國土資源部日前透露,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%,到今年年底“應(yīng)該會有一個更好的結(jié)果”。對于非經(jīng)法定征收程序轉(zhuǎn)變農(nóng)民集體土地性質(zhì)或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地,不得登記發(fā)證。 產(chǎn)權(quán)明晰,是市場發(fā)展的必要條件。產(chǎn)權(quán)明確的農(nóng)村集體土地,是其進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不可缺少的程序。否則,農(nóng)民們通過市場獲取更大的土地增值利益就是一句空話,甚至可能產(chǎn)生許多新的矛盾。從這個角度說,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記設(shè)置的條件無論多么嚴(yán)格,都是必要的。 先確權(quán),再努力實現(xiàn)農(nóng)村土地利益與城市土地利益的同權(quán),為今后農(nóng)村土地的合理使用和開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。但是也要看到,此前產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊混亂時期的遺留問題,并不會隨之消失。 以小產(chǎn)權(quán)房為例,此前小產(chǎn)權(quán)房的興起,在一定程度上是市場選擇的結(jié)果。由于城市地價房價太高,迫使一部分剛性需求者購買小產(chǎn)權(quán)房滿足居住需求。而有農(nóng)村集體土地使用權(quán)的開發(fā)方,則通過興建小產(chǎn)權(quán)房換取了相對較高的土地收入。應(yīng)該客觀承認(rèn),小產(chǎn)權(quán)房的存在,部分稀釋了剛性需求,也為農(nóng)村帶來了新的資金。 但從長遠(yuǎn)來看,無序的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)既可能危及“土地紅線”,也與農(nóng)村集體土地確權(quán)后走向市場化流轉(zhuǎn)的改革方向不一致,而且對現(xiàn)行土地法形成了挑戰(zhàn)。如何解決遺留矛盾? 保證農(nóng)村土地改革的方向不打折扣,這是優(yōu)先目標(biāo)。與此同時,需要適度考量小產(chǎn)權(quán)房居住者的切身利益,以及徹底取消小產(chǎn)權(quán)房所可能付出的成本。如果用行政手段徹底取消小產(chǎn)權(quán)房,代價將過于高昂。因此,彌合小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村土地制度改革的法律縫隙,最好的辦法是用價格機(jī)制引導(dǎo)。 在強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)的同時,加快確權(quán)和土地市場化流轉(zhuǎn)的步伐。如果農(nóng)村集體土地在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下通過市場化運(yùn)營可以獲得更高的利潤,那么通過興建小產(chǎn)權(quán)房獲取利潤的沖動就將消失。與此同時,一個合理流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地市場,將可以對不同類型的住房給出合理定價。小產(chǎn)權(quán)房因為前景黯淡,其定價和利潤空間都會被限制。這樣,炒作資金就會離開。總之,用市場化的而非行政化的方式,用較長的時間消化而非運(yùn)動式方式解決小產(chǎn)權(quán)房等遺留問題,成本最低。
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