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樓市寒流已蔓延至土地市場，今年以來，土地流標(biāo)、底價出讓等現(xiàn)象十分普遍。在土地出讓金收入銳減的情況下，不少二三線城市的地方財政也變得捉襟見肘。業(yè)內(nèi)人士指出，前兩年，各地方政府上馬大量投資項目，其融資平臺所籌資金多數(shù)以土地作抵押，并以賣地收入作為今后償債的基礎(chǔ) 。一旦地價下跌、土地成交銳減，地方政府將面臨巨大考驗。
財政部最新公布的《公共財政收支情況》顯示，11月全國財政收入6457.32億元，增幅比上月降低6.3個百分點，延續(xù)9月以來的回落態(tài)勢，其中房地產(chǎn)交易量下降是影響財政收入增幅的重要因素。歲末本應(yīng)是土地出讓的高峰期，但今年的土地市場卻顯得格外冷清。11月，全國主要35個熱點城市的土地出讓陷入低谷，流標(biāo)地塊達(dá)到了117宗，環(huán)比上漲432%。
多數(shù)城市的土地出讓金收入已低于去年同期水平。數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億元，與去年同期相比減少5200億元，降幅達(dá)30%。地方債務(wù)研究專家指出，今明兩年是地方政府的償債高峰期，土地出讓金收入銳減將給地方政府帶來困難。
眾所周知，土地尤其是待開發(fā)的土地，是地方政府最值錢的資產(chǎn)，大多數(shù)地方債務(wù)也以土地作抵押甚至是償債基礎(chǔ) 。根據(jù)審計署公布的數(shù)據(jù)計算，今明兩年，地方融資平臺償債額將達(dá)到4.5萬億元；保守估計，如果地方融資平臺債務(wù)中有一半是拿土地作抵押，那么，土地市場蕭條將影響逾2萬億元地方債務(wù)的償付。
樓市調(diào)控不僅考驗開發(fā)商的資金鏈，同時也將考驗地方政府，房地產(chǎn)市場的調(diào)整將促使地方政府逐步改變過度依賴土地財政的現(xiàn)狀。但冰凍三尺非一日之寒，業(yè)內(nèi)預(yù)計，明年土地市場的嚴(yán)峻形勢將進(jìn)一步加劇。部分償債壓力增大的城市就有了松綁房地產(chǎn)調(diào)控的意愿，中央和地方的博弈也開始加劇。
城市住宅限購政策執(zhí)行近一年即將到期。截至目前，僅有海口、廣州、深圳等地明確表態(tài)將繼續(xù)限購政策，而其他40多個執(zhí)行限購令的城市回應(yīng)均模棱兩可。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策至少在3個月內(nèi)不會有改變，地方政府短期內(nèi)違背中央政策尚無可能，但不排除在政策的具體執(zhí)行上出現(xiàn)“迂回”。
因此有評論指出，中國房地產(chǎn)調(diào)控須不斷弱化土地財政。否則，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)難以實現(xiàn)。
一直以來，土地出讓金收入的低成本高效率，是導(dǎo)致地方政府依賴土地財政的根本原因。而財政收入受土地限制，容易造成土地價格虛高、政府收入結(jié)構(gòu)比例不安全等問題。中國房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展，地方又過于依賴土地財政，結(jié)果嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，作為地方政府完全有責(zé)任予以糾正，即地方政府理應(yīng)主動地弱化土地財政，使房地產(chǎn)良性發(fā)展。
地方政府?dāng)[脫土地財政迫在眉睫。從目前的形勢來看，中央允許地方自行發(fā)行債券是“緩兵之計”，這能夠緩解地方財政當(dāng)期的現(xiàn)金壓力。從“治本”的角度看，“后土地財政”時代更應(yīng)調(diào)整地方稅收來源，逐步推動房產(chǎn)稅等財產(chǎn)持有稅的開征，以此消除地方過度賣地等存量透支行為。
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