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        土地供給不足造成房價高企
        2011-11-11   作者:許小年  來源:經濟參考報
         
        【字號

         
          許小年

          中國的房地產搞到今天,問題越來越復雜。原因就是,從來沒有一個市場交織著如此眾多人的利益。
          在目前格局下,以限購和限貸為主的調控政策,不僅無法協調各方利益,而且在我看來,沒有什么機會行使這個政策的初始目標。過去的歷史已經證明,每次調控之后,房價出現短暫的下跌,下跌之后又是報復性反彈。
          我本人一貫反對用行政手段調控價格。當動用行政手段調控價格的時候,我們同樣看到有人受益、有人受損。強行把價格壓下去,消費者受益,企業(yè)受損。在市場經濟發(fā)展的過程中,在多元利益發(fā)展的過程中,如果還像在傳統(tǒng)社會那樣,以代表社會全體利益或者多數利益的身份出現,采用行政手段干預市場的話,勢必引起社會公平性問題。
          價格是由市場的供給和需求決定的。是由預期的控制和需求決定的。調控政策暫時壓制了需求,但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒,只是暫時壓制住了。隨著人口、收入和城鎮(zhèn)化提高,對房地產的需求必然不斷增加。如果供給跟不上,價格肯定是一路上漲。
          我們分析一下需求方的因素,人口、收入、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的,不可能下降。調控政策不可能使人口增長下降,不可能使收入增長下降,不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價,關鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個國家,房價這么高是沒有道理的。世界上高房價的地區(qū)都是存在天然屏障,土地供應無法再增加的情況下,房價才能持續(xù)地上升。
          比如說香港的中環(huán),就是一個島,這個島上的土地已經開發(fā)完了,而需求在不斷上漲。因此港島的房價從總體趨勢上來說是節(jié)節(jié)升高。紐約的曼哈頓,它是一個半島,三面環(huán)水。曼哈頓的土地已經開發(fā)完了。但是隨著經濟的發(fā)展,需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應的限制,其他有著比較深度土地的經濟發(fā)達區(qū),我們沒有看到持續(xù)性的房價上漲。
          我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應控制有關。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預期上牢牢地建立起了土地稀缺,從而房產稀缺的概念。土地供應不增加,需求這一端,人口、收入和城鎮(zhèn)化都在提高。房價肯定要上去,為了提供一個長遠的解決方案,應該認真地考慮,取消18億畝紅線,認真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的,真正建立起土地一級市場,能夠讓市場來調節(jié)土地的供應。在樓價、地價高的時候有更多的土地進入市場,來平抑樓價和地價。
          在多方利益博弈的房地產市場上,我們現在還缺乏一個協調各方利益的公平、公正的平臺。博弈的最終結果,在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關系。要想從根本上解決中國房價過高的問題,要從改革著手,更多地面向市場,以改變的思路尋求突破,避免過去出現調控,暫時下跌,隨后報復性反彈這樣一個歷史的循環(huán)。

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