自美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌超過(guò)30%，這不僅僅是市場(chǎng)泡沫破裂負(fù)面效應(yīng)短期內(nèi)的體現(xiàn)，更是意味著美國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求長(zhǎng)期趨勢(shì)和購(gòu)買力的影響已經(jīng)開(kāi)始逐步顯露。
美國(guó)住房市場(chǎng)的供求關(guān)系是通過(guò)住房空置率來(lái)體現(xiàn)。今年3月份以來(lái)，美國(guó)居民實(shí)際購(gòu)買能力下降。美國(guó)住房空置率持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下降反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡壓力依然較大。美國(guó)自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為2.7%，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)深度下跌后反彈過(guò)程中的自住房空置率的平均水平1.4%，也高于最近十年的平均水平2.2%。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，標(biāo)準(zhǔn)普爾的Case-Shiller20個(gè)大城市住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下跌，美國(guó)第一季度住房?jī)r(jià)格下滑4.2%，創(chuàng)下新的衰退低點(diǎn)。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以持續(xù)下跌是因?yàn)樽》渴袌?chǎng)的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結(jié)構(gòu)的變化，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年左右，而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān)。一方面是人口總量變化（包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率）對(duì)住房需求的影響。美國(guó)生育率從1990年代初開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國(guó)人口最新數(shù)字為3.08億人。過(guò)去十年來(lái)美國(guó)人口增長(zhǎng)9.7%，為1940年以來(lái)的最低增幅。
當(dāng)前美國(guó)人口增長(zhǎng)主要來(lái)自移民及移民的出生率，占增加人口的82%。外來(lái)移民是美國(guó)人口增長(zhǎng)的重要因素之一，然而過(guò)去十年來(lái)的兩次經(jīng)濟(jì)衰退使得美國(guó)人對(duì)移民態(tài)度轉(zhuǎn)變進(jìn)一步降低了海外移民的速度。美國(guó)蓋瑞·安德森經(jīng)濟(jì)研究中心曾經(jīng)的一項(xiàng)研究表明，本世紀(jì)初，海外移民的到來(lái)，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來(lái)移民數(shù)量增加113%的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)了37.5%；而在外來(lái)移民數(shù)量很少或者沒(méi)有外來(lái)移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格則出現(xiàn)了下滑。該研究報(bào)告顯示，在外來(lái)移民數(shù)量下降最多的10個(gè)居民區(qū)，外來(lái)移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價(jià)格則平均下降了7.6%。
而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房屋單價(jià)與家庭年收入的平均百分比不超過(guò)2，是美國(guó)能夠承受房?jī)r(jià)的真正能力。20世紀(jì)70年代初百分比為1.7~1.8，但到次貸危機(jī)之前，房?jī)r(jià)與家庭收入之比高達(dá)6%，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國(guó)人，他們是美國(guó)歷史上人數(shù)最多的一代，大約有7700萬(wàn)人，占美國(guó)成年人的35%。近幾十年來(lái)，嬰兒潮正處在消費(fèi)力最旺盛的25~30歲時(shí)期，初次購(gòu)房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國(guó)房?jī)r(jià)每年上揚(yáng)20%~30%。
美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位，到2030年，美國(guó)嬰兒潮一代都將超過(guò)65歲，那時(shí)近乎20%的美國(guó)居民超過(guò)65歲；2050年，這一年齡組的人數(shù)還會(huì)翻一番，從2008年的3870萬(wàn)增至8850萬(wàn)，生育率的下降和人口老齡化的加速使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降。
回顧美國(guó)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要?jiǎng)恿Φ某鞘袛U(kuò)大化的過(guò)程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)美國(guó)人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過(guò)程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房?jī)r(jià)也面臨長(zhǎng)期下行的壓力并進(jìn)而拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。
房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長(zhǎng)因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進(jìn)而影響房地產(chǎn)走勢(shì)似乎是一個(gè)逃不出的“鐵律”，對(duì)于中國(guó)亦是如此。按聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)推測(cè)，我國(guó)的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì)中國(guó)人口增速將在2015年后進(jìn)入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達(dá)到2.5億，這個(gè)時(shí)間段也將是中國(guó)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要時(shí)間窗口。