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　　日前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作，提出了五項(xiàng)內(nèi)容，其中提到：規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過(guò)快上漲。這是房租問(wèn)題第一次被鄭重列在國(guó)務(wù)院會(huì)議公告中。
　　實(shí)際上，最近住房租賃方面的措施可謂頻出。前段時(shí)間，住建部和國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，也要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過(guò)快。與此同時(shí)，7月初《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》齊齊出臺(tái)，提出了多項(xiàng)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的措施。
　　這些政策，標(biāo)志著政府開(kāi)始構(gòu)建健全的住房租賃政策體系。實(shí)際上，這個(gè)領(lǐng)域一直是被遺忘的角落。住宅體系，可分為商品房分體系和保障房分體系。商品房中又分為銷售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)　。1998年房改以來(lái)，住房體系主要存在三個(gè)問(wèn)題：一是商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快；二是保障房建設(shè)滯后；三是住房租賃市場(chǎng)秩序混亂。
　　在成熟市場(chǎng)國(guó)家，住房租賃市場(chǎng)非常重要。只有租賃市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行，人們才愿意通過(guò)租賃解決居住問(wèn)題，從而緩解住房銷售市場(chǎng)的需求壓力，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。比如，美國(guó)四成居民是租房住的，歐洲平均為五成，其中德國(guó)近六成。難道歐美國(guó)家房?jī)r(jià)更高么？非也。發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般只有3倍左右，也即一個(gè)家庭3年左右的收入就能買套房，而我國(guó)整體上需要8年，一線城市需要15—20年。
　　分析我國(guó)與歐美租房存在差別的原因，除了國(guó)人購(gòu)房置業(yè)觀念根深蒂固外，一個(gè)重要因素是，發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范性、合理性要遠(yuǎn)優(yōu)于國(guó)內(nèi)。我們國(guó)家的住房租賃市場(chǎng)，基本上是放任的、自發(fā)的、散亂的、初級(jí)的，房東和房客之間的契約關(guān)系不夠完善。房客利益容易被侵犯，比如隨便漲租、驅(qū)趕房客等。而且為了逃稅，房東不愿對(duì)租賃合同依規(guī)備案，官方也就難以掌握市場(chǎng)信息，也就無(wú)從管理。
　　而在發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)于租賃市場(chǎng)的監(jiān)管比較到位。比如，德國(guó)曾長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)租金實(shí)行控制（70年代之后有所放松）。房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內(nèi)的租金為基準(zhǔn)，除了有重大房屋改造以外，租金的年漲幅通常在三年內(nèi)不得超過(guò)30%；法國(guó)法律規(guī)定不帶家具的住房出租租期最少為3年，帶家具的出租期最少為1年，房東不可隨意解約，若不愿再出租，須在合同到期前6個(gè)月告知租戶，并提供法律認(rèn)可的理由；瑞典有租房聯(lián)合會(huì)，擁有很多信息和資源，能判別租金水平的合理與否，60%的租房者加入此會(huì)，租金一般在稅后家庭收入的25%以上。
　　去年以來(lái)，我國(guó)部分城市住房租金價(jià)格上漲過(guò)快，這其中既有調(diào)控影響的因素——部分消費(fèi)者選擇以租代買，導(dǎo)致需求旺盛；也有部分不良中介串通房東、哄抬房租的因素。這就增加了政府規(guī)范市場(chǎng)緊迫性。因此，住建部和發(fā)改委的文件，重在治理市場(chǎng)秩序，主要是為了在短期內(nèi)抑制房租上漲。而作為地方法規(guī)，《上海市居住房屋租賃管理辦法》和《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，更加注重制度建設(shè)。
　　上海和北京的租賃法規(guī)，汲取了部分國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。比如上海規(guī)定：租賃期間出租人出售房屋的，出租人應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。比如北京規(guī)定：出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的，要建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)（為了防范群租）；在租賃市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化時(shí)，政府可采取臨時(shí)干預(yù)措施。
　　在一個(gè)理性的、或者成熟的住房市場(chǎng)中，人們一般遵循梯度消費(fèi)模式——先租房后買房，先買小房后買大房。而我國(guó)則有些“變形”，很多年輕人都想一步到位買房，甚至是買大房。這一不良消費(fèi)觀念的改變，需要政府穩(wěn)步推進(jìn)、培育和建設(shè)一個(gè)規(guī)范和健全的住房租賃體系。