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　　央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在緩解當(dāng)前資金壓力的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也形成一定利好。由于銀行信貸投放能力增加，首次購(gòu)房人群可以獲得更多信貸支持，從而釋放購(gòu)房需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來樓市成交量有望逐步回暖。不過，成交量復(fù)蘇并非意味著房?jī)r(jià)將出現(xiàn)反彈。從當(dāng)前樓市庫(kù)存量和開發(fā)商自身資金壓力來看，未來房?jī)r(jià)依然面臨下行壓力。
　　從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市1月份房?jī)r(jià)無一上漲。與上月相比，價(jià)格下降的有48個(gè)，持平的有22個(gè)。限購(gòu)最嚴(yán)格的一線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下調(diào)0.2%，非限購(gòu)城市環(huán)比也下調(diào)0.12%。不只是新房?jī)r(jià)格，二手房房?jī)r(jià)也出現(xiàn)環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)快速上漲的局面已經(jīng)得到遏制。
　　與房?jī)r(jià)停漲相對(duì)應(yīng)的是成交量的持續(xù)低迷。1月10個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量環(huán)比下降超過五成，同比降幅近七成。一線城市中，北京成交面積僅為44.09萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65%；上海和廣州成交面積環(huán)比下降均在四成以上。一線房企的銷售額也出現(xiàn)明顯下滑，調(diào)整銷售策略、減輕銷售壓力已經(jīng)成為房企促銷的源動(dòng)力。
　　可以看到，由于經(jīng)濟(jì)增速放緩、物價(jià)趨于回落，此次央行宣布“降準(zhǔn)”將使貨幣供應(yīng)量增大。不過在當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策未變的情況下，對(duì)于開發(fā)商貸款放松的可能性并不大。這就意味著，開發(fā)商依然面臨著來自資金層面的壓力，通過降價(jià)促銷、加快回款速度仍是大多數(shù)開發(fā)商的首選　。不過對(duì)于首次購(gòu)房人群而言，由于銀行信貸規(guī)模的提升，將有望獲得更多信貸支持，從而釋放購(gòu)房需求，并帶動(dòng)樓市成交量的回暖。不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，由于房?jī)r(jià)已有回落，再加上信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，2、3月份全國(guó)多個(gè)城市有望迎來樓市小陽(yáng)春。
　　值得注意的是，成交量回暖并不意味著房?jī)r(jià)將迎來反彈。目前我國(guó)樓市供大于求的局面依然嚴(yán)峻，最突出的就是樓市庫(kù)存量的不斷攀升，部分開發(fā)商的庫(kù)存壓力甚至已經(jīng)超過2008年的低迷時(shí)期。1月底，京滬深等10個(gè)典型城市的新建商品住宅庫(kù)存總量已經(jīng)達(dá)到5900萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%。不僅如此，如果算上潛在供應(yīng)量，未來待消化的庫(kù)存仍是“天文數(shù)字”。業(yè)內(nèi)根據(jù)在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，2012年上半年全國(guó)主要35個(gè)熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將明顯增加，合計(jì)潛在供應(yīng)面積達(dá)到2.56億平方米。如果按照其中80%為住宅實(shí)際出讓面積且單套住宅100平方米計(jì)算，潛在供應(yīng)住宅將超過200萬(wàn)套。
　　顯然，巨大的庫(kù)存已經(jīng)成為懸在樓市上方的“堰塞湖”。正是如此，未來成交量的適度放量不會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前“供大于求”的市場(chǎng)格局發(fā)生反轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)并不具備反彈動(dòng)力。即使貨幣政策出現(xiàn)松動(dòng)、地產(chǎn)政策面臨有針對(duì)性的微調(diào)，依然不會(huì)改變國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策基調(diào)。對(duì)于開發(fā)商而言，為了維持現(xiàn)金流，適當(dāng)放緩建設(shè)步伐、減少土地?cái)U(kuò)張、加快存貨周轉(zhuǎn)是度過樓市“寒冬”的法寶，這就意味著房?jī)r(jià)調(diào)整仍將持續(xù)。