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經(jīng)過大半年的僵持之后，近期全國不少城市的房價開始出現(xiàn)了實質(zhì)性松動。其中，一些城市的開發(fā)商為了緩解經(jīng)營壓力，盡快回籠資金，進行了實質(zhì)性降價，有些降幅高達20%-30%。從全國范圍看，整個房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)告別非理性繁榮，步入理性回歸之路的跡象。可以說，始自今年初的最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，開始收到了實質(zhì)性效果。
在房地產(chǎn)市場回歸理性的過程中，部分城市出現(xiàn)了業(yè)主因房價下跌而與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的事件。一些業(yè)主要求開發(fā)商退房或補償房價下跌損失，甚至出現(xiàn)了一些樓盤業(yè)主因“維權(quán)”要求得不到滿足而打砸售樓處的事件。熟悉情況的人知道，2008年上一輪房價下跌過程中，這種被人們稱之為“房鬧”的現(xiàn)象，也曾一度在多個城市上演過。
如何看待“房鬧”現(xiàn)象？不論從現(xiàn)代市場經(jīng)濟的游戲規(guī)則，還是從人類千百年來的商業(yè)交易道德來看，這種因房價下跌而要求退房的行為，都有違契約精神。對待此類事件，絕大多數(shù)人的反應是：同情他們的境遇，但不支持他們的訴求。當然，中國的開發(fā)商在開發(fā)、宣傳、銷售等環(huán)節(jié)存在較多不規(guī)范、不道德的操作是眾所皆知的事實，部分業(yè)主可能在購買過程中受到了開發(fā)商的有意誤導，對此，當事人應憑借相關(guān)證據(jù)，通過法律途徑維護自身的合法權(quán)益。因市場價格波動而引發(fā)的矛盾，從性質(zhì)上看，屬于法律事件的范疇，理應通過法律的途徑去解決。
但值得注意的是，隨著此類事件的增多，一些人卻刻意將本屬于法律性質(zhì)的事件，轉(zhuǎn)化成社會事件，并試圖以此影響國家的政策取向。一方面，購房糾紛中的當事人，可能有個別人抱著“把事情鬧大”，進而達到正常的法律途徑所無法達到的目的；另一方面，更多的開發(fā)商則希望借此類事情向決策者施壓，迫其放松調(diào)控力度，或者直接取消迄今為止所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施——限購。對于前者，雖然其動機并不高尚，甚至有些卑微，但在現(xiàn)實中國的語境下，大多數(shù)人都會抱持同情、理解，但不支持的態(tài)度，更重要的是，這些人只不過想挽回自己幾萬或幾十萬元的經(jīng)濟“損失”，其動機很容易辨識。相比之下，第二類人則擁有更大的力量，且更具迷惑性。通過近些年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為中國最具有影響力的利益集團，他們擁有很強的政府游說能力，也擁有很強的公眾游說能力，他們往往結(jié)合市場不同階段，散布各種似是而非的言論，以影響政府決策和公眾認知，進而使政策環(huán)境和社會輿論服務于自己利益最大化的目標。
在此次市場面臨重大轉(zhuǎn)折的時點上，一些所謂的行業(yè)精英和意見領袖，又開始著手“引導”輿論。從目前看，這些“引導”正有意無意地從以下幾方面進行：一是刻意將購房者與開發(fā)商之間的糾紛，渲染成社會問題，借機向有關(guān)方面施壓；二是夸大房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，渲染房價下跌的嚴重后果；三是假借市場化之名，炮轟限購政策，意圖逼迫政府取消限購政策。由于這些論調(diào)在社會上有一定的市場，所以往往具有相當大的迷惑性。不論是從當前市場的現(xiàn)實出發(fā)，還是從中國經(jīng)濟、中國社會的長遠發(fā)展出發(fā)，對這些問題正本清源都是非常必要的。
首先，我們應該嚴格將購房者與開發(fā)商之間的糾紛限定在法律范圍內(nèi)。如果將本屬于法律性質(zhì)的民事糾紛異化或放大為社會問題，將會開啟一個非常危險的先例，鼓勵更多的逆向選擇行為，最終破壞市場經(jīng)濟秩序乃至社會秩序。
其次，全社會都要科學而理性地評價房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中的地位和角色。房地產(chǎn)行業(yè)所具有的產(chǎn)業(yè)帶動效應是毋庸置疑的，但房地產(chǎn)并不是無成本的永動機，也不是中國經(jīng)濟舞臺上可以永遠旋轉(zhuǎn)的舞者，更不能因為其資產(chǎn)屬性帶來的短期愉快，就將其視為不限時不限量的大麻和鴉片。對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身來說，某一階段其需求量是有限度的，過度供給會導致嚴重后果。對整個經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)行業(yè)應該與其它行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，如果合理的關(guān)系被破壞，將導致嚴重的后果。
近些年房地產(chǎn)行業(yè)不怎么健康的發(fā)展，對中國經(jīng)濟和中國社會已經(jīng)產(chǎn)生了太多的負面效應，這是無法回避的事實，也是令有責任感的中國人憂慮的事實。從長遠看，中國經(jīng)濟要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)需要健康發(fā)展，否則中國經(jīng)濟沒有前途，其所衍生出的社會問題也會越來越難解決。回到眼前，房價理性回歸過程中的陣痛，也需要各方面作好承擔的準備。天下沒有免費的午餐，更不可能有長期的免費午餐。
對于限購政策，并不是一些人所認為的那樣，是違背市場化之舉。由于房地產(chǎn)具有較強的外部性，特別是中國國情下外部性還很大，所以不應將其視為純市場產(chǎn)品。限購政策本身就是剝離附著在房地產(chǎn)身上的資產(chǎn)屬性，而還其居住本位。從全球范圍看，那些強調(diào)房地產(chǎn)居住本位的國家或地區(qū)，往往收入更加平等、社會更加和諧；相反，那些房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性強的國家或地區(qū)，收入分配更不公平，社會矛盾也更多。
在現(xiàn)行限購政策下，反映了更真實的房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，當前房價的下跌，只不過是清除前期投機成分之后的一種回歸。誠然，目前限購政策并不完善，存在行政化、簡單化之嫌，未來存在運用稅收等經(jīng)濟手段引導房地產(chǎn)向居住本位回歸的必要。可以預料，只要不放棄住房的居住本位這一原則，只要時間足夠長，真實的供求關(guān)系將會給房價找到一個合理的價位，那才是真正的市場化價位。
市場總是充滿各種聲音，有時候噪音會非常強。保持清醒、理智，勿被噪音干擾，是對決策者和市場參與各方的考驗，經(jīng)受住考驗，樓市調(diào)控才能成功，房地產(chǎn)才會有健康發(fā)展的未來。
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