǎn)調(diào)控的積極性。
　　創(chuàng)新用地制度，改土地批租模式為年租模式，真正體現(xiàn)“平均地權(quán)、漲價(jià)歸公”。一方面，每一個(gè)城市居民都應(yīng)該享有相同面積住宅用地的長(zhǎng)期使用權(quán)，另一方面，以年租方式降低土地初始出讓的價(jià)格，用年租金的租率作為政策杠桿調(diào)節(jié)地租收入在遠(yuǎn)期和近期的分配，以及與土地有相關(guān)利益的各方之間的關(guān)系。
　　通過開展全國(guó)住房普查完善住房信息系統(tǒng)，建立相對(duì)全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)和住房保障評(píng)價(jià)系統(tǒng)，為房地產(chǎn)調(diào)控提供堅(jiān)實(shí)的信息基礎(chǔ)。
　　最后，合理配置政策工具。在房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制中，限購(gòu)、限售、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼等都是政策工具，而且每種工具都各有利弊，關(guān)鍵還在于如何配置。所謂“合理”的原則，要求應(yīng)該是以法律為準(zhǔn)繩、以市場(chǎng)為基礎(chǔ)、以公平為導(dǎo)向。