評(píng)析當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結(jié)，恐怕是最不容易理清頭緒的。這是政府心目中最大經(jīng)濟(jì)發(fā)展障礙，也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否良性運(yùn)行的關(guān)鍵所在。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已持續(xù)一年多了，房地產(chǎn)泡沫也正在逐漸擠出，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已開(kāi)始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。不過(guò)，在這樣的房地產(chǎn)重大轉(zhuǎn)折時(shí)期，不僅世界經(jīng)濟(jì)面臨衰退的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有減弱，而且國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也在陸續(xù)放緩，隨著外匯占款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、人民幣升值開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)、PMI在50以下及CPI逐月回落，央行3年來(lái)第一次下降了存款準(zhǔn)備金率。這又喚起了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的希望。住建部透出的對(duì)年底將要到期的各地住房“限購(gòu)令”將繼續(xù)執(zhí)行的信息，尤其是李克強(qiáng)副總理發(fā)話說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不會(huì)改變，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的態(tài)度十分堅(jiān)決，終于讓這類幻想破滅。
不過(guò)，無(wú)論中央政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度如何堅(jiān)決，由房地產(chǎn)引發(fā)的許多利益問(wèn)題仍不可小視。現(xiàn)有數(shù)據(jù)表示，今年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額為1.18萬(wàn)億元，與去年同期相比減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，今年地方政府的土地財(cái)政可能減少上萬(wàn)億。這在客觀上使得各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方。因此，中央政府與地方政府的政策博弈不可避免。
還有，地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能嚴(yán)重影響GDP增長(zhǎng)的心結(jié)還沒(méi)有解開(kāi)。也就是說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)巨大泡沫的嚴(yán)重危害性，大家已有共識(shí)，無(wú)論是政府還是學(xué)界。因此，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決心，中央政府是堅(jiān)決的。但是，由于房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)重不確定性的情況下，如果房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度過(guò)大，是否會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)硬著陸或衰退，各方看法還很不同。中央政府希望，通過(guò)加大保障性住房的建設(shè)力度，沖淡由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。當(dāng)然，盡力減少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，既要促使房?jī)r(jià)下降，又要保持這種調(diào)整的平穩(wěn)，防止經(jīng)濟(jì)下滑失控，要實(shí)現(xiàn)很好的平衡，委實(shí)并非易事。這正是當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾結(jié)所在。
還有一個(gè)方面，就是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的具體政策上，如何實(shí)現(xiàn)短期政策向長(zhǎng)期制度安排過(guò)渡，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控保持平衡的重要方面。在不少人看來(lái)，盡管今年一些地方出臺(tái)的房地產(chǎn)限購(gòu)、限價(jià)令對(duì)市場(chǎng)起到較大作用，但這種行政干預(yù)的方式素為市場(chǎng)所詬病。如果這種行政化的調(diào)控方式不退出，所產(chǎn)生的后遺癥將會(huì)十分嚴(yán)重。因此，如何讓這種以行政干預(yù)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效制度轉(zhuǎn)變，也是必須盡早籌謀的重大問(wèn)題。這既有房地產(chǎn)發(fā)展模式的重建問(wèn)題，也有相應(yīng)的政策儲(chǔ)備問(wèn)題。
對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展模式，去年國(guó)十條第一條中有個(gè)清楚的思路，就是要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)最終回歸居住功能。現(xiàn)在看來(lái)，要通過(guò)政策來(lái)落實(shí)并非易事。因?yàn)椋缒軐⒎康禺a(chǎn)泡沫擠出，去除房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然是未來(lái)幾十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)因，仍是保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的源泉所在。問(wèn)題是，要實(shí)現(xiàn)以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度，或讓房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其代價(jià)與成本一定不小。擠出房地產(chǎn)泡沫的代價(jià)與成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型要讓一些人或企業(yè)的利益受損時(shí)，所面臨的阻力與糾結(jié)是前所未有的。但想要尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最佳平衡點(diǎn)，不觸及一些人或企業(yè)利益，肯定是不可能的。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制與制度轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在看來(lái)，中央更多把著力點(diǎn)放在加大保障性住房建設(shè)及推行房地產(chǎn)稅上。但這里有個(gè)關(guān)系要理清，如果房?jī)r(jià)能向下調(diào)整，保障性住房建設(shè)還要不要這樣大的力度？這個(gè)思路要不要變化，還得進(jìn)一步觀察。畢竟，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，只有在樓價(jià)高企時(shí)才顯其重要性。
說(shuō)到房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，其實(shí)現(xiàn)在并非是要不要出臺(tái)的問(wèn)題，關(guān)鍵是能否出臺(tái)一個(gè)公平公正的房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)稅的出臺(tái)僅是如上海與重慶試行的那樣，那這個(gè)稅所起到作用是十分有限的。更為重要的是，推出房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，基礎(chǔ)條件準(zhǔn)備好了嗎？如果沒(méi)有準(zhǔn)備好，那么現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅的公平公正性就十分令人置疑了。房地產(chǎn)稅的作用，關(guān)鍵是要去除房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢效應(yīng)。筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件還沒(méi)有準(zhǔn)備好的情況下，通過(guò)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的儲(chǔ)備政策。
