最近在《非誠(chéng)勿擾》節(jié)目中聽一個(gè)從北京來(lái)的小伙子說(shuō),他10年前花7000一平米買下一套住房,沒(méi)想到十年間竟然上漲了10倍,于是他“怕”了,便把房子賣了,現(xiàn)在租房住 。
這個(gè)小伙子真夠精明。因?yàn)樽苑康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來(lái),全國(guó)樓市成交持續(xù)低迷,房?jī)r(jià)松動(dòng)跡象開始由新房向二手房、一線城市向二三線城市蔓延。這個(gè)小伙子在房?jī)r(jià)行將大幅回歸合理價(jià)位之前,獲利了結(jié),可謂高手。
上個(gè)月回國(guó)探親時(shí),觀察到北京、上海的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超多倫多,可以和紐約媲美。每每與親友談及房市,他們都說(shuō)現(xiàn)在買得起房的人都早有房子了,甚至擁有多套,而買不起房的人,哪怕房?jī)r(jià)跌一半也還是買不起。從這個(gè)情況來(lái)看,北京、上海的房?jī)r(jià)走勢(shì)只有兩個(gè)可能,要么繼續(xù)上漲,要么下跌,很難持平。筆者認(rèn)為,此次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格去泡沫化已成趨勢(shì),別再期望房市“假摔”后再猛漲。縱觀全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì),再看看中國(guó)的狀況,房?jī)r(jià)已沒(méi)有繼續(xù)上漲的基礎(chǔ) 。
濟(jì)南、南京和成都等城市近來(lái)紛紛出現(xiàn)土地流拍,低價(jià)成交成為了市場(chǎng) “主流”。隨著土地成本的降低,以及建材價(jià)格降到了歷史低點(diǎn),地產(chǎn)商再用高成本推高房?jī)r(jià)的借口,已越來(lái)越站不住腳。
此外,高房?jī)r(jià)存在七宗罪,對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊不可忽視。首先,高房?jī)r(jià)帶來(lái)的房地產(chǎn)暴利,吸引了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn),阻礙了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)崗位的創(chuàng)造,損害了實(shí)業(yè);第二,高房?jī)r(jià)挫傷民眾的購(gòu)買力,大幅降低內(nèi)需;第三,高房?jī)r(jià)增加了國(guó)家市政建設(shè)、住宅建設(shè)以及企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的成本;第四,高房?jī)r(jià)拉大了貧富間的差距,以高成本阻礙中下層致富的機(jī)會(huì);第五,高房?jī)r(jià)阻擋了人才的自由流動(dòng),阻礙了城市化的進(jìn)程;第六,高房?jī)r(jià)消耗了人們的寶貴體力、精力,將導(dǎo)致未來(lái)人口的大衰退;第七,高房?jī)r(jià)妨礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,并由此引發(fā)未來(lái)的危機(jī)。
因此,從長(zhǎng)線來(lái)看,房?jī)r(jià)最終回歸合理價(jià)位是必然的,古今中外,無(wú)一例外。從長(zhǎng)線來(lái)看,一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)最終是與這個(gè)地區(qū)的收入成比例增長(zhǎng),房?jī)r(jià)增幅不該超過(guò)收入增幅,一旦超過(guò)就會(huì)形成泡沫,就必然會(huì)下跌并回歸到合理水平。比如,收入10年增長(zhǎng)一倍,而房?jī)r(jià)上漲兩倍,那么房?jī)r(jià)最終將會(huì)跌回與收入增幅相符的水平。
以日本為例。1985年,日本迫于美國(guó)壓力提高了日幣對(duì)美元匯率,由于出口面臨壓力,日本銀行不得不寬松貨幣,希望以房市繁榮來(lái)支撐經(jīng)濟(jì),令出口產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)取時(shí)間轉(zhuǎn)型。但結(jié)果引發(fā)房市大泡沫,東京帝國(guó)大廈地價(jià)一度比美國(guó)加州地價(jià)還高。可惜“好景”不長(zhǎng),到了上世紀(jì)90年代初迫于通脹,日本不得不加息,令房市泡沫破滅,經(jīng)濟(jì)一蹶不振影響至今。
而如今,全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境比上世紀(jì)80年代要糟糕得多。歐債危機(jī)愈演愈烈,美國(guó)經(jīng)濟(jì)也尚未復(fù)原,日本正經(jīng)歷走向“失去三十年”的痛苦煎熬。如果不使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。