據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，北京過度依賴銀行土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從2009年至2011年5月，相關(guān)貸款總規(guī)模超過2500億元人民幣。自2011年初開始，大規(guī)模還本付息已經(jīng)開始，目前每月還本付息在100億元以上，而今年以來每月土地出讓收入只有50億元左右，還貸壓力巨大。
解剖麻雀可以了解我國(guó)當(dāng)今財(cái)政體制、貨幣體系的真實(shí)運(yùn)行模式。通過分析北京土地財(cái)政與土地貨幣，我們可以說，沒有土地財(cái)政，就沒有新北京；沒有土地抵押，就沒有龐大的地方貸款。北京土地財(cái)政接近破產(chǎn)的邊緣，中國(guó)以房地產(chǎn)為主要抵押品，為造城運(yùn)動(dòng)主要燃料的激進(jìn)式經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式將告一段落。
地方政府的財(cái)政收入不能缺少土地收入。根據(jù)北京市2010年預(yù)算執(zhí)行情況和2011年預(yù)算草案報(bào)告，北京市級(jí)政府性基金收入完成684.7億元，增長(zhǎng)56.5%，完成預(yù)算的314.6%。之所以超額完成預(yù)算，主要是國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入超收較多。2010年全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入557.7億元，完成預(yù)算的460.5%。一般預(yù)算收支出現(xiàn)赤字，靠包含土地在內(nèi)的政府性基金彌補(bǔ)。
中國(guó)的信貸體系與土地緊緊捆綁在一起，土地是地方政府銀行信貸最重要的抵押物。2009年北京市完成土地儲(chǔ)備投資1165億元，2010年完成土地儲(chǔ)備投資1300億元。2011年1月到5月，新增土地儲(chǔ)備開發(fā)投資約為300多億元。上述資金中的70%源自銀行貸款，30%來自政府財(cái)政注入資金。在此，政府與銀行、開發(fā)商成為利益鏈上的共同體：政府大規(guī)模投入土地一級(jí)市場(chǎng)，將熟地納入土地市場(chǎng)變現(xiàn)獲得溢價(jià)，政府與銀行皆大歡喜。開發(fā)商則向二級(jí)市場(chǎng)索取，只要市場(chǎng)能夠承受，房?jī)r(jià)就能節(jié)節(jié)上漲。筆者至今記得某商業(yè)銀行爭(zhēng)取到政府大規(guī)模土地貸款份額時(shí)的欣喜若狂。
這是一條圍繞土地的產(chǎn)業(yè)鏈條，當(dāng)土地價(jià)格與成交量上升時(shí)，這一鏈條天衣無縫，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下行，就會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的脆弱棘冠。
沒有市場(chǎng)支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)遲早會(huì)被刺破。根據(jù)北京市國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)，今年1到5月通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計(jì)劃供應(yīng)量（1220公頃）的一成；截至5月24日，北京市通過招拍掛出讓土地的總收入為250.61億元，同比減少59.2%。250億元用來還本付息都不夠，更不必說獲得土地高額溢價(jià)。以北京為首，土地成交量大幅下降的城市存在財(cái)政破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
此利益鏈條中最大的軟肋是抵押物的價(jià)格。土地作為信貸抵押品，表面看來非常安全，實(shí)際上不堪一擊，原因在于土地作為抵押品的價(jià)格是多變的，而在中國(guó)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也是不可對(duì)沖的。
當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)性過剩時(shí)，房地產(chǎn)作為抵押物，價(jià)格不斷攀升，因此在2010年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的高峰期以土地質(zhì)押貸款，銀行是怎么看怎么合適；一旦流動(dòng)性下降，房地產(chǎn)價(jià)格低迷，銀行炒地炒成地主、炒房炒成房東之后，必然面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的下挫，資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化。不妨設(shè)想一下美國(guó)次貸泡沫高峰期，房地產(chǎn)價(jià)格似乎在通天塔，見不到頂，房屋抵押貸款讓房東過上了超前消費(fèi)的好日子，銀行也賺得不亦樂乎，次貸危機(jī)泡沫被針尖挑破，地獄瞬間打開了大門，不論是銀行還是房東，全都變成了負(fù)翁。無獨(dú)有偶，日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)同樣是重要的貨幣抵押物。
把土地作為最重要的抵押物發(fā)放貨幣，是世界上比較不靠譜的生意，也是金融危機(jī)爆發(fā)的常見導(dǎo)火索。一項(xiàng)研究顯示，我國(guó)90%以上信貸依靠房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值下降，從地方財(cái)政、企業(yè)到銀行，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在一夕之間暴露。
皮之不存，毛將焉附？房地產(chǎn)泡沫有好泡沫與惡泡沫之分，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上升、資金流與人才流源源流入某經(jīng)濟(jì)體時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格在可承受的范圍內(nèi)上升，這時(shí)的泡沫是好泡沫；當(dāng)房地產(chǎn)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只靠貨幣與預(yù)期支撐時(shí)，這時(shí)的泡沫就是惡泡沫。以北京為首的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在顯示出惡化的趨勢(shì)，其房地產(chǎn)均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過某些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。新的造城運(yùn)動(dòng)與銀行古老的房地產(chǎn)抵押貸款模式，成為房地產(chǎn)泡沫的支柱。
大廈傾斜，支柱快倒，幸虧，補(bǔ)上其他的支柱還不算太晚。