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        如何讓房地產(chǎn)從癲狂回歸正軌
        2011-07-27   作者:任志強  來源:經(jīng)濟參考報
         
        【字號

         
          任志強

          在現(xiàn)實中,經(jīng)濟與道德是分不開的,任何經(jīng)濟活動中脫離了法律的約束就會出現(xiàn)道德問題,如貪污、腐敗、官商勾結(jié)和權(quán)錢交易等。
          已經(jīng)有越來越多的人充分認識到,左右中國的房地產(chǎn)市場的因素大多浮游于房地產(chǎn)之外,并不在市場的本身。因此僅僅從市場可自我調(diào)節(jié)的能力而言,幾乎是無能為力的。制度對市場的制約作用遠遠大于看不見的手的調(diào)節(jié)能力。
          如制約著市場自我調(diào)節(jié)供給能力的原料——土地,被政府嚴格地壟斷著。從數(shù)量、價格到供給方式都在任由政府的行政意愿而波動。關(guān)緊土地的閘門,讓土地變成了稀缺資源并天價頻出,從而改變了社會與民眾的預期,讓商品房變成了最佳的投資品從而進一步推高了商品房的價格。當政府拒絕用增加供給的方式來平衡供求關(guān)系時,就只好用限購的方式來抑制需求了。
          但發(fā)展市場不是為了解決和改善民眾的住房需求嗎?限制又如何能釋放這些需求呢?限制的結(jié)果必然是對市場和居民住房改善需求的打擊和傷害。
          從美、英、法、日、德等發(fā)達國家的情況看,其工業(yè)供地的數(shù)量都遠少于城鎮(zhèn)居住用地,一般均在1:3到1:5之間。而中國工業(yè)用地的總量卻遠遠大于城鎮(zhèn)建成區(qū)的總量,于是在土地本來就稀缺的中國,更突出了居住與生產(chǎn)之間的矛盾。不管是用保障房還是用商品房來解決城鎮(zhèn)居民的居住問題,都無法讓城鎮(zhèn)住房實現(xiàn)每戶家庭至少對應(yīng)有一套成套住宅的要求。
          如果本來就未解決土地的制約問題,再用資本市場的不開放限制生產(chǎn)能力的擴大、用銀行信貸限制了居民的購買能力、用戶籍制度限制人才的流動和公民遷徙的權(quán)利,那么這個房地產(chǎn)市場又如何保持健康穩(wěn)定的發(fā)展呢?
          如何讓一個“從沸騰到癲狂”的產(chǎn)業(yè)回歸正軌,要從制度上進行改革。不但必須解決土地的制度問題,還要從根本上解決“以人為本”的居住優(yōu)先還是“以GDP為本”的生產(chǎn)優(yōu)先問題。固然中國要大力發(fā)展經(jīng)濟,但合理地安排土地的為人服務(wù)和為GDP服務(wù)的關(guān)系,尤其是解決好中國城市化進程中農(nóng)村土地的價值回歸,才能增加土地的集約利用效率,讓農(nóng)村的發(fā)展分享城市化過程中的土地收益,讓農(nóng)民可以變成市民。在增加有效農(nóng)業(yè)用地的同時,保證城市用地的充分供給,解決好中國未來30年的長期經(jīng)濟發(fā)展問題。
          謾罵并不能從根本上解決市場中的問題,而賭博或賭氣的政策更不能給市場帶來穩(wěn)定的預期。必須從量化的數(shù)據(jù)分析中找到發(fā)病的根源,不僅要治標更要從治本上下功夫進行改革。不僅要解決眼前集中的沖突,更要從人口結(jié)構(gòu)、收入增長和城市化的長遠目標出發(fā),形成長期穩(wěn)定、有效的“立法”,給社會與市場穩(wěn)定的長遠預期,以滿足中國日益增長的物質(zhì)消費需求。

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