許多人購房往往喜歡通過中介公司尋找房源，這樣不僅能夠獲得更多信息，而且方便省事，甚至在出現(xiàn)爭執(zhí)時還有一個調(diào)停者或證人。然而由于中介公司的良莠不齊及利益沖突，購房者與中介公司之間也難免出現(xiàn)糾紛。那么，這些糾紛該任何處理呢？
【案例】
2011年3月18日，武婷與一家中介公司簽訂了一份《房屋買賣居間委托協(xié)議》，約定武婷應(yīng)向公司交納傭金13000元、貸款服務(wù)費3000元、過戶服務(wù)費4000元。后在公司的斡旋下，武婷與房屋出賣人李某訂立了《房屋買賣合同》并交付了一半房款，武婷也向公司付清了全部服務(wù)費用。可僅僅過了3天，李某便反悔并拒絕辦理過戶手續(xù)。武婷遂要求公司退回所有中介費用，但被公司拒絕，理由是其已促成武婷與李某簽訂合同，完成了居間事務(wù)，而李某反悔與其無關(guān)。
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。《合同法》第四百二十六條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。”故在公司已經(jīng)促成武婷與李某簽訂《房屋買賣合同》并交付了一半房款的情況下，武婷自然無權(quán)要求公司退回傭金，而只能以李某違約為由，要求李某賠償該損失。但是，由于公司尚未為武婷提供過戶及貸款服務(wù)，自然不應(yīng)“無功受祿”，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美@部分應(yīng)予退還。
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購房被騙，中介應(yīng)擔(dān)連帶責(zé)任 |
【案例】
2011年4月9日，蘇蓉與一家房屋中介公司約定，由公司在指定地段為蘇蓉尋找三室兩廳一廚一衛(wèi)的房屋一套，并負責(zé)陪同辦理過戶手續(xù)，見證雙方的交易過程。10天后，經(jīng)公司中介，蘇蓉與史某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，蘇蓉依約付給公司12000元中介費。后蘇蓉得知，史某只是該房的三個共有人之一，而另外二人根本不同意出賣，故無法辦理過戶手續(xù)。鑒于史某在收取房款后已經(jīng)去向不明，蘇蓉遂要求公司退回中介費并負責(zé)返還已付的20萬元房款。
《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。史某未經(jīng)另外兩個共有人同意，其賣房行為因而無效。公司作為專業(yè)中介，本應(yīng)查清史某的所有權(quán)限，卻因未履行該基本義務(wù)而構(gòu)成重大過錯，不僅應(yīng)視為未完成中介任務(wù)，且與史某的行為共同結(jié)合導(dǎo)致了蘇蓉損失，故不但應(yīng)返還中介費，還應(yīng)按《侵權(quán)責(zé)任法》第八條之規(guī)定擔(dān)責(zé)：“二人以上共同實施侵權(quán)行為，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”
【案例】
2011年5月19日，祁蓮與一家中介公司達成了一份中介協(xié)議，約定由公司按祁蓮要求向其推薦房屋，事成之后由祁蓮一次性給付公司12000元中介費用。一周后，公司安排了祁蓮實地看房并已進行相關(guān)介紹，祁蓮對房屋表示滿意，但覺得公司所談價格太高。過了三天，祁蓮?fù)ㄟ^好友找到房主本人，經(jīng)洽談，彼此以低于公司所談價格50000元成交。鑒于祁蓮拒絕支付中介費用，公司遂以其已經(jīng)進行中介服務(wù)為由提起了訴訟，但法院最終判決駁回了公司的訴訟請求。
法院的判決是正確的。一方面，中介活動的核心是促成合同簽訂、完成交易，而不僅是進行居間行為。公司安排祁蓮看房，只能說進行了中介活動，并不等于已促成合同簽訂、完成交易。如果只要已看房，只要祁蓮與房主完成交易，而不管公司最終作用都必須付費，無疑系加重祁蓮責(zé)任、排除祁蓮主要權(quán)利、免除公司的核心義務(wù)，當(dāng)屬霸王條款。另一方面，公司無權(quán)因祁蓮已看房，而剝奪其選擇他人服務(wù)的權(quán)利。且交易的完成，起決定性作用的恰恰是他人，而非公司。