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        探索適合中國國情的住房體制
        2011-11-22   作者:黃小鵬  來源:證券時(shí)報(bào)
         
        【字號
          有人會說,香港住房問題也很嚴(yán)重,為什么仍然被全球稱為保障住房典范?這是否言過其實(shí)?其實(shí),這一問題的提出及延伸出來的思考,對回答我們能否學(xué)香港,能否學(xué)得到香港,有著極重要的含義。世界上就算是采取市場導(dǎo)向的國家,也曾或多或少的搞過一些住房保障,但成績卻很不理想。比如美國,也曾搞過一點(diǎn)點(diǎn)公共住房,但最終低效、混亂,成為雞肋。可以說,世界上可以把保障住房覆蓋率搞到50%而不崩潰,還能有序運(yùn)作的,只有香港和新加坡了,其他任何一個(gè)國家和地區(qū)都做不到。有些國家搞到5~10%,財(cái)務(wù)和管理方面的問題就開始發(fā)作,使得無法持續(xù)。正是從這個(gè)意義上看,香港才稱得上典范。因?yàn)槿绻麖木幼≠|(zhì)量、從老百姓對居住問題的滿意度來看,香港顯然要比很多國家差得多。
          接下來的一個(gè)問題是,為什么全球只有香港和新加坡能做到呢?答案是多方面的,但有一個(gè)重要因素?zé)o法忽視,那就是香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟(jì)體。相對封閉的人口環(huán)境,加上良好的法治和公共治理基礎(chǔ),使得其在資本主義的汪洋大海中,靠住房問題的再分配,實(shí)現(xiàn)了某些人眼中的社會主義愿景。
          正是由于內(nèi)地和香港以及新加坡在地理上、經(jīng)濟(jì)上、政治上存在巨大的環(huán)境差異,我們才說,香港模式無法復(fù)制。任何一個(gè)非城邦經(jīng)濟(jì)體國家,要移植香港模式結(jié)果都會一塌糊涂,不惟中國內(nèi)地如此。
          盡管在保障方面香港做得不錯(cuò),但是香港的住房問題仍然比較嚴(yán)重。原因大致有兩點(diǎn),一是市場化住房這一塊,房價(jià)很高,老百姓負(fù)擔(dān)重,加上地產(chǎn)商成為重大利益集團(tuán),干擾政府決策,引起人們極大不滿。二是即便住在公屋里的市民,住房市場就未必真的與己無關(guān),只要有條件,他們?nèi)匀幌M蛏狭鲃?dòng),擁有自己住房。因而可以說,香港住房市場的波動(dòng)起伏牽動(dòng)著每一個(gè)香港人的神經(jīng),買房賣房的新聞?dòng)肋h(yuǎn)占住著媒體重要版面,吸引著最多人的眼球。這里面,與中國人的奮斗精神有關(guān),也與中國人延續(xù)了幾千年的房產(chǎn)意識有關(guān)。簡言之,只要是中國人,房子絕不是居住那么簡單,而是承載著安全感、身份認(rèn)同等文化心理。
          既然香港住房保障無法移植,那么,從內(nèi)地實(shí)際情況出發(fā),什么樣的住房體制才比較合適呢?從理論上看,一個(gè)住房體制或模式由三大要素構(gòu)成:一是市場住房、保障住房的占比,二是保障住房的運(yùn)作和管理,三是市場住房的運(yùn)作和管理。在設(shè)計(jì)中國的住房體制時(shí),筆者認(rèn)為以下幾個(gè)原則具有關(guān)鍵性:
          首先,保障房不能搞高覆蓋,解決住房問題應(yīng)以市場為主。
          100%保障房,我們不是沒有搞過,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代那種按政治地位來分配住房的模式,相信沒有人愿意回去;香港那樣的覆蓋率,已被證明沒有人能學(xué)得來;100%市場化,零保障顯然也不行。保障比例多少才合適?這與我們住房政策追求的目標(biāo)直接相關(guān)。
          住房保障是為了財(cái)富再分配?為了解決大多數(shù)人買房問題?還是為了解決居住問題?為了避免窮人露宿街頭和人口流動(dòng)引起的居住需求與支付能力在時(shí)間上的不匹配?原來的經(jīng)適房,就是財(cái)富再分配的渠道,它已經(jīng)證明是不公平、無效率的。如果定位于幫助絕大多數(shù)人置業(yè),市場絕對會做得比政府好,因?yàn)槿说男枨蟆⑵煤徒?jīng)濟(jì)能力千差萬別,只有市場機(jī)制才能實(shí)現(xiàn)這種極復(fù)雜的供需匹配。更重要的是,如果定位于前兩種目標(biāo),就必須搞高覆蓋,而高覆蓋又會產(chǎn)生嚴(yán)重的不公平和低效率。
          如果追求香港那樣的人人有一個(gè)居所,那可以說,我們壓力并不大,盡管眼下普通中國人買一套商品房比登天還要難,但絕大多數(shù)中國人的居住情況實(shí)際要比香港好。事實(shí)是,每一個(gè)中國人所追求的絕不是有一個(gè)住所,不流落街頭,中國人擁有自已住房的動(dòng)機(jī)比任何一個(gè)民族都要強(qiáng)烈(中國住房自有率全球第一),如果不是因?yàn)槿巳艘蟹浚梢哉f,這些年引發(fā)無數(shù)討論的住房問題基本上不存在。
          筆者認(rèn)為,有必要重新反思中國住房保障的功能和定位,而定位于救濟(jì)性質(zhì)是比較可行的。這個(gè)救濟(jì)對象有兩大類,一是本地低收入、無法實(shí)現(xiàn)人道水準(zhǔn)居住的人群;二是城市來帶來的流動(dòng)性人群,這部分人有可能有長期發(fā)展?jié)摿Γ婚_始可能無法通過市場解決居住問題。這樣,保障比例也許是5~15%,其他人群均通過市場來解決住房問題。
          其次,住房保障的形式應(yīng)以小面積、低租金的廉租房為主,絕不搞經(jīng)適房或其變形形式。
          在保障部分的操作上,倒是該好好向香港學(xué)習(xí)。茅于軾曾建議不修廁所,這未免極端,但廉租房絕不應(yīng)該大面積。廉租房應(yīng)該地段較好、小面積、低租金,深圳出現(xiàn)過的公租房棄租,就是因?yàn)椴粷M足這幾個(gè)條件。
          在資格方面,應(yīng)該以收入和資產(chǎn)為唯一標(biāo)準(zhǔn),平等地向戶籍居民和在本地工作的非戶籍居民開放。因?yàn)榱夥慷ㄎ挥诰葷?jì),占比不大政府負(fù)擔(dān)較小,加上油水不大不會招致中高收入人群的覬覦和染指,因而,管理上可以持續(xù),而對公平的傷害又最小。
          最后,重新定位住房市場,將住房的居住屬性上升為基本國策。
          有人會質(zhì)疑:絕大多數(shù)人回到市場,豈不是使問題回到原點(diǎn)?
          其實(shí),在人口頻繁流動(dòng)、城市化迅速推進(jìn)的過程中,既要滿足各種各樣復(fù)雜的住房需求,又要實(shí)現(xiàn)基本公平,除了市場,上帝也辦不到,這是我們否定高覆蓋、強(qiáng)分配效應(yīng)的保障房體制的根本出發(fā)點(diǎn)。但如果住房市場還是無序大幅波動(dòng),那么市場不但不能創(chuàng)造公平,還會成為一個(gè)掠奪的場所。
          抽象地看,房價(jià)持續(xù)上漲的原因只能有兩個(gè):一是人口結(jié)構(gòu)變化、城市化、供給不足這些基本面因素,二是住房金融化,出現(xiàn)了有利于投資和投機(jī)的貨幣信貸環(huán)境。盡管用基本面因素來解釋房價(jià)上漲的大有人在,但沒有任何數(shù)據(jù)支持近七八年來的房價(jià)失控性上漲是因?yàn)榛久嬉蛩氐耐苿?dòng),事實(shí)上,貨幣面因素才是根本原因,這些年住房泡沫的形成,根本原因就在于房子大量賣給了不需要的人。
          在一個(gè)投機(jī)被禁止、投資受限制的環(huán)境下,住房將回歸到居住屬性,那么,決定其價(jià)格波動(dòng)的就只有基本面的供給和需求了,房價(jià)也就會根據(jù)基本面,在絕大多數(shù)人能夠負(fù)擔(dān)的合理范圍內(nèi)波動(dòng)。因此,由市場來解決大部分人擁有自己住房這個(gè)夢想,絕對不能建立在投機(jī)充斥的市場上。應(yīng)該通過立法,將住房定位于居住功能上升為基本國策,甚至可以將這一條寫進(jìn)憲法,以讓國民永絕房地產(chǎn)投機(jī),永絕高房價(jià)之苦。
          目前限購實(shí)施一段時(shí)間收到效果說明,如果只有“剛需”,房價(jià)絕對會逐步走向合理。當(dāng)然,限購是一種過于粗暴的政策,更合理的做法是通過稅收來引導(dǎo)。應(yīng)該限定每一個(gè)中國人只能免稅擁有一定面積的住房,超過這一面積后,實(shí)行累進(jìn)性稅收,稅率開始應(yīng)該平緩上升,以允許有一定的投資面積,從而有利于形成一個(gè)私人租賃市場。超過這個(gè)面積后稅率應(yīng)該大幅上升,起到事實(shí)上的禁止目的。同時(shí),交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該取消,以便利人們買賣,滿足人們復(fù)雜而具體的需求。
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