以覆蓋城市中低收入家庭的需求測(cè)算，保障房存量供給缺口在5500萬(wàn)-6200萬(wàn)套之間，考慮到“十二五”期末中國(guó)城市化率將達(dá)51.5%，未來(lái)五年的新增增量缺口約計(jì)500萬(wàn)套。以目前的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算，未來(lái)五年平均每年竣工保障房超過(guò)700萬(wàn)套。在市場(chǎng)新增住房中，保障房市場(chǎng)增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比將達(dá)30%，從而在較大比重上解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問(wèn)題。
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推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)或在三季度集中釋放 |
“十二五”期間保障房建設(shè)資金投入達(dá)4.8萬(wàn)億元。3600萬(wàn)套保障房在未來(lái)五年的資金需求分別為1.37萬(wàn)億、1.08萬(wàn)億、0.8萬(wàn)億、0.79萬(wàn)億、0.79萬(wàn)億，五年累計(jì)需投入資金4.8萬(wàn)億，超過(guò)金融危機(jī)期間4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃。其中，2011年和2012年為投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。
從2011年情況看，在建的1220萬(wàn)套保障房，超過(guò)1萬(wàn)億的投資完成額可對(duì)沖商品住宅30%的投資下滑。我們的壓力測(cè)試結(jié)果顯示：1.05萬(wàn)億的保障房投資完成額如能完成，那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過(guò)30%。而30%的下滑幅度意味著五大一線城市投資全部消失，30個(gè)大中城市投資下滑超過(guò)60%。
在合理的測(cè)試假設(shè)下，即商品住宅投資同比增長(zhǎng)10%、商業(yè)地產(chǎn)投資維持2010年增速，那么2011年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在30%左右，仍然是推動(dòng)上游鋼材、水泥及下游家電、裝飾材料的重要力量。根據(jù)2011年保障房的開工與建設(shè)進(jìn)度，我們認(rèn)為保障房對(duì)沖商品住宅投資下滑及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“投資紅利”效應(yīng)將在三季度集中釋放。
2011年1000萬(wàn)套、“十二五”3600萬(wàn)套保障房將成為未來(lái)五年最大的福利保障，從而通過(guò)保障房中低收入家庭的基本住居需求，刺激非居住類消費(fèi)需求。
具體而言，目前中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口可分為本地農(nóng)村人口、本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口四類，占比分別為27%、49%、13%和10%。按照這種分類，由于本地非農(nóng)戶籍即城市戶籍人口的部分家庭不具備商品房支付能力或者無(wú)力進(jìn)行住房改善，在這種情況下，如果這部分家庭能夠順利進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房或公租房的保障范圍，那么就會(huì)在很大程度上降低為購(gòu)買商品房而進(jìn)行的儲(chǔ)蓄，從而提高家庭的消費(fèi)率。外地農(nóng)村戶籍人口主要為農(nóng)民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價(jià)的城中村住宅中，由于基本被隔離在城市生活的范圍之外，這部分人群的消費(fèi)能力十分有限，因此，只有解決這部分人的城市居住問(wèn)題，才能真正形成城市的消費(fèi)群體。
關(guān)于保障房消費(fèi)紅利的考察，可以從兩個(gè)角度進(jìn)行。一是圍繞住房本身的消費(fèi)。因?yàn)橘?gòu)買或租賃了住房，帶來(lái)的裝修、家居用品、家具、家電購(gòu)置需求的激發(fā)。除了廉租房、公租房有簡(jiǎn)單裝修之外，其他方面依然需要戶主自我配置。二是解決住房問(wèn)題之后，給中低收入者帶來(lái)的消費(fèi)潛力釋放。從家庭儲(chǔ)蓄率的角度看，保障房作為一種低收入家庭的住宅福利，在一定程度上可以從降低保障房缺失條件而被迫進(jìn)行的儲(chǔ)蓄，從而有助于促進(jìn)消費(fèi)水平的提升。特別是在商品房?jī)r(jià)格高漲的情況下，一些中低收入家庭為進(jìn)入商品房市場(chǎng)的家庭必須持續(xù)積累儲(chǔ)蓄，從而至少具備購(gòu)房首付款，因此，一旦這些家庭進(jìn)入保障房市場(chǎng)，那么這種被動(dòng)的儲(chǔ)蓄將會(huì)減少，消費(fèi)則會(huì)增加。
從住宅結(jié)構(gòu)看，保障房存量擴(kuò)大會(huì)影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，對(duì)定位于中低端的商品房形成直接沖擊。從目前的保障房存量占比來(lái)看，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比才能逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)的“十二五”期間既是保障房空間發(fā)展的時(shí)期，但也是起步階段與“補(bǔ)課”階段，類似于日本上世紀(jì)60-70年代的保障房發(fā)展階段。同時(shí)，保障性住房的快速建設(shè)，會(huì)明顯增大房地產(chǎn)的供應(yīng)，并對(duì)定位于中低端的商品房形成沖擊，并間接抑制商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。
從商品房市場(chǎng)的需求空間來(lái)看，目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于快速發(fā)展向成熟發(fā)展的過(guò)渡期，未來(lái)五到十年的商品房“有效需求”空間仍然龐大。一個(gè)合理判斷是：按照“市場(chǎng)歸市場(chǎng) 、保障歸保障”的雙層住宅格局，如果假定年按揭收入比超過(guò)100%的最低收入和低收入家庭現(xiàn)在及未來(lái)都難以具備商品房承擔(dān)能力，這一部分家庭將進(jìn)入保障房市場(chǎng)，不直接影響商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有現(xiàn)實(shí)的支付能力，也是商品房市場(chǎng)需求的“第一梯隊(duì)”；年按揭收入比在50%-100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潛在的商品房需求者，從需求的滿足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能進(jìn)入潛在的需求市場(chǎng) 。按照這種有效需求的分類，從1998年住房改革以來(lái)，中國(guó)累計(jì)商品房建設(shè)存量為突破5000萬(wàn)套，僅可覆蓋20%左右的高收入與最高收入家庭的住房需求的首次置業(yè)及部分二次改善置業(yè)需求，未來(lái)5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求將主導(dǎo)商品房市場(chǎng) 。
政策上，行業(yè)層面的沖擊可能來(lái)自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。從目前的政策趨勢(shì)看，未來(lái)幾年，特別是2011年、2012年保障房集中建設(shè)的期間，從整個(gè)行業(yè)層面看，保障房對(duì)商品房市場(chǎng)的最大沖擊可能來(lái)自于“商品房持續(xù)壓制、保障房持續(xù)扶持”的政策壓力。保障房的大規(guī)模建設(shè)本身可以對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于投資等的負(fù)面影響，從而減輕了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)商品房市場(chǎng)的依賴。這意味著除非面臨明顯的外部沖擊，并且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯下滑，在保障性住房保持快速建設(shè)的前提下，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控難以出現(xiàn)明顯的放松。
作者簡(jiǎn)介：巴曙松，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)，華創(chuàng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。華中煒，華創(chuàng)證券研究所宏觀研究員；楊現(xiàn)領(lǐng)，華創(chuàng)證券研究所宏觀研究員。