該來的總歸會(huì)來。2009年12月調(diào)控以來，樓市盡顯桀驁之態(tài)，雖然成交量在去年5-7月和今年2月以來比較低迷，但價(jià)格一直高昂頭顱。當(dāng)前，隨著“金九”破滅，以及“銀十”開局之不利，房?jī)r(jià)終于開始低頭。
重要表現(xiàn)有二。一是市面上降價(jià)促銷的樓盤進(jìn)一步增多，越來越多的開發(fā)商在沉重的資金壓力下，不得不隨行就市。二是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也有表現(xiàn)，比如近期中指院公布的全國(guó)100個(gè)城市住宅成交均價(jià)，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅雖然微不足道，但從統(tǒng)計(jì)意義上講，卻是一道分水嶺，俗稱“拐點(diǎn)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將于10月中旬公布的9月70個(gè)城市價(jià)格指標(biāo)，估計(jì)情況類似，因?yàn)?月時(shí)環(huán)比增幅已僅余0.02%，非常逼近臨界點(diǎn)。
說實(shí)在，之前很多開發(fā)商對(duì)“金九銀十”充滿期待。1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)后，在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等“三限”之下，樓市成交屢創(chuàng)近幾年新低。9、10月份，是傳統(tǒng)意義上的樓市旺季。而今年，9月樓市出現(xiàn)“滑鐵盧”，上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季還要小。
9月已落空，10月仍沒戲。黃金周后4天，上海一二手商品住宅成交量，比去年同期縮水八成，為近6年新低。國(guó)慶期間，北京一二手房住宅成交量，同比去年下跌二成多。相當(dāng)一部分大城市情況與京滬相似。
不禁想起2008年。近十年來，幾乎每年都有兩個(gè)樓市旺季：春夏之交和夏秋之交。2008年春夏之交活躍度略失常，夏秋之交則大失本色。今年的情況與2008年相似，但外部環(huán)境略好。2008年受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑，2009年一季度GDP增幅低至6%，由此導(dǎo)致樓市主動(dòng)收縮。今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中稍落，二季度GDP增幅仍達(dá)9.5%，按此態(tài)勢(shì)，明年的季度增幅，也不可能低至6%，當(dāng)前樓市需求屬被動(dòng)收縮，主因是政策兇悍打壓。
需求的主動(dòng)收縮和被動(dòng)收縮有何區(qū)別？主動(dòng)收縮，需求方根本沒興趣看房了，所以2008年國(guó)慶房展會(huì)上，看房者少；而今年很多城市的房展會(huì)，看房者眾，如上海人流量達(dá)13萬，與樓市火爆期的2009年國(guó)慶房展會(huì)并駕齊驅(qū)，說明很多人有意愿買房。但為何多數(shù)人不愿出手呢，主因是房?jī)r(jià)沒跌，或折扣偏小，況且部分人認(rèn)為未來幾個(gè)月房?jī)r(jià)還會(huì)下跌一些。
關(guān)于價(jià)格折扣，相比2008年10月，可謂差距明顯。當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目只有5%左右的優(yōu)惠幅度，而2008年同期則已達(dá)10%～15%。四季度，預(yù)計(jì)通脹仍處相對(duì)高位，貨幣政策放松的可能性并不大，除非歐債危機(jī)惡化，進(jìn)而顯著影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。貨幣政策不松，樓市調(diào)控亦無放松空間，當(dāng)然部分地方政府會(huì)忍不住暗地放松，不過最關(guān)鍵的房貸政策是跟著貨幣政策走的，所以對(duì)政策放松不宜抱較大希望。
在此情況下，企業(yè)促銷力度將進(jìn)一步加大。表現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，也即當(dāng)前價(jià)格“下拐”之后，預(yù)計(jì)四季度將維持下跌態(tài)勢(shì)。然而，房?jī)r(jià)下跌幅度不會(huì)超過2008年四季度，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不可能比那時(shí)更糟；同時(shí)，正如上述，當(dāng)前需求是被外力壓制的，一旦政策風(fēng)頭轉(zhuǎn)向，需求反彈力量不容小覷。
接下來，購(gòu)房者態(tài)度會(huì)慢慢分化，有人繼續(xù)觀望，有人“見好就入”。與此同時(shí)，開發(fā)商業(yè)績(jī)也在分化，萬科銷售金額比去年提前兩個(gè)月破千億，全年注定再創(chuàng)歷史新高；而部分中小企業(yè)已不堪愁苦，尋求變賣項(xiàng)目，退出地產(chǎn)江湖。“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，預(yù)示樓市正式入冬。季節(jié)有輪回，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣有冷暖，這是周期，也是輪回。價(jià)格適度回歸，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，這對(duì)行業(yè)是好事，“凍凍”更健康。
