從2010年國十條出臺以來，政府對房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控一波接著一波。在近兩年的時(shí)間內(nèi)，盡管這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直難見切實(shí)有效的效果，但畢竟遏制了國內(nèi)樓市“高燒”不止的勢頭，并推動了房地產(chǎn)市場漸漸轉(zhuǎn)向健康的發(fā)展方向，且相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場約束力也越來越大。因此，當(dāng)一線城市的住房銷售出現(xiàn)快速下跌，當(dāng)一些城市的住房價(jià)格開始松動并向下調(diào)整時(shí)，當(dāng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長有放緩跡象時(shí)，總是會有利益攸關(guān)的部門或人出來要求政府弱化這種“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，暗暗希望當(dāng)前的房地產(chǎn)政策會如2008年下半年那樣突然逆轉(zhuǎn)。而這次美國債信危機(jī)，似乎就成了這種輿論最好的借口。但是，在筆者看來，盡管美國國債的長期信用降級風(fēng)暴同樣來勢洶涌，對全球經(jīng)濟(jì)的影響與沖擊同樣十分巨大與深遠(yuǎn)，但這次美國債信危機(jī)并不會讓當(dāng)前中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)，反之，這次美國的債信危機(jī)倒很有可能成為中國房地產(chǎn)市場軟著陸的契機(jī)。
理由也很簡單：同是面對外界強(qiáng)力沖擊，但我們所處的環(huán)境卻已大不相同。
2003年的“非典”突然爆發(fā)時(shí)，政府的第一反應(yīng)是如何通過房地產(chǎn)這個宏觀調(diào)控工具盡可能讓危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)回來，這就有了房地產(chǎn)的18號文件。同樣，2008年的美國次貸危機(jī)引爆全球性金融危機(jī)后，美國金融體系崩塌、全球金融市場激烈動蕩，中國經(jīng)濟(jì)隨之大幅滑坡。為制止經(jīng)濟(jì)的頹勢，中國政府表現(xiàn)得異常果斷，短期內(nèi)整個經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策更是成了最為重要的宏觀調(diào)控工具，最終促使2009年的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)V字型反彈。
可這次美國債信危機(jī)風(fēng)暴來臨之時(shí)，我們已積累了不少應(yīng)對國際金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，再加上這些年治理通脹的心得，遇上美國債信危機(jī)所帶來的全球金融巨幅震蕩，中國政府已用靜心觀察沉著應(yīng)對替代了政策沖動，不會馬上亮出政策的底牌。事實(shí)上，針對當(dāng)前的國際國內(nèi)金融市場形勢，上個星期國務(wù)院召開的常務(wù)會基本上已表明了靜觀應(yīng)對的態(tài)度。因此，想要國內(nèi)房地產(chǎn)政策像2008年那樣出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)是根本不可能的。
放眼看全球，國際經(jīng)濟(jì)態(tài)勢與2008年也很不一樣。盡管無論是美國還是歐洲及日本，目前所面臨的困難很多，幾年來救市政策并沒有讓這些發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)走出困境，甚至于有人推測美國經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)二次衰退，但當(dāng)前歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)形勢至少好于2008年，多數(shù)都在緩慢地復(fù)蘇，只不過復(fù)蘇的速度與成效與市場的希望距離還太遠(yuǎn)。若就當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)形勢來看，則與2008年的情況更是不可比擬。在2008年，高速運(yùn)行的中國經(jīng)濟(jì)本已到了一個資源與市場約束的關(guān)口，國際金融危機(jī)暴發(fā)只不過催化了中國經(jīng)濟(jì)的衰退。而由于2008年以來過度的信貸發(fā)放及強(qiáng)力的財(cái)政支持，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)仍處于經(jīng)濟(jì)高增長區(qū)間，而且這種高增長并不會由于美國債信危機(jī)而有多少減弱。
當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的問題是如何保持經(jīng)濟(jì)適度增長，如何讓過高的通脹率得以緩解并化解金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，而不是防止經(jīng)濟(jì)快速下滑。換言之，尋求經(jīng)濟(jì)的適度發(fā)展和穩(wěn)定物價(jià)之間的平衡，而任何新的刺激政策都會打破這種平衡。特別是，如果調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，打破這種平衡所留下的后遺癥會更嚴(yán)重。現(xiàn)在的樓市狀況表明，2008年下半年房地產(chǎn)政策逆轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的后遺癥是十分嚴(yán)重的。
在359號文件的作用下，2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場，各地住房市場不僅銷售全面下落，而且房價(jià)也開始出現(xiàn)下降的松動，房地產(chǎn)市場預(yù)期正在發(fā)生較大變化。如果不是美國次貸危機(jī)暴發(fā)震撼了全球經(jīng)濟(jì)，危及全球金融，為了應(yīng)對危機(jī)，我國政府出臺前所未有的救市政策，國內(nèi)房價(jià)本該向理性回歸。而眼下的樓市又與2008年有根本上的不同。首先，2009年至2010年前期“救市”型的政策將全國住房銷售量及住房價(jià)格帶到前所未有的高處。從今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的情況來看，整個房地產(chǎn)運(yùn)行仍然處于亢奮之中。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%。其中住宅投資增長36.1%。全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長12.9%。由于前期銷售快速增長一般會滯后半年及一年反映在房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長上，由此可知房地產(chǎn)開發(fā)投資增長態(tài)勢在下半年仍然會處于高位；其次，住房銷售價(jià)格經(jīng)過兩年快速飆升后，總體上并沒有轉(zhuǎn)折之勢，只是上漲幅度放緩，且快速飆升出現(xiàn)區(qū)域性位移，由一線城市逐漸轉(zhuǎn)到二三線城市。還有，房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)10萬億元以上了，其中個人住房貸款余額達(dá)到6.26萬億，這兩個數(shù)據(jù)與2008年相比，都高了一倍以上。如果加上與住房有關(guān)的住房抵押貸款及政府融資平臺，數(shù)字顯然會更驚人。這自然大大增加了國內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到33%以上的水平，說明全國房地產(chǎn)投資開發(fā)依然處于熱火朝天的態(tài)勢。
據(jù)此可以認(rèn)定，盡管從2010年出臺了不少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的極度繁榮的態(tài)勢并沒有改變，反之這種態(tài)勢早就開始由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)吹大，國內(nèi)金融體系面對的風(fēng)險(xiǎn)也越來越高，而房價(jià)調(diào)整的預(yù)期根本就沒有轉(zhuǎn)變等。面對如此情景，怎么能因?yàn)槊绹鴤盼C(jī)就突然改變當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向及力度呢？恰恰相反，如果繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向及力度，并借美國債信危機(jī)之機(jī)加緊擠出房地產(chǎn)泡沫，或許能收促使中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控軟著陸之效。