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最近房價開始實質性松動，加上總理最近在房地產(chǎn)問題上措辭發(fā)生轉變，人們對住房問題的焦慮情緒大為緩解。多年來，救火式的房地產(chǎn)調(diào)控消耗了人們的大部分精力，關乎中國房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展的住房制度問題的分析和辯論，則非常不充分。在房市由喧囂到冷靜后，是深入討論中國住房體制這一基礎性問題的時候了。
1998年房改在全國推行以來，中國對住房體制進行過反反復復的探索，也忽而歐忽而美、忽而東忽而西地借鑒或模仿過他人的一些經(jīng)驗，在這種病急亂投醫(yī)狀態(tài)下，始終未找到一種適合中國國情的模式。媒體上不乏對德國、新加坡、香港模式的介紹，學習香港模式的呼聲非常高，但對適用性卻分析得很少。如此這般，又怎能在博采眾長的基礎上因地制宜地設計出一個好的體制呢？
全世界的住房體制大致分為三類，一是英美式，絕大部分問題由市場解決，住房自有率比較高，無自有住房者主要通過租賃市場解決；二是德國式，住房自有率低，福利住房比重也小，政府主要通過財政金融資助來幫助人們解決居住問題，互助式住房占比較大；三是香港和新加坡模式，根據(jù)居民收入高低，實行雙軌制，收入低的政府提供保障，收入高的由市場來解決。
在第三種模式中，新加坡以香港為藍本，但總體而言比香港做得更好一些（保障房覆蓋率更高，人均居住面積也更大）。因此，人們一般常說的“保障的歸保障、市場的歸市場”，常常將香港當作樣本，國際上也公認香港的住房體制是成功的典范。不可否認，在香港這種地狹人稠且貧富差距相當大的地方，現(xiàn)行住房體制起到了最關鍵的“社會穩(wěn)定器”作用。美國貨幣學派鼻祖、經(jīng)濟學家弗里德曼曾盛贊香港是自由競爭資本主義的楷模，并說到了香港才知什么是正宗的資本主義。不過我認為，如果將保障性住房視為收入再分配工具的話，弗里德曼的結論就徹底錯了，稱香港為社會主義的典范也不為過。
香港住房保障制度起步于1950年代，到目前已經(jīng)形成一個相對公平、環(huán)環(huán)相扣的多層次體系。這個體系主要有5個層次構成：
一是低收入階層由政府提供“公屋”。如果3人家庭月入低于15000港元、資產(chǎn)低于34萬港元，可以申請輪候公屋，公屋按人均面積約12.5平米配給，其租金僅為同地段市場租金的1/4到1/3，值得注意的是，不同收入家庭租金不同，同一家庭收入變化后租金也要調(diào)整，收入提高后實行1.5倍或2倍租金，直到搬離公屋。公屋類似于內(nèi)地廉租房。
二是家庭月收入超過公屋資格上限、但低于3萬港元（和公屋標準一樣，這個資格標準也是動態(tài)調(diào)節(jié)的），達不到購買市場住房的居民，政府提供“居屋”。業(yè)主不享有居屋的完全產(chǎn)權，收入上升購買市場房后。居屋由政府回購或補齊地價后向有購買資格的人銷售。這一層次類似于內(nèi)地的經(jīng)濟適用房。
三是收入更高一層，但仍然難以從市場上購房的人，政府通過“置安心”計劃對其進行金融資助。
第二和第三層次，類似于內(nèi)地常說的“夾心層”。
四是市場化住房，因為房價高，所以只有部分相對高收入的人士才能買得起。這一層次等同于內(nèi)地的商品房。
五是享受特權的新界原居民。新界原居民指1899年以前父輩就居住在界限街以北的男性居民，根據(jù)歷史條約，香港政府允許這批人自建一棟三層每層不超過700英尺的自住房，稱為之“丁屋”，丁屋享受免地價、免物業(yè)稅及其費用等待遇，但不可交易。這一層次類似內(nèi)地的農(nóng)村宅基地住房。
據(jù)統(tǒng)計，目前香港人口有48%住在公共房屋，其中租住公屋是30%，購買居屋的則是18%，私人住房則占一半略強。由此可見，雙軌制的香港住房體制其實是一個多層次體系，與社會階層的流動相對應，各層次住房之間也是可以上下流動的。比如說，個人有發(fā)展或家庭總收入上升了，會失去住公屋的資格，進而向上流動，一旦個人經(jīng)濟出了麻煩，就會向下流動，曾經(jīng)就有一位演藝明星因個人破產(chǎn)而從原來的豪宅搬到公屋。
香港的公屋小區(qū)往往配套良好，甚至很多比商品房小區(qū)還好，租金又極低，還不用交物管費，按理說，收入升高的人肯定不愿搬離，再比如，居屋的價格比商品房低百分之三四十，沒有人愿意在收入升高后放棄這個福利而去購買高價房。雖然香港保障房的進入和退出，有非常透明的制度和嚴格的執(zhí)法，有因騙租公屋而鋃鐺入獄的案例，在退出上也非常嚴。但如果保障房的退出完全靠法律強制而沒有經(jīng)濟因素調(diào)節(jié)，必然會造成執(zhí)法成本過高，而住房面積就是一個很有力的調(diào)節(jié)因素。公屋和居屋面積都很小，最高也未超過60平米，最低的甚至小于20平米。因此，公屋和居屋的住戶存在告別蝸居的內(nèi)在需要，一旦經(jīng)濟改善，大多愿意主動向住房體系的上一層流動。
盡管經(jīng)過幾十年的發(fā)展和完善，香港住房保障積累了很多成功的經(jīng)驗，其精髓可以歸納為：規(guī)劃科學精妙、法律嚴明、管理精細。在肯定香港體制總體成功的同時，我們也要看到它的不完美之處，香港居民對住房問題的怨氣并不少，主要問題有：
市場住房方面，人們的不滿主要集中在房價太高上。人們抱怨“上車”不易，加上地產(chǎn)商壟斷程度過高且常操縱市場，銷售中的欺詐現(xiàn)象，人們普遍感覺香港人都在為地產(chǎn)商打工。
保障住房方面，人們抱怨輪候時間過長，居住面積太小。蝸居使人不能過上有尊嚴的生活，曾經(jīng)有一個品學兼優(yōu)的12歲花季少女，因為住房過于擁擠，不能實現(xiàn)有自己單獨房間的夢想而自殺，引起社會的強烈共鳴。此外，盡管法律嚴明，但因為公屋是一項優(yōu)厚的福利，無法阻擋揩油的人，公屋住富戶問題也時常成為人們批評的目標，曾有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些公屋住戶擁有奔馳奧迪汽車。
此外，夾心層問題成為該體系中的軟肋，一個月入2萬~3萬租住市場房的人，其生活質量可能僅相當于月入1萬的住公屋者。還有，一些低收入階層可能會因為有政府在住房上保底，進而放棄打拼，失去向上一階層流動的動力。另外，各層次住房的構成比例是一個動態(tài)的過程，政府根據(jù)不斷變化了的環(huán)境來調(diào)整，但每一次調(diào)整都會引起利益的重新分配，進而引起很大爭議。比如說，1997年香港回歸后，特區(qū)政府就希望擴大住房自有率，推出大建居屋的“八萬五計劃”，結果加劇了房價下跌，到2002年宣布取消，今年10月，在房價上漲過快的情況下，居屋計劃又重新啟動，但方案的具體內(nèi)容又引起了很大的爭議。
香港住房體制總體上的成功，到底是哪些因素促成的？它的成功經(jīng)驗可以移植到中國內(nèi)地嗎？本專欄的下一篇文章，將對此進行分析。
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