房地產(chǎn)降價潮正在開始向全國蔓延。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者的調(diào)查，京滬廣深等一線城市房價從近期出現(xiàn)明顯松動，由此集中引發(fā)的幾起業(yè)主集體“維權(quán)”事件，更讓此輪房價下跌引起市場的高度關(guān)注。
無疑，這一輪的房價松動有著一定的必然性。在經(jīng)歷了持續(xù)一年多的強(qiáng)力限購之后，具備買房條件的人群是越來越少，成交量急劇萎縮，加上貨幣政策的不斷緊縮，開發(fā)商群體紛紛陷入了資金鏈極其緊張的局面之中。只要調(diào)控不扭轉(zhuǎn)，誰先降價，誰就掌握了市場主動權(quán)。
因此，此輪房價松動可謂水到渠成，亦是宏觀調(diào)控所樂見的結(jié)果。但這一次房價松動，會不會像2008年那樣不過是曇花一現(xiàn)，這主要有賴于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所能持續(xù)的時間。在筆者看來，此輪降價潮能夠持續(xù)，原因分為國內(nèi)和國際兩方面。
從國內(nèi)形勢看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策兩三年內(nèi)難以結(jié)束。
前一輪宏觀調(diào)控，直到2008年6月，央行依然還在上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，打擊通脹和房價泡沫的力度十分強(qiáng)烈。可惜，由于雷曼破產(chǎn)帶來的全球性金融危機(jī)，不得已啟動天量信貸政策，讓房地產(chǎn)一飛沖天。若當(dāng)年沒有金融危機(jī)，房價泡沫在那一次調(diào)控中就會解決。而眼下的形勢是，再度出現(xiàn)疾風(fēng)暴雨式大危機(jī)的可能性微乎其微，縱使再度出現(xiàn)，有了三年前貨幣刺激經(jīng)濟(jì)和房價暴漲的雙重教訓(xùn)，重蹈覆轍的事情不大可能發(fā)生。
實(shí)際上，即將到來的更為全面的房價松動趨勢，也符合地方政府的利益。在經(jīng)歷了2009年和2010年的土地狂潮之后，他們已經(jīng)賺的盆滿缽滿，若再重復(fù)當(dāng)年的癲狂，必將釀成更加棘手的社會難題。“去房地產(chǎn)化”，將是地方政府理性的選擇。
而從國際形勢而言，外資抽離資產(chǎn)市場端倪初現(xiàn)，由查諾斯和魯比尼等領(lǐng)銜的對沖基金、經(jīng)濟(jì)學(xué)家國際空頭，正在顯示其真實(shí)的運(yùn)作能力。9月份，中國外匯儲備余額一改之前兩年的飆升態(tài)勢，單月居然凈減少了608億美元。如此大規(guī)模的外儲突降，主要原因就是國際資本的流出，而很難用外貿(mào)形勢低迷等因素解釋。因?yàn)檫M(jìn)出口企業(yè)艱難并非9月份獨(dú)有的現(xiàn)象。
同時，美元指數(shù)近期開始走強(qiáng)，伯南克亦暗示隨時可能加息抗擊通脹，加上歐債危機(jī)暗礁叢生，美元即將迎來一波像樣的大反彈。這將主導(dǎo)一場新興市場的資本外流，勢必會嚴(yán)重考驗(yàn)中國的房地產(chǎn)市場，若人民幣匯率隨之發(fā)生貶值，那房價跌勢更是難以扭轉(zhuǎn)。
歷經(jīng)了十幾年的超級繁榮，中國房地產(chǎn)市場的確到了需要回歸理性的時刻。至少，商品住宅勢必將回歸其居住的屬性，投資屬性漸漸褪去，同時保障房占據(jù)主角。解決大多數(shù)的住房問題，是不可能通過做大房價泡沫來完成的。
