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作為一種行為方式假定，經(jīng)濟(jì)理性意味著行為人對(duì)其所處環(huán)境的各種狀態(tài)及不同狀態(tài)都具有完全信息，并且在既定條件下每個(gè)行為人都具有選擇使自身獲得最大效用或利潤的意愿和能力。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，受到個(gè)體認(rèn)知局限性的影響，經(jīng)濟(jì)理性是非常罕見的情況，而有限理性現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中則比比皆是。
心理學(xué)認(rèn)為，個(gè)人在作經(jīng)濟(jì)決策時(shí)會(huì)在心里對(duì)各類活動(dòng)記賬、歸類并作出評(píng)價(jià)，如同現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)和金融交易的賬本一樣。但在現(xiàn)實(shí)生活中，人的自身因素和外部環(huán)境條件的變化會(huì)共同影響人相對(duì)理性的決策。我們常說“從眾心理”，描述的就是某個(gè)體受到群體誘惑或壓力下在判斷和決策方面做出的與大多數(shù)人趨于一致的行為。
在我國房地產(chǎn)市場起步及發(fā)展的過程中，有限理性表現(xiàn)尤為突出，加劇了市場的投機(jī)，致使房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。盡管2003年以來，我國房價(jià)出現(xiàn)單邊連續(xù)大幅上漲態(tài)勢(shì)；但不能否認(rèn)我國曾出現(xiàn)海南房價(jià)大幅下跌的歷史。
在我國的房地產(chǎn)市場中，購房群體的從眾心理和“羊群效應(yīng)”特征非常明顯，房價(jià)快速上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，使購房群體產(chǎn)生了不符合經(jīng)濟(jì)實(shí)情的預(yù)期。這大致包括恐慌購買、投資與投機(jī)欲望膨脹、后悔不早購買等心理狀況。在房價(jià)大幅上漲的階段，存在置業(yè)需求的人們擔(dān)心未來一段時(shí)間房價(jià)漲幅擴(kuò)大，促使購買行為前移。生活中常見部分青年人榨干父母一輩子的積蓄來籌集首付款。在財(cái)富效應(yīng)的巨大示范作用下，有實(shí)力購房群體把投資房產(chǎn)作為實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的捷徑。雖然房價(jià)已處在相對(duì)高位，但相信未來房價(jià)仍將繼續(xù)大幅上揚(yáng)。這部分人群的購房需求加劇了市場的投機(jī)，是我國房價(jià)屢創(chuàng)新高的重要原因。在房價(jià)上漲勢(shì)頭看不到轉(zhuǎn)向可能的情況下，當(dāng)期購買顯然是相對(duì)明智的決策。有部分人群在房價(jià)快速上漲的時(shí)候看淡，但他們所期待的樓市拐點(diǎn)卻遲遲不能到來，因此就很后悔當(dāng)初的猶豫不決，遂義無反顧地加入購房人的大潮。而這部分人的“踏空”經(jīng)歷，往往對(duì)他們周圍潛在的購買人群有特別的影響，由此會(huì)進(jìn)一步營造房價(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期。以筆者之見，全民房價(jià)上漲預(yù)期正是在上述三種心理的支配下不斷得到強(qiáng)化，不能不說是房價(jià)單邊上漲能支撐長達(dá)8年之久的重要原因。
相對(duì)購買群體而言，房地產(chǎn)開發(fā)商則相對(duì)理性。出于盈利最大化的追求，房地產(chǎn)開發(fā)商樂于看到購買群體有限理性的形成，樂于見到由“羊群效應(yīng)”帶動(dòng)的瘋狂搶購行為，因?yàn)檫@對(duì)于其實(shí)現(xiàn)自身盈利目標(biāo)最大化具有非常現(xiàn)實(shí)的意義。在樓價(jià)上漲過程中，土地價(jià)格一再被刷新，“地王”易主的間隔越來越短，本身就向市場傳遞了房地產(chǎn)開發(fā)商非常看好未來房價(jià)的預(yù)期，自會(huì)帶動(dòng)在售樓盤價(jià)格大幅上漲。
受自身理性和群體無理性的支配，商業(yè)銀行在房價(jià)上漲和下跌的過程中，起著一定的推波助瀾作用。通常，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商業(yè)銀行基于對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的良好預(yù)期，大力開拓房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，降低首付比，放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整或拐點(diǎn)跡象時(shí)，商業(yè)銀行為防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，審慎發(fā)放房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商和投資者將無法及時(shí)獲得融資，資金鏈條出現(xiàn)斷裂，被迫降低出售價(jià)格回籠資金，而購房者出現(xiàn)觀望情緒，房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款抵押價(jià)值下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。在此背景下，商業(yè)銀行又將進(jìn)一步提高房地產(chǎn)貸款審貸條件，對(duì)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值重新評(píng)估，又進(jìn)一步造成信貸萎縮，加劇房地產(chǎn)市場行情下滑。
“囚徒困境”的研究表明，個(gè)人理性決策的相互作用，可能導(dǎo)致群體無理性的后果。在一系列經(jīng)濟(jì)學(xué)的演化博弈模型中，個(gè)別決策沒有最優(yōu)決策的理性，個(gè)體理性與群體理性之間的矛盾直接影響了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中行為人的現(xiàn)實(shí)理性程度。可見，有限理性是房地產(chǎn)市場波動(dòng)的根源，房價(jià)大起大落也是群體無理性的集中反映。
經(jīng)過一年半來的“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控，當(dāng)下，各地樓價(jià)終于開始漸漸松動(dòng)，有的新樓毅然降價(jià)開盤，市場預(yù)期會(huì)怎么樣，此時(shí)變得舉足輕重。考慮到“羊群效應(yīng)”下的行為一致性預(yù)期是房價(jià)大起大落的主要推動(dòng)力，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須能夠?qū)κ袌龅男睦眍A(yù)期產(chǎn)生重要影響，筆者因此認(rèn)為，現(xiàn)在尤其要關(guān)注樓市的心理預(yù)期變化。面對(duì)新的情況，心理預(yù)期既客觀存在又難以捉摸，正所謂好的出發(fā)點(diǎn)未必會(huì)帶來好的結(jié)果，如何悉心管理和調(diào)節(jié)公眾的市場心理預(yù)期，阻止加劇房地產(chǎn)市場波動(dòng)，對(duì)下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向、力度、節(jié)奏，都提出了新的、更高的要求，這無疑考驗(yàn)和挑戰(zhàn)著決策者的智慧。
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