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　　毫無(wú)疑問(wèn)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。一方面如脫韁野馬般猛漲的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)合理回落趨勢(shì)；另一方面，由于限購(gòu)政策的限制，許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了交易的冰河期。如何采取更加精確的調(diào)控措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，是當(dāng)下各級(jí)政府部門(mén)亟需破解的一大難題。
　　綜觀過(guò)往采取的調(diào)控措施，基本上都是在戶(hù)籍限購(gòu)上做文章。應(yīng)該說(shuō)，如脫韁野馬的房?jī)r(jià)已經(jīng)得到初步有效控制，這些措施功不可沒(méi)。但要想最終根治樓市沉疴，讓樓市向健康、合理的方向發(fā)展，則需要各級(jí)政府把握機(jī)會(huì)，適度調(diào)整策略，對(duì)樓市進(jìn)行更加科學(xué)和精確的調(diào)控。
　　首先，盡快進(jìn)行一次全國(guó)性的住房普查。很難想象，對(duì)于房地產(chǎn)這樣關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域，宏觀調(diào)控多年，竟然還沒(méi)有開(kāi)展過(guò)一次全國(guó)性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來(lái)沒(méi)有開(kāi)展過(guò)。與之相反，全國(guó)性宏觀調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)了不計(jì)其數(shù)的版本。“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”這樣的真理，在房地產(chǎn)領(lǐng)域失效的后果，就是“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”式的危險(xiǎn)。宏觀調(diào)控在尷尬中走向?qū)擂危�也是再正常不過(guò)的結(jié)果。
　　第二，加大保障性住房建設(shè)投入，這一點(diǎn)無(wú)論政府、開(kāi)發(fā)商還是民間大眾，都已達(dá)成共識(shí)，無(wú)需展開(kāi)贅述。值得強(qiáng)調(diào)的是，必須吸取過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房的教訓(xùn)。對(duì)于兩限房和公共租賃房，不符合條件的保障性住房申請(qǐng)者，必須加以嚴(yán)格甄別，一旦發(fā)現(xiàn)作假騙取者，應(yīng)該通過(guò)司法手段加以嚴(yán)懲，而不僅僅是曝光和收回了事。
　　違法成本極低而收益極大，從而變相鼓勵(lì)了大家作假。這是過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)種種弊端的根源所在。不對(duì)騙房者加以嚴(yán)懲，可以想象，在兩限房和公租房社區(qū)內(nèi)，很快就會(huì)出現(xiàn)寶馬奔馳橫行，中介四處攬房源出租的亂象。
　　第三，對(duì)于買(mǎi)房人，無(wú)需限購(gòu)，而應(yīng)限炒。對(duì)于已有2套住房的家庭，從現(xiàn)在起，5年內(nèi)不得出售任何住房；該家庭在購(gòu)買(mǎi)第三套住房時(shí)，銀行不給予按揭貸款支持，需要全款支付；對(duì)已經(jīng)有3套甚至3套以上的家庭，在購(gòu)買(mǎi)新的住房時(shí)，銀行也不給予按揭貸款支持，并且該家庭5年內(nèi)不得出售任何住房。只要如此，龐大的買(mǎi)房大軍中，誰(shuí)是真正的買(mǎi)房自住者，誰(shuí)是真正的炒家，立竿見(jiàn)影。我們知道炒房者的兩個(gè)基本特征：一是善于利用銀行貸款杠桿，一是快進(jìn)快出。沒(méi)有炒家敢把房子壓在在自己手上超過(guò)5年或者更長(zhǎng)，尤其是在當(dāng)前中國(guó)政府已經(jīng)旗幟鮮明地要根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉疴之時(shí)。
　　不少專(zhuān)家學(xué)者用所謂“剛需”理論來(lái)證明市場(chǎng)供不應(yīng)求是房?jī)r(jià)飛漲的原因。實(shí)際上，真正的剛需，除了滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)學(xué)上“有需求”和“有支付能力”兩個(gè)條件之外，還要滿(mǎn)足一個(gè)最基本的條件，那就是把房子當(dāng)做使用功能為居住的商品，而不是金融投資品。拋卻住房的基本商品屬性，卻去大談什么住房的剛需，對(duì)公眾進(jìn)行不負(fù)責(zé)任甚至是別有用心的誤導(dǎo)，這就是很多所謂的專(zhuān)家學(xué)者被百姓怒斥為“磚家”、“叫獸”的原因所在。
　　第四，為了體現(xiàn)房地產(chǎn)的民生功能，對(duì)首套房按揭首付，可降至10%，甚至可以由政府貼息。對(duì)于真正需要買(mǎi)第一套房，并且是用來(lái)自住的人，銀行可以考慮按揭首付比例降低到10%，政府也可以考慮為他們提供信用擔(dān)保和補(bǔ)貼部分利息。從市場(chǎng)供求關(guān)系角度講，限炒能夠?qū)⒊捶空呲s出市場(chǎng)；降低家庭首套房按揭貸款，政府貼息的措施又能降低真正需求者的入門(mén)門(mén)檻，使得商品住宅市場(chǎng)更加理性和凸顯重視民生。
　　首付降至10%的首套房銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，要比炒樓者從銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)小得多。道理很簡(jiǎn)單，這些人是真正用自己的血汗錢(qián)來(lái)買(mǎi)房和還銀行貸款，但凡還有一點(diǎn)點(diǎn)努力的可能，他們是不會(huì)放棄自己辛苦打拼積攢多年才買(mǎi)來(lái)的惟一一套房子的。
　　第五，鼓勵(lì)投資非住宅型房地產(chǎn)。比如商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等。要想根治當(dāng)前樓市問(wèn)題，必須面對(duì)投資者手中的資金投向的問(wèn)題。對(duì)于投資者，不僅要限炒住宅，還需要政府出臺(tái)政策引導(dǎo)他們將資金投向能夠產(chǎn)生實(shí)質(zhì)財(cái)富的領(lǐng)域。住宅商品屬于消耗性商品，其產(chǎn)生的社會(huì)財(cái)富與價(jià)值主要體現(xiàn)在交易與出租環(huán)節(jié)，而過(guò)多的交易與出租不但不產(chǎn)生新的實(shí)質(zhì)財(cái)富，反而抬高了大眾的使用成本；而商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等，同樣是不動(dòng)產(chǎn)，但因?yàn)槭褂霉δ苁墙?jīng)營(yíng)或者生產(chǎn)，可以給社會(huì)提供更多的就業(yè)崗位，還可以在使用過(guò)程中貢獻(xiàn)更多的GDP，以及為政府帶來(lái)更多的稅源。將投資者引導(dǎo)向這種可持續(xù)發(fā)展的投資領(lǐng)域去，則于國(guó)有利，于民有利。
　　因此，可以出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)投資商鋪、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房的投資者，給予銀行貸款、稅收減免（因?yàn)樯虡I(yè)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目投資前幾年收益普遍不明顯）等支持。考慮到此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)大多具有體量大、不易分割的特點(diǎn)，可以考慮鼓勵(lì)推出商用不動(dòng)產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品形式，來(lái)降低投資者的投資門(mén)檻。而且此類(lèi)投資的專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)代為投資理財(cái)，更容易幫助投資者控制投資風(fēng)險(xiǎn)，保障投資收益。當(dāng)然，不管你情愿與不情愿，房地產(chǎn)炒作投機(jī)的暴利時(shí)代，終究是要過(guò)去了。