為了避免房地產(chǎn)泡沫過度膨脹以及房價過高引發(fā)的社會問題，從2010年起我國政府密集出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。從目前來看，調(diào)控已取得了初步成效。在筆者看來，作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)市場總體走勢與經(jīng)濟周期、信貸周期運行密不可分，本輪金融危機前后美國房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)就充分展現(xiàn)了這種復雜的互動關系。
透過分析當前美國房地產(chǎn)市場給予我們的經(jīng)驗教訓，從中可以獲得三大啟示，這將有助于我們換一種視角重新審視我國的房地產(chǎn)問題，思考影響房地產(chǎn)市場走向的決定性因素是什么，并進一步探索促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的可行之路。
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（一）宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行是遏制房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的基礎 |
美國房地產(chǎn)周期運行的歷史經(jīng)驗表明，宏觀經(jīng)濟過熱往往會引發(fā)房地產(chǎn)市場短期內(nèi)需求激增，由于土地資源的有限性以及房地產(chǎn)開發(fā)的滯后性，房地產(chǎn)供給難以迅速跟進，導致土地價格與房屋價格均出現(xiàn)快速上揚。在這一過程中，經(jīng)濟飛速增長、就業(yè)率大幅提升，改善居住條件成為住房需求擴大的一項重要動因。
與此同時，在過熱的經(jīng)濟景氣之下，投資者風險偏好往往遠超正常水平，市場資金出于逐利目的對房地產(chǎn)的追捧，則將房地產(chǎn)市場需求進一步放大，往往會導致房地產(chǎn)泡沫極度膨脹。但宏觀經(jīng)濟的急速下挫，將給房地產(chǎn)市場造成嚴重的沖擊，甚至可能直接導致房地產(chǎn)泡沫破裂，進而出現(xiàn)房價與經(jīng)濟增速螺旋下降的惡性循環(huán)。
因此，我國政府應理性看待改革開放以來國內(nèi)經(jīng)濟的高速增長，合理把握經(jīng)濟發(fā)展的熱度，積極運用市場監(jiān)控指標體系，科學甄別經(jīng)濟運行中的反常現(xiàn)象，采取適當?shù)暮暧^調(diào)控政策措施，一方面要保證經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，維持市場熱度與泡沫在可控水平，另一方面又要避免調(diào)控力度過大，導致經(jīng)濟轉(zhuǎn)向、泡沫破裂。
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（二）信貸與杠桿的合理化水平是房地產(chǎn)市場健康運行的關鍵 |
在金融危機中，美國各地區(qū)房地產(chǎn)貸款違約事件與前一階段貸款激增和相關杠桿化操作存在顯著關系。IMF在對40個樣本國家進行調(diào)查分析結(jié)果也表明，房地產(chǎn)泡沫與信貸擴張“雙熱潮”是大多數(shù)國家陷入金融危機與嚴重經(jīng)濟衰退的主要原因。而僅有房地產(chǎn)“熱潮”而無信貸“熱潮”的國家則經(jīng)濟衰退相對溫和。
有鑒于此，控制市場信貸與杠桿的過度擴張有利于降低房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)的概率。事實上，就中國的情況而言，市場上貨幣供應量的多少在一定程度上將直接影響著房地產(chǎn)的景氣程度。國家有關部門早在2007年發(fā)布的一份報告中就已作出警示，我國資本市場流動性過剩資金有很大一部分為房地產(chǎn)行業(yè)所吸收，房地產(chǎn)市場和信貸市場之間的相互推動機制，又會在一定程度上加劇我國房地產(chǎn)泡沫的積累。
因此，為了避免房地產(chǎn)市場與信貸市場的過度“捆綁”以及泡沫風險向金融領域的大量集中，將信貸與杠桿限制在一個合理的水平尤為必要。從目前來看，可能需要對抵押貸款制定更加嚴格的規(guī)則及借貸標準，并實施更大的反周期緩沖措施，以緩解銀行資本頭寸的波動。
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（三）加大政府監(jiān)管力度是房地產(chǎn)市場合理有效運行的重要保障 |
目前我國政府對房地產(chǎn)關注度相對較高，但除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，尚無一個明確的專門機構(gòu)負責對房地產(chǎn)金融機構(gòu)進行管理，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待明確。
為了預防房地產(chǎn)金融市場風險過度積累，我國應針對房地產(chǎn)相關金融業(yè)務與產(chǎn)品建立適宜的監(jiān)督管理機制，在保障金融工具為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供有力支持的同時，避免金融創(chuàng)新對房地產(chǎn)市場風險的過度放大。此外，結(jié)合我國土地產(chǎn)權制度特征，建立透明的產(chǎn)權交易與轉(zhuǎn)讓體系，保障土地供應的公平、合理、有效，為房地產(chǎn)市場的有效運行提供一個良好的制度環(huán)境。
從近期我國房地產(chǎn)市場走勢來看，政策調(diào)控已初見成效。根據(jù)國家統(tǒng)計局報告，2011年10月全國70個大中城市房價環(huán)比首次下跌了0.14個百分點，其中新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比下降的城市數(shù)量達到34個。在考慮下一步房地產(chǎn)政策調(diào)控時，應進一步將宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行、信貸與杠桿的合理化水平同時納入考慮范疇，加大政府監(jiān)管力度，重點關注兩方面因素：一是調(diào)控政策是否準確把握了影響房地產(chǎn)市場走向的決定性因素；二是調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的作用機制是否合理。在此基礎上，出臺具體的調(diào)控政策，以促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定運行。
透過美國房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗給予我們的三大啟示，我國金融機構(gòu)應當采取相關措施防范房地產(chǎn)風險。
一方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控進入關鍵時期，金融銀行應當加強對國內(nèi)房地產(chǎn)貸款潛在風險的防控，關注相關房地產(chǎn)開發(fā)項目資金缺口、建設進度、銷售情況以及貸款收回情況等等，全面評估房地產(chǎn)開發(fā)項目的各類風險，逐一制定實施切實可行的風險化解方案。
另一方面，金融機構(gòu)還應該注意防范房地產(chǎn)市場風險向宏觀經(jīng)濟與信貸市場傳遞可能造成的損失。從目前來看，國內(nèi)宏觀調(diào)控的基本取向在短期內(nèi)不會發(fā)生根本性變化。未來房價走勢可能將出現(xiàn)拐點，宏觀經(jīng)濟與信貸市場可能都將受到不同程度的影響，市場流動性風險可能有所上升。有鑒于此，金融機構(gòu)應進一步加強流動性風險監(jiān)控與預測，健全完善流動性風險管理體系，合理安排各層次流動性儲備，實現(xiàn)流動性與收益性的有效平衡。
