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        樓市調(diào)控需扎牢土地“籬笆”
        2011-12-23   作者:徐立凡  來源:人民日報
         
        【字號
          國土資源部21日公布《閑置土地處置辦法(修訂草案)》,向社會公開征集意見。草案規(guī)定,國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達成一致的、土地閑置滿1年的,經(jīng)批準后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發(fā)建設(shè)、土地閑置滿2年的,經(jīng)批準后可無償收回土地使用權(quán)。
          《閑置土地處置辦法》實施已經(jīng)12年。12年后修訂,現(xiàn)實針對性很強。樓市調(diào)控已經(jīng)步入深水區(qū),從房地產(chǎn)市場到過度依賴土地財政的地方,不可能不受到影響。所不同的是采取積極態(tài)度主動適應調(diào)控,還是采取消極態(tài)度消化調(diào)控。現(xiàn)實中,對于調(diào)控采取種種變通方式、對調(diào)控政策打折執(zhí)行的事情并不少。
          在土地市場,由于銷售回款、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等主要資金來源渠道趨于狹窄,有的開發(fā)商為保證現(xiàn)金流規(guī)模,用各種理由推遲開工或竣工,甚至采取假開工的方法“過冬”,等待市場轉(zhuǎn)熱后,利用土地增值獲取利潤。由此,消解了樓市應有的經(jīng)濟帶動效應,造成了土地資源的閑置浪費。
          與此同時,個別地方出于財政增長需要,不僅對閑置土地的行為從寬處理,還通過土地性質(zhì)變更、延遲開發(fā)商交付土地出讓金等方式,以維護土地拍賣市場反周期的“熱度”。
          還要看到,一些地方以政績追求為出發(fā)點,對土地的開發(fā)使用缺乏合理規(guī)劃,也是造成土地閑置的重要原因。根據(jù)國土部調(diào)查,2010年全國曾清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬畝,處置近10萬畝,其中約半數(shù)與此有關(guān)。
          相對于執(zhí)行了12年的閑置處置辦法,修訂草案在對閑置土地的認定上沒有大的變化,但是對項目開工、竣工時間和違約責任等作了更明確的規(guī)定,監(jiān)管、查處也更具操作性。這也就扎牢了樓市調(diào)控籬笆,堵上了過去可能被鉆空子的制度缺口。
          應該認識到,相對于利益訴求多元的動態(tài)市場,靜態(tài)的管理辦法總會留有空白。比如,即使對于項目開工、竣工有了更明確的責任認定標準,但開發(fā)者仍可能通過拖延項目上市等手段降低市場供應。如何界定監(jiān)管的效力邊界和開發(fā)商的自主裁量權(quán)邊界,將惡意閑置土地的途徑徹底封死,需要在實踐過程中完善設(shè)計。
          此外,無論是地方原因還是開發(fā)商原因,其閑置土地的責任認定和監(jiān)管需力求相對一致,而不宜厚此薄彼。修訂意見稿規(guī)定了土地可“閑置”的六種情形,要求由政府原因造成的土地閑置,須在15日內(nèi)向主管部門提出申請。這一表述表明,在責任主體認定范圍上已較一致。而如何以更精確和剛性的規(guī)定,規(guī)范不同開發(fā)者的土地使用行為,不僅有待新草案實施后的經(jīng)驗積累,更有待地方財稅更科學的長效機制能夠確立。
          從這個角度說,從嚴治理土地閑置,既是扎牢樓市調(diào)控籬笆的有益之舉,也將在客觀上起到倒逼地方財稅機制改革的作用。
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