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        “事后默認(rèn)”變相鼓勵小產(chǎn)權(quán)房
        2012-02-22   作者:楊國英(財(cái)經(jīng)評論員)  來源:東方早報(bào)
         
        【字號
          位于南京雨花區(qū)的七彩星城項(xiàng)目,其建設(shè)時的土地性質(zhì)是集體土地,卻于近日“拿到土地證”。
          以“補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)”之名,對小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行違規(guī)轉(zhuǎn)正,南京七彩星城并非個案。只不過,在當(dāng)下,此種“轉(zhuǎn)正”沖動更為強(qiáng)烈而已——通過對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正,地方政府可以補(bǔ)收土地出讓金,從而相對緩解財(cái)政壓力,開發(fā)商原有的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,可以“野雞變鳳凰”轉(zhuǎn)身成為商品房項(xiàng)目,從而獲取巨額暴利。
          任何違規(guī)的市場操作,之所以能夠大行其道,與其收益風(fēng)險比過高密切有關(guān),小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的興起亦源于此。
          以處于同一區(qū)位的地產(chǎn)項(xiàng)目為例,小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目如果通過所謂“補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)”,成功轉(zhuǎn)正為商品房項(xiàng)目,其所付出的地價成本往往不到通過正規(guī)“招拍掛”程序地價的三分之一,其整體開發(fā)成本往往只有正規(guī)商品房項(xiàng)目開發(fā)的一半左右,而其凈利潤則往往是正規(guī)商品房項(xiàng)目的3-5倍。
          與能夠成功轉(zhuǎn)正的高額投資收益相比,其不能成功轉(zhuǎn)正的風(fēng)險卻相對過低——如不能轉(zhuǎn)正,除極少數(shù)可能遭遇到拆除的命運(yùn)外,絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在“以罰代法”之后,仍然可以通過小產(chǎn)權(quán)房的正常出售,獲得相對不菲的利潤。
          在這種收益過高,而風(fēng)險相對過低的驅(qū)動下,必然會造成小產(chǎn)權(quán)違規(guī)興建,以及小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)轉(zhuǎn)正的亂象。當(dāng)然,這種亂象的形成,與近年來地方政府的土地供應(yīng)受限、財(cái)政收入趨緊,以及正規(guī)商品房項(xiàng)目的收益趨窄有關(guān)。但是,除此之外,更為結(jié)構(gòu)性的根源,卻是我國對小產(chǎn)權(quán)房“事后默認(rèn)”的治理邏輯。
          回顧我國長達(dá)6年的小產(chǎn)權(quán)房治理歷程,對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不多,自2007年以來,相關(guān)職能部門幾乎每年均反復(fù)強(qiáng)調(diào),國務(wù)院亦累下禁令;對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房的治理法規(guī)不可謂不嚴(yán),相關(guān)治理法規(guī)可謂一年比一年嚴(yán)。但是,我國近年來的小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)興建,往往呈短期收縮后、再次加速膨脹,或者一線城市相對收斂后、二三線城市卻大舉擴(kuò)張的趨勢。
          這種事與愿違的結(jié)果,直接與“事后默認(rèn)”的治理邏輯有關(guān)。這種“事后默認(rèn)”的邏輯,往往基于“既然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成,即使是違規(guī)興建,予以拆除不但會造成資源浪費(fèi),更會牽扯到大批已購買小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的補(bǔ)償、安居等諸多矛盾,還不如予以罰款后默認(rèn)”的思維。在這種“事后默認(rèn)”邏輯的主導(dǎo)下,頻繁出臺、且日趨嚴(yán)厲的治理法規(guī),往往形同虛設(shè),無奈讓位于小產(chǎn)權(quán)房建成后的“既成事實(shí)”。
          而開發(fā)商和地方政府正是基于對此種治理邏輯的心領(lǐng)神會,在得出收益高、風(fēng)險少的綜合評估之后,小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)興建必然會屢禁不止,對小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)轉(zhuǎn)正亦必然會大膽沖刺。2010年的數(shù)據(jù)顯示,我國小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)面積已高達(dá)60多億平方米(其中相當(dāng)部分屬于違規(guī)性質(zhì)),已售(在建)的小產(chǎn)權(quán)房已占到全部住宅市場的20%以上,深圳等部分城市的小產(chǎn)權(quán)房占比一度高達(dá)50%左右。
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