|
主管部門再度要求加大閑置土地處置力度可謂及時，但對于無償收回土地的后續(xù)處理更為重要，囤積土地被收回后不妨考慮以更低價格再度出讓給市場，或者轉(zhuǎn)為保障房用地。
嚴控開發(fā)商囤地的監(jiān)管聲音再次被強化。媒體報道顯示，為加大閑置土地處置力度，促進土地節(jié)約集約利用，國土資源部起草了《閑置土地處置辦法(修訂草案)》，并于12月21日開始向社會各界征求意見。
當前樓市低迷，開發(fā)商拿地熱情驟減，曾經(jīng)驕人的土地儲備也變成了燙手山芋。在樓市膠著時期，大批閑置土地如果沒有及時投入開發(fā)，則會導致未來數(shù)年樓市供給不足，加劇供求矛盾。恰因此，主管部門再度要求加大閑置土地處置力度可謂及時，但在筆者看來，對于無償收回土地的后續(xù)處理其實更為重要。
今年下半年以來，土地市場寒意漸濃，底價成交甚至頻頻流拍，在部分城市呈現(xiàn)出蔓延之勢。與此同時，開發(fā)商推盤速度也有所減緩，土地閑置問題再度受到廣泛關注。因為開發(fā)商為了規(guī)避當下政策風險所采取的捂盤、囤地等行為，必然會讓未來入市樓盤規(guī)模大幅減少，而一旦樓市供不應求又可能再度推高房地產(chǎn)價格，并讓調(diào)控績效前功盡棄。所以，只有及時盤活這部分固化的土地資源，才有利于保障后續(xù)年度樓市供求結(jié)構(gòu)的平衡。
事實上，早在1999年4月，我國就曾發(fā)布實施《閑置土地處置辦法》，對囤地現(xiàn)象提出了懲戒方案。2008年，國務院辦公廳再度發(fā)文對其進行了強調(diào)。遺憾的是，囿于地方財政與樓市間千絲萬縷的關系，該政令一直難以在實踐中被認真落實，十余年來被“無償收回”的閑置土地寥寥。如今，國土資源部再度向閑置土地祭出處置辦法，彰顯了查處違規(guī)用地現(xiàn)象的決心。而且，該修訂草案還對“閑置土地”進行了清晰的定義，以避免“圍墻打樁”等假開工行為。
其實，處置閑置土地的最終目的并非是為了懲罰，更重要的則是重新聚攏土地資源，并使其得到更加合理高效的利用，即要讓土地變?yōu)榉康禺a(chǎn)有效供給。如果政府部門在收回土地之后，繼續(xù)閑置、抑或繼續(xù)高價拍賣，那么就失去了囤地監(jiān)管的現(xiàn)實意義。因此，相關政策還應當做出進一步的完善，強調(diào)對回收土地進行限價轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)為保障房用地，通過降低后續(xù)開發(fā)商的拿地成本壓低入市房源價格，并以此保障后續(xù)年份商品房的市場供給。
在此需要提及的是，嚴控土地成本對打壓房價的作用不容忽視。當下以限購令、房產(chǎn)稅試點為代表的調(diào)控政策更多傾向于抑制購房需求，但對于壓低供給成本方面卻仍需做出努力。其中土地成本降低就是重要組成部分。有測算顯示，在商品房終端售價中，建安費用、地價成本、政府稅費、開發(fā)商利潤分別占四分之一左右。為了保障商品房品質(zhì)，不可能要求開發(fā)商大幅度壓縮建安成本，因此地價成本成為了最敏感的影響價格要素。
然而，在地方平臺債陸續(xù)到期、財政較為吃緊的背景下，地方政府仍然難以擺脫對土地財政的依賴情結(jié)，主動降低土地出讓價格的積極性不高。可見，如何通過財稅體制改革等深層次體制革新為地方財政開辟新的源泉，將直接影響房價的未來走勢，其中的關鍵就在于讓被囤積的土地變?yōu)樯唐贩抗⿷幕钏?/STRONG>
|