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        印鈔=房價(jià)上漲?
        2011-12-09   作者:伯涵  來源:證券時(shí)報(bào)
         
        【字號(hào)
          筆者在香港的報(bào)紙上看到了一篇文章,作者的基本觀點(diǎn)是:在歐債危機(jī)日益惡化的形勢下,歐洲以及其他地區(qū)和國家的央行可能會(huì)大量印刷鈔票應(yīng)對,由此會(huì)形成熱錢新一輪的泛濫。由于現(xiàn)時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍在繼續(xù)惡化,新的熱錢會(huì)大量流入虛擬經(jīng)濟(jì)體并將繼續(xù)推高諸如房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。作者因此建議投資者現(xiàn)在應(yīng)該繼續(xù)買進(jìn)房產(chǎn)。筆者基本贊同該文對經(jīng)濟(jì)形勢的分析,但是不敢茍同其投資結(jié)論。
          房價(jià)的確是一種貨幣現(xiàn)象。與人們通常所理解的不同,筆者認(rèn)為房價(jià)是一種綜合的貨幣現(xiàn)象,而不僅僅是由單一貨幣發(fā)行量所決定的。習(xí)慣上人們會(huì)認(rèn)為隨著央行印刷鈔票數(shù)量的大幅增加,房價(jià)就應(yīng)該上升。但是實(shí)際情況又如何呢?
          我們看到,過去二十年里日本中央銀行印刷了無數(shù)的鈔票并投入到經(jīng)濟(jì)中,但是日本的房價(jià)卻一直保持著下滑的態(tài)勢,而且仍在續(xù)創(chuàng)新低!2008年危機(jī)爆發(fā)至今,美聯(lián)儲(chǔ)力推兩輪量化寬松,結(jié)果是人們看到美國的房價(jià)還在下滑。為什么會(huì)出現(xiàn)這種央行大量印發(fā)鈔票,而房價(jià)卻始終不給力的現(xiàn)象呢?筆者認(rèn)為:房價(jià)除了受貨幣發(fā)行量的影響以外,還會(huì)受到一個(gè)重要因素的影響,那就是貨幣流通速度,換言之,在一個(gè)正常經(jīng)濟(jì)體里,房價(jià)由該經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的流通貨幣總量(亦即貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度)來決定,而不是單一地由貨幣發(fā)行量決定的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的貨幣發(fā)行量大幅度上升而且貨幣流通速度保持高位時(shí),資產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅度快速地上升,過去三年里中國房價(jià)的飆升就是很好的例證;一旦貨幣流通因?yàn)楦鞣N原因失速時(shí),很多資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑,1997年和2008年香港的房價(jià)就是明顯的例子。
          日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂后,盡管日本央行毫不懈怠地實(shí)施量化寬松政策,但是各種問題的長期并存造成了其經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的態(tài)勢,并致使其貨幣的流通速度始終難以高企,從而在很大程度上制約了其房價(jià)的恢復(fù)。美國次貸危機(jī)爆發(fā)后,伯南克辛勤操縱的量化寬松,實(shí)質(zhì)上就是試圖通過大發(fā)貨幣以彌補(bǔ)去杠桿化所導(dǎo)致的貨幣流通速度的下降,無奈人算不如天算,大量美鈔沒能擋住美國經(jīng)濟(jì)中去杠桿化的大趨勢,折騰了三年之后,美國的房價(jià)至今仍然處于半死不活的狀態(tài)。頗具諷刺意味的是,濫發(fā)的鈔票里有相當(dāng)一部分流入到新興市場經(jīng)濟(jì)體去興風(fēng)作浪,并炒高了后者各種資產(chǎn)的價(jià)格,例如香港房價(jià)在過去三年里已經(jīng)被炒到了超過1997年的天價(jià)水平。
          回到開頭提到的那篇文章,假如歐債危機(jī)最終失控并且爆發(fā),屆時(shí)人們將會(huì)看到殺傷力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年次貸危機(jī)的新一輪海嘯,全球金融市場的流動(dòng)性將降至冰點(diǎn)!為了便于理解,筆者建議讀者做個(gè)簡單的心算:假設(shè)現(xiàn)在的貨幣發(fā)行量乘以貨幣流通速度等于n,一旦歐債危機(jī)爆發(fā),貨幣流通速度將迅速逼近于零,央行必須在短期內(nèi)印刷出多少鈔票才有可能填補(bǔ)由于貨幣流通速度突然消失所留下的缺口,從而維持目前的n不至于大幅度下滑呢?如果我們回憶一下2008年的次貸危機(jī),應(yīng)該不難想象出:屆時(shí)即使各家央行的印鈔機(jī)一齊夜以繼日地加班,也將難以彌補(bǔ)突然消失的流動(dòng)性,房價(jià)大跌將會(huì)成為必然的結(jié)果!
          而且,央行未來印刷鈔票的刺激效應(yīng)也將大不如從前,一個(gè)重要的原因在于:2008年西方次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí),新興市場經(jīng)濟(jì)體的總體負(fù)債水平仍較為健康,但在過去三年里令人不安的是,新興市場經(jīng)濟(jì)體國家的通貨膨脹水平被大幅度推升的過程中,相關(guān)國家在政府、企業(yè)和個(gè)人層面上的負(fù)債水平也創(chuàng)出新高!筆者在各種場合演講時(shí)將此現(xiàn)象稱之為:中國老太太已經(jīng)追上了美國老太太!意思是在過去的幾年里,中國老太太出于強(qiáng)烈的通貨膨脹預(yù)期改變了其傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄買房的習(xí)慣,轉(zhuǎn)而通過負(fù)債的途徑迅速地搬進(jìn)了新房,從而追上了同樣是借錢買房的美國老太太!只是美國老太太已經(jīng)開始節(jié)衣縮食還債了,而中國老太太則開始砸售樓處了!
          筆者建議那篇港報(bào)文章的結(jié)論不妨修改為:一旦歐債危機(jī)失控并爆發(fā),房價(jià)將會(huì)經(jīng)歷一個(gè)大跌的過程,而且何時(shí)能夠重新回到今天的水平將是一個(gè)遙遠(yuǎn)的未知數(shù),因此,在目前全球經(jīng)濟(jì)走勢日趨詭異、金融市場波動(dòng)異常劇烈的形勢下,投資者還是謹(jǐn)慎為宜。巧合的是另外一條新聞:某人幾年前投資的商鋪逆市下跌,該人為了改變負(fù)資產(chǎn)的狀況,拼命開出租車還債,結(jié)果累死在出租車?yán)铮≡撊说谋瘎∑鋵?shí)與歐債危機(jī)本質(zhì)上一樣:過度負(fù)債,一旦資金來源出現(xiàn)斷流,悲劇必將發(fā)生。筆者謹(jǐn)借此文衷心地祝愿那些中、美老太太們在未來的歐債風(fēng)浪中能夠穩(wěn)坐釣魚臺(tái)!
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