房地產(chǎn)問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題，也是重要的民生問(wèn)題。為保障民生，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，近年來(lái)，政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，調(diào)控手段由貨幣轉(zhuǎn)向行政，實(shí)行“限購(gòu)令”。在政策重拳之下，北京等部分城市的房?jī)r(jià)仍未出現(xiàn)明顯松動(dòng)，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的原因何在？高房?jī)r(jià)背后是否存在大量泡沫？記者就相關(guān)問(wèn)題采訪了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員鄧郁松。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：２００７年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了大幅波動(dòng)的情況，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)一定影響。您認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因是什么？
鄧郁松：主要有以下幾個(gè)因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先是人口總量和結(jié)構(gòu)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求歸根結(jié)底來(lái)自于人們的居住需求，因此，人口總量和結(jié)構(gòu)的變化會(huì)直接帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的波動(dòng)；其次，金融政策、特別是利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生重要影響。由于購(gòu)買房地產(chǎn)多需要借助銀行的信貸，因此，金融政策特別是利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)具有重要影響；再次，經(jīng)濟(jì)的周期變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)也有重要影響。這是因?yàn)橘?gòu)房人的收入狀況是決定其購(gòu)買能力的最主要因素。隨著購(gòu)房人的收入快速增長(zhǎng)，其購(gòu)買力將提高。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況是決定收入增長(zhǎng)情況的最重要因素，因此，經(jīng)濟(jì)周期變化會(huì)對(duì)收入產(chǎn)生較大影響，并進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)；最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)、特別是大幅波動(dòng)還與供給和需求的非同步性有關(guān)。受生產(chǎn)周期影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)能力并不能在需求最旺的時(shí)候大量增加，在需求最旺而新增供給量相對(duì)有限時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)短期的供不應(yīng)求，這將會(huì)造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。而房?jī)r(jià)上漲通常會(huì)刺激供應(yīng)能力的增加，一旦房?jī)r(jià)偏離正常的支付水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求將會(huì)下降，房?jī)r(jià)和需求走勢(shì)將發(fā)生新的變化，而這如果恰逢房地產(chǎn)供給的高峰期，就可能出現(xiàn)短期內(nèi)的供過(guò)于求。從各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)通常出現(xiàn)在供求高度不均衡時(shí)期，短期內(nèi)的供不應(yīng)求會(huì)造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，而嚴(yán)重的供過(guò)于求將加大價(jià)格下行壓力。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，由于不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口增長(zhǎng)狀況等方面存在較大差異，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也存在較大差異，在您看來(lái)，應(yīng)當(dāng)如何處理全國(guó)市場(chǎng)與區(qū)域市場(chǎng)間的關(guān)系？
鄧郁松：不同省（區(qū)、市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化率等方面存在較大差異，這意味著不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展階段上也存在較大差異，這種差異決定了“十二五”時(shí)期不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)也有所不同。綜合考慮城市化率、不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段和人口流動(dòng)等因素，初步判斷，“十二五”時(shí)期中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量增速將明顯高于東部發(fā)達(dá)地區(qū)，住宅市場(chǎng)的重心將開(kāi)始由東部、超大城市向中西部、中等城市過(guò)渡。認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域差異性，對(duì)制定和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策至關(guān)重要，要準(zhǔn)確判斷全國(guó)和不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，在此基礎(chǔ)上再出臺(tái)相關(guān)政策，而不宜簡(jiǎn)單根據(jù)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化直接出臺(tái)針對(duì)全國(guó)的政策。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：去年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控，但從調(diào)控效果看，北京等部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題并未得到根本解決，最嚴(yán)厲調(diào)控依然無(wú)解。您認(rèn)為，北京等部分城市房?jī)r(jià)明顯偏高的原因是什么？
鄧郁松：在持續(xù)、頻繁的政策調(diào)控之后，北京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲且顯著高于合理水平的狀況，可能表明以往的調(diào)控政策并未完全針對(duì)北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性。因此，有必要再次全面審視北京高房?jī)r(jià)的成因，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善相關(guān)政策，切實(shí)解決北京等部分城市房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題。北京等部分城市的高房?jī)r(jià)主要是三方面因素作用的結(jié)果。第一，供給不足是北京等部分熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)的主因；第二，投資投機(jī)性購(gòu)房比例過(guò)高進(jìn)一步推高了北京房?jī)r(jià)；第三，總體寬松的金融政策、特別是低利率政策為部分城市的高房?jī)r(jià)提供了支撐。２００８年年底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，銀行貸款利率大幅下調(diào)，并對(duì)購(gòu)房貸款實(shí)行七折優(yōu)惠利率，七折后的優(yōu)惠利率處于住房制度改革以來(lái)的最低水平，這一低利率一直持續(xù)到２０１０年１０月。低利率政策意味著購(gòu)房人短期內(nèi)的支付能力顯著提高，這也是為什么２０１０年調(diào)控政策頻出，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落的根源所在。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：如何解決北京等部分城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題？
鄧郁松：既然已經(jīng)找到了北京等部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，具體操作就應(yīng)從上述三方面著手。一是要加大普通商品住宅供應(yīng)量。要真正解決北京等部分城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，必須進(jìn)一步增加住宅供應(yīng)量。而要增加商品住宅的供應(yīng)量，首先必須增加住宅用地的供應(yīng)量，同時(shí)要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊囤地行為；二是進(jìn)一步完善需求方面的調(diào)控政策，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)。從需求層面看，建議在對(duì)目前北京等城市出臺(tái)的政策進(jìn)行總體評(píng)估的基礎(chǔ)上，將鼓勵(lì)自住型需求（包括首次置業(yè)和改善型需求）、抑制投資投機(jī)性需求的調(diào)控政策進(jìn)一步完善，并使之成為穩(wěn)定的長(zhǎng)期性政策，使住房市場(chǎng)真正成為服務(wù)于自住型需求的市場(chǎng)；三是宜實(shí)行中性的住房金融政策。從國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷程看，金融政策、特別是利率政策的調(diào)整是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求波動(dòng)、進(jìn)而造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的最主要原因。建議借鑒德國(guó)在住房金融政策方面的做法，可考慮實(shí)行較高的首付和長(zhǎng)期穩(wěn)定的貸款利率。只有實(shí)行穩(wěn)定的、中性的住房金融政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才具備長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的政策基礎(chǔ)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：２００３年以來(lái)，我國(guó)部分城市開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，特別是２００４年、２００７年、２００９年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較為明顯，２０１０年部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較大。房?jī)r(jià)的大幅上漲是否意味著已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫？泡沫是全局性的還是局部的？
鄧郁松：雖然從房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)衡量，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于正常發(fā)展區(qū)間，尚不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大差異。用同樣的指標(biāo)來(lái)衡量北京、上海等城市，可以發(fā)現(xiàn)北京等部分城市的房?jī)r(jià)收入比已明顯偏離歷史均值水平，可以認(rèn)為目前北京等部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分。
基于此種情況，我建議全國(guó)宜實(shí)行穩(wěn)定的、中性的住房政策組合，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的政策環(huán)境；而對(duì)北京等房?jī)r(jià)明顯偏高的部分城市，建議采取“增供給、重自住、抑投機(jī)”的政策組合。