住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購(gòu)城市的名單。
今年1月底新國(guó)八條出臺(tái)后最受關(guān)注、爭(zhēng)議最大的是住房限購(gòu)政策。住房限購(gòu)政策是遏制不合理住房需求的殺手锏，實(shí)踐證明效果是好的。但是，卻遭到了開(kāi)發(fā)商以及一些地方政府的惡毒攻擊，甚至被指違反憲法。特別是近期，住房限購(gòu)政策可以說(shuō)是在狂風(fēng)中飄曳，一些城市出現(xiàn)了企圖放松甚至取消限購(gòu)令的苗頭。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，國(guó)務(wù)院明確指出：已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。非常及時(shí)、非常必要，徹底打消了一些地方政府和開(kāi)發(fā)商的幻想和夢(mèng)想。
二三線城市樓市"限購(gòu)"勢(shì)在必行。年初最嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺(tái)后，首先是開(kāi)發(fā)商開(kāi)始布局二三線城市，一些地市級(jí)中小城市紛紛出現(xiàn)了全國(guó)、本省知名開(kāi)發(fā)商的身影。據(jù)筆者調(diào)查，這些開(kāi)發(fā)商現(xiàn)身二三線城市后，利用其嫻熟的營(yíng)銷、包裝、推銷經(jīng)驗(yàn)，所開(kāi)發(fā)的樓市樓盤(pán)一起步就被當(dāng)?shù)貎r(jià)格貴出三成以上。可以說(shuō)，大型房企進(jìn)軍二三線城市是整體抬高其房?jī)r(jià)的“兇手”。其次，一些投機(jī)投資資本開(kāi)始向二三線城市涌來(lái)。北上廣深一線城市以及省會(huì)40多個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)政策后，投資投機(jī)需求被擠出，相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)向了二三線城市，使得一些二三線城市房?jī)r(jià)大幅飆升。實(shí)質(zhì)上是承載了一線城市以及部分省會(huì)城市釋放出來(lái)的投資投機(jī)購(gòu)買力，即：泡沫式房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。一方面使得本來(lái)收入水平不高、購(gòu)買力低的二三線城市市民叫苦不迭，另一方面大大推高這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市實(shí)施限購(gòu)措施是完全必要、勢(shì)在必行的。
把握火候、拿捏得當(dāng)，準(zhǔn)確全面理解二三線城市住房限購(gòu)政策。一些二三線城市與一線城市、省會(huì)城市在房市上畢竟區(qū)別很大。筆者一致認(rèn)為，二三線城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)持續(xù)很久。因此，在住房限購(gòu)政策上一定要與一線城市有所區(qū)別。必須確實(shí)是“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”的二三線城市。這就需要住建部和地方政府仔細(xì)調(diào)查分析，準(zhǔn)確確定二三線城市住房限購(gòu)對(duì)象。國(guó)務(wù)院12日常務(wù)會(huì)議后，當(dāng)前出現(xiàn)一股住房限購(gòu)政策要擴(kuò)大至所有城市的聲音，一些城市竟然提出限購(gòu)令長(zhǎng)期化的意見(jiàn)，筆者認(rèn)為，完全不可取。必須明確限購(gòu)令這個(gè)行政調(diào)控措施是權(quán)宜、臨時(shí)之舉，目的是對(duì)準(zhǔn)投資投機(jī)需求的。對(duì)一些房?jī)r(jià)變動(dòng)不明顯，不是投資投機(jī)炒作對(duì)象的二三線城市沒(méi)有必要實(shí)施限購(gòu)政策。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回調(diào)情況下，一定要給房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)留一些拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力空間。保障性住房、中小面積住房、剛性需求拉動(dòng)的商品房市場(chǎng)，這三大塊對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力不能削弱。
二三線城市的限購(gòu)政策不能照搬現(xiàn)有政策。火力應(yīng)該更加集中在抑制投資投機(jī)需求上，與現(xiàn)有限購(gòu)政策相比較應(yīng)該去戶籍化限制規(guī)定。比如：不考慮戶籍情況，一律禁止購(gòu)買三套以上住房。一方面過(guò)度強(qiáng)調(diào)戶籍限制有戶籍歧視之嫌疑，也不利于推進(jìn)城市化，另一方面中小城市與一線、省會(huì)城市地理位置環(huán)境不同，地市級(jí)城市一般都管轄?zhēng)讉�(gè)縣或者縣級(jí)市，比鄰很近，個(gè)別縣與市區(qū)已經(jīng)連為一體，在住房上利用戶籍進(jìn)行限購(gòu)造成溝壑壁壘脫離實(shí)際情況，十分不妥。
在保障性住房大量投入市場(chǎng)，中小戶型、中低價(jià)位商品房占比大舉增加，住房結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位后，所有限購(gòu)政策都應(yīng)該及時(shí)退出或者被經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段替代，比如：停止第三套以上購(gòu)房貸款、征收高額商品房資本利得稅、交易說(shuō)等。