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樓市拐點(diǎn)，從來(lái)只有三類：一類是軟性的，即這拐點(diǎn)本身只是有限意義上的回調(diào)，初時(shí)可能回調(diào)幅度要大一點(diǎn)，待削平到一定的峰值，既沒(méi)有可能再往下掉，又不大有力量迅即彈回去。這樣的回落，充其量也不過(guò)10%到20%。有這樣的拐點(diǎn)，是調(diào)控周期里市場(chǎng)的常態(tài)反應(yīng)。另一類則是硬性的，急轉(zhuǎn)直下的，可以從100%連續(xù)跌到50%，也可以從100%直接滑歸到0，呈一條拋物線狀。在股市上，這種情況極為常見(jiàn)。在樓市，則常常被大的外部性風(fēng)險(xiǎn)所左右，最直接的威脅來(lái)自于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國(guó)香港就碰到過(guò)，日本也是。還有一類是徹頭徹尾的偽拐點(diǎn)。因?yàn)楸旧碇皇窃诖蛞淮窝谧o(hù)，價(jià)格主導(dǎo)權(quán)依然掌握在賣方手中，今天他可以把價(jià)格調(diào)整到昨日幅度以下，以應(yīng)對(duì)可能嚴(yán)峻的政策壓力，作個(gè)小小的妥協(xié)姿態(tài)，比如突出的打折和促銷行為，就具有極大的試探性和折衷性。
判斷當(dāng)前樓市所面臨的拐點(diǎn)為何，需要一定的市場(chǎng)依據(jù)，其中有幾點(diǎn)特別值得注意：漲幅回落的程度和持續(xù)性，漲幅回落的擴(kuò)及面以及市場(chǎng)的反應(yīng)。看官方數(shù)據(jù)，現(xiàn)在樓市漲幅回調(diào)不但已開(kāi)始，而且有一定規(guī)模。唯一還不能下定論的，便是漲幅回落的程度和持續(xù)性。多年以來(lái)的調(diào)控效應(yīng)早就說(shuō)明，整個(gè)市場(chǎng)好比一壺架在火爐上的水，沸點(diǎn)直接受制于添加柴火的人，要想讓它燒到幾分熟，與添柴火的頻次、多少、時(shí)長(zhǎng)以及節(jié)奏有莫大關(guān)系。假如既定的目標(biāo)沸點(diǎn)是攝氏100度，那么在沒(méi)有達(dá)到攝氏100度之前，找不到收手理由。
但是，此時(shí)的真拐點(diǎn)，不等于就是硬拐點(diǎn)。它有可能依然是軟拐點(diǎn)。回看歷史，中國(guó)樓市沒(méi)有硬拐點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)。這是因?yàn)椋环矫嬲{(diào)控政策的終極目標(biāo)不是要消滅樓市，而是想將之加以改造和優(yōu)化。那么多程序繁復(fù)的宏觀措施，原本就有十分審慎的用意在里面。即便一些商業(yè)銀行提高了首套房貸款的門檻，這也不意味著結(jié)構(gòu)性、差異化的調(diào)控精神發(fā)生了轉(zhuǎn)向。在全面收緊流動(dòng)性的時(shí)候，貸款人手中的可貸資金也很有限，你要求他大量投向樓市支持自住交易，是不切實(shí)際的，一時(shí)權(quán)宜，除了收緊放貸門檻，簡(jiǎn)直無(wú)計(jì)可施。斷貸的情形，也不只在樓市這個(gè)領(lǐng)域發(fā)生，有什么好爭(zhēng)吵的呢？
收窄了流動(dòng)性敞口所引發(fā)的，更多還是心理風(fēng)暴。就像股票一樣，如果必要，暫時(shí)全面凍結(jié)也不是什么了不得的事情，股票交易還有休市的時(shí)候，為什么樓市就不可以也來(lái)一個(gè)短期的休市來(lái)爭(zhēng)取調(diào)整時(shí)間呢？休市，不可能引起動(dòng)蕩，關(guān)鍵是大家的心態(tài)要調(diào)整到位，明白政策宗旨最終是在追求什么目標(biāo)，我們要的是什么。這個(gè)問(wèn)題解決了，對(duì)所有的調(diào)控舉動(dòng)，也就可以平靜對(duì)待了。
另一方面，賣方擁有極大的庫(kù)存量，最初總是不愿意就范。歷來(lái)的經(jīng)驗(yàn)都是說(shuō)，在調(diào)控沒(méi)有進(jìn)入到異常嚴(yán)厲的階段，賣方是不會(huì)大量出貨的。到了十分關(guān)鍵的一刻，他們會(huì)通過(guò)迅速出貨來(lái)激活市場(chǎng)趨于凝滯的流動(dòng)性。在這一點(diǎn)上，賣方還是有很大回旋余地的。循此考察，實(shí)際上，在異地購(gòu)房被禁止以來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，拐點(diǎn)就該出現(xiàn)了，但他們都在坐觀不動(dòng)，一定要看清楚端倪再作安排。看目前的情況，依然可以說(shuō)，在可貸資金還沒(méi)有完全枯竭時(shí)，接下來(lái)就要看他們的市場(chǎng)策略夠不夠靈活。開(kāi)發(fā)商一旦愿意以價(jià)格換市場(chǎng)，能出貨，說(shuō)明市場(chǎng)自身可以發(fā)揮作用。只要這個(gè)作用發(fā)揮出來(lái)，很多政策性風(fēng)險(xiǎn)就可以在市場(chǎng)框架內(nèi)化解。
若以地震震級(jí)來(lái)衡量現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)，當(dāng)前也只不過(guò)是有感地震程度，不足以導(dǎo)致硬拐點(diǎn)出現(xiàn)。硬拐點(diǎn)的成因有二，一是當(dāng)市場(chǎng)被全面凍結(jié)；二是大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)引發(fā)。現(xiàn)在這兩個(gè)條件都不成立。只要交易關(guān)系得以維持，市場(chǎng)就不會(huì)大震蕩。因?yàn)槿胧匈Y金能夠有機(jī)會(huì)得到補(bǔ)充，只不過(guò)資金量不會(huì)像原先那樣迅猛。但這個(gè)量仍可以推動(dòng)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。
所以，結(jié)論由此就漸漸變得清晰了，中國(guó)樓市是具備了充分抗震系數(shù)的，當(dāng)下的波動(dòng)也是可以接受的。只要發(fā)展商愿意，他們的命運(yùn)就始終掌握在自己手中。經(jīng)過(guò)前一時(shí)期調(diào)整，整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格回調(diào)還不到10%，足能佐證。可以這么說(shuō)，這樣一個(gè)逐階段逐層次回調(diào)的過(guò)程一旦延續(xù)，也許買賣雙方之間真可以摸索出一個(gè)合理的價(jià)格區(qū)間，彼此關(guān)系也可得以相應(yīng)的校正。
無(wú)論如何，不應(yīng)該允許樓市再去走一放就漲，一壓就嚷的回頭路，總在那樣的怪圈里打轉(zhuǎn)，是不會(huì)有出路的。須注意，這一輪調(diào)控，已將房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位降低，相應(yīng)的，長(zhǎng)久以來(lái)附著在它身上的高利潤(rùn)率和財(cái)富回報(bào)值也被抑制。不管我們?cè)覆辉敢獬姓J(rèn)，整個(gè)樓市的處境已在這個(gè)方向上變得更加明確。這必然會(huì)推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的到來(lái)。中國(guó)樓市未來(lái)的結(jié)構(gòu)將會(huì)是：投機(jī)占比會(huì)被壓至最小，投資將得到適度允許，自住需求成為核心成分。這樣的住房體制的重構(gòu)一旦實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)心態(tài)自會(huì)顯得更為理性一點(diǎn)。這樣的樓市深層次的拐點(diǎn)，顯然還有待推進(jìn)。
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