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《新世紀》周刊的封面報道《搞定一場招拍掛》，再次把業(yè)界的視線聚焦于北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）最后一塊地的爭奪戰(zhàn)。這事絕非北京一地之事，可能成為各地CBD土地出讓方式改革的風向標。
這就是赫赫有名的“中服地塊”，出讓過程可謂一波三折。2010年1月，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站公布中服地塊出讓信息，底價50億元，保證金30億元，競買者必須是不低于30億元注冊資本金的房企與不低于50億元注冊資本金的金融機構(gòu)的聯(lián)合體，且金融機構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對控股。據(jù)此，當時坊間傳聞稱已內(nèi)定遠洋地產(chǎn)。繼而，包括潘石屹在內(nèi)的地產(chǎn)大佬紛紛指責條件太苛刻、不公平。
2010年3月15日，北京一日驚現(xiàn)三塊地王，悖逆房地產(chǎn)調(diào)控形勢。其后，北京土地整理儲備中心宣布，暫停中服地塊的出讓。2010年4月30日再次入市時，當時號稱史上最嚴厲的“國十條”已出臺，內(nèi)容就包括：抑制地王。“價高者得”的出讓方式似乎變成了“過街老鼠”。
去年12月，經(jīng)過慘烈的競爭，第一批6塊地分別被中信、中金、遠洋等瓜分。第二批6幅地塊的爭奪大戰(zhàn)將于今年進行。值得關(guān)注的是土地出讓方式的變化。按慣例，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，多采用拍賣方式。而第一批卻采用了綜合評標法，也即由評委經(jīng)過兩輪投標，通過對企業(yè)的資質(zhì)、規(guī)模、業(yè)績、誠信度、行業(yè)屬性、項目設(shè)計方案等進行打分，從而最終決定哪家勝出。
其結(jié)果是，樓面價僅有1.9萬元/平方米左右，若以拍賣方式出讓，業(yè)界估計樓面價將達3萬-4萬元/平方米。對成功拿地的企業(yè)而言，喜極而泣；而那些失敗的企業(yè)，很難心悅誠服，標評的內(nèi)容和過程，夠公平嗎？
近幾年，伴隨著國家持續(xù)調(diào)控房價，關(guān)于“地價推高房價”的爭議不斷，其中部分人將地價高漲、地王頻現(xiàn)的“元兇”歸結(jié)為“招拍掛”出讓制度。地方政府為了增加土地收益，也樂于將土地價格不斷推高。于是乎，各地紛紛嘗試新的土地出讓方式。
房地產(chǎn)市場化水平，主要取決于土地出讓和房產(chǎn)交易的市場化程度。其中，作為一級市場的土地出讓，國家曾經(jīng)大費周折，才基本上實現(xiàn)了公開化、市場化，招拍掛制度的利遠大于弊。局部調(diào)整可以，但絕對不能走歷史回頭路。況且，當前國家房地產(chǎn)調(diào)控的對象主要是住宅市場，像中服地塊這種CBD的非住宅項目，并非控地價的重點對象。
前段時間，國土部出臺《關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》提出：積極探索創(chuàng)新城市住房用地出讓政策，促進地價房價合理調(diào)整，其中就包括：以“土地利用綜合條件最佳”為標準。同時又強調(diào)：堅持招拍掛出讓制度和在房地產(chǎn)市場運行正常條件下按“價高者得”原則取得土地，符合優(yōu)化配置土地資源的基本原則，同時抑制行政權(quán)力干預(yù)市場，防治腐敗。
據(jù)報道，北京中服地塊第一批土地競標過程中，眾多企業(yè)參與，為了成功拿地，大家各顯神通，動用各種關(guān)系，其中多少黑幕？因此，“價高者得”土地出讓方式，仍然具有很大進步意義，謹防有些部門打著“改革”的旗號，損害已有的改革成果。
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