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        城市結(jié)構(gòu)的畸形是房價(jià)高企的根源
        2011-06-29   作者:羅天昊  來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
         
        【字號(hào)
          近日,經(jīng)濟(jì)學(xué)者謝國忠稱,中國的房價(jià)即將大跌,甚至跌幅在50%以上,此言一出,引起了廣泛的爭議。
          事實(shí)上,中國的房價(jià),確實(shí)有下跌的空間,但是房價(jià)的下跌,是有條件的。
          在謝國忠發(fā)表房價(jià)大跌言論的同時(shí),學(xué)者蘇東在其新作《中國房地產(chǎn)真相》中提出,中國社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡,才是中國地產(chǎn)行業(yè)亂象的最重要根源。
          古人云,居長安,大不易。
          今天同樣如此。北京、上海、廣州等中心大城市,集中了中國幾乎所有的核心資源,從央企到高校、到政府機(jī)構(gòu)、到核心產(chǎn)業(yè)要素,如果天下的精英不到這些城市,哪里有他們更為廣闊的空間呢?
          中國的房價(jià)問題,并非全國性問題,而是區(qū)域性問題。在東部沿海很多城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時(shí),中西部廣大的區(qū)域卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的人口外流,而在這些城市里,土地資源充裕,并不存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)問題。
          中國經(jīng)濟(jì)的不平衡,同樣表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間。城市化的浪潮,使農(nóng)村成為被遺忘的世界。農(nóng)村的大片土地,其實(shí)并沒有得到充分運(yùn)用。
          更為普遍的一個(gè)現(xiàn)象是,現(xiàn)代的農(nóng)村人口的主流,從20多歲到50歲,多數(shù)都有在城市打工的經(jīng)歷,而在現(xiàn)在的農(nóng)村,舊的房子基本被推倒,多數(shù)農(nóng)村人都住上了小樓房。而農(nóng)村的小樓房,都是一兩層樓的,土地利用率非常低。如果這些土地在城市,利用率將大大提高,但是,誰會(huì)去農(nóng)村呢?城市的強(qiáng)大吸引力,將農(nóng)村人口掏空,很多農(nóng)村青年在農(nóng)村老家新建了房子,但卻不愿意住在那里,而在城市,他們?nèi)匀恍枰胤綍鹤 ?BR>  目前中國的城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積只有3.84萬平方公里,僅占全國國土面積的0.4%,卻居住了6億多人口。相比之下,全國的農(nóng)村宅基地占地為16.8萬平方公里,占國土面積的1.75%,是城鎮(zhèn)用地的4.37倍,名義上居住了9億農(nóng)民,實(shí)際上其中的至少2億人口已經(jīng)進(jìn)了城。由此可見,我們的城鎮(zhèn)建設(shè)占用的土地的供應(yīng)量依舊很小。
          如果不能解決城鄉(xiāng)差別問題,農(nóng)村缺少足夠的吸引力,則中國的城市化過程仍將繼續(xù),城市土地資源將更為缺乏,指望房價(jià)下跌,是不可能的。必須在中國經(jīng)濟(jì)和城市布局的大格局下考量。
          為什么廣州的房價(jià),遠(yuǎn)比北京和上海低?
          廣州洛溪新城和華南板塊的崛起,為房價(jià)的穩(wěn)定起到了重要作用,而更主要的是,廣州之所以房價(jià)相對稍低,是因?yàn)閺V州是所有大城市里中心城市和外城發(fā)展最為均衡的城市。
          2009年,北京的海淀、朝陽、豐臺(tái)、石景山、東城、西城六大城區(qū)的生產(chǎn)總值大約為7500億元,約占全市生產(chǎn)總值的63%,其中,產(chǎn)值最大的海淀區(qū)大約占北京總產(chǎn)值的20%,郊區(qū)經(jīng)濟(jì)僅占全市總值的37%,而郊區(qū)的面積大約10倍于城區(qū)。也就是說,中心城區(qū)的效率大約是郊區(qū)的20倍。
          在長三角的中心城市上海,至2009年,已經(jīng)廢除了各個(gè)區(qū)縣的排名,但其2007年的狀況仍具參考價(jià)值。2007年,上海生產(chǎn)總值為12000億元,而郊區(qū)(浦東新區(qū)逐步成為市區(qū),不計(jì)算入內(nèi))的總產(chǎn)值約為2700億元,占比不到四分之一。
          北京和上海的房價(jià)貴,一個(gè)很重要的原因是核心城區(qū)發(fā)達(dá),而郊區(qū)落后,不能培養(yǎng)衛(wèi)星城,所有的資源都集中在市區(qū),自然人口也向中心城區(qū)集中,導(dǎo)致中心城區(qū)土地壓力增大。未來,北京要破解房價(jià)高企的難題,首先就需要加大周邊區(qū)域的發(fā)展,特別是通州、大興、房山、順義、昌平等區(qū),可以優(yōu)先發(fā)展,北京需要小鎮(zhèn)式繁榮。
          現(xiàn)在很多城市都希望通過限制人口的政策,來緩解城市交通和住房問題,但這治標(biāo)不治本,最好的辦法還是均衡發(fā)展城市。
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