低調(diào)乃至隱秘的中赫置地投資控股公司最近很郁悶。公司旗下北京釣魚臺7號院項目每平方米最高售價30萬元榮膺當(dāng)之無愧的“樓王”。本來想悶聲發(fā)大財,未料被媒體和輿論抓了個典型。真是“人怕出名豬怕壯”。 主流觀點目前聚焦在釣魚臺7號院的高價及其暴利上,誠然是一針見血入木三分。然而,就行業(yè)整體而言,求解積弊已久的房地產(chǎn)困局,尚需更全面的眼光和思路。 房地產(chǎn)業(yè)高價格、高利潤可謂婦孺皆知,這是行業(yè)的顯規(guī)則;高成本則并非人人都認同,這是行業(yè)的潛規(guī)則。高成本加高利潤等于高價格,房地產(chǎn)行業(yè)這個高風(fēng)險帶來高回報、高投入帶來高產(chǎn)出的“高舉高打”的邏輯看似合乎情理,實則不然。 邏輯的原始起點本應(yīng)是住房的民生屬性。現(xiàn)實卻是,錯誤的前提,加上變形的推理,演變出畸形的結(jié)論。如何破解? 首先,以市場化的推進來降低高成本。 高成本的背后,實則是房地產(chǎn)行業(yè)不徹底的市場化。目前,住房交易市場隱約可見市場之手的影子,突出表現(xiàn)在交易市場的價格上,供求關(guān)系的變化對價格起決定性作用。而在前端的更多環(huán)節(jié),市場之手則讓位于壟斷之手。 因此有不少開發(fā)商公開或不公開抱怨房地產(chǎn)行業(yè)的成本很高。在絕大多數(shù)開發(fā)商的賬本里,除了建安成本、土地出讓金等相對固定和透明的成本,還有數(shù)額不定的隱性支付。 剔除這些不適宜公開和公布的隱性支付,關(guān)鍵在于推進相關(guān)領(lǐng)域的徹底市場化運作,消除壟斷滋生的腐敗溫床。目前,業(yè)內(nèi)的目光多投向土地市場。 其次,以征收暴利稅的政策來消除高利潤。 5月初,首開股份旗下北京“常青藤”最新開盤的樓盤,通過折扣等優(yōu)惠措施暗降售價高達10%乃至20%,引發(fā)數(shù)十位前期業(yè)主抱團,意欲對開發(fā)商提起反暴利投訴。 從開發(fā)商降價到暴利投訴,其間的邏輯是否成立有待檢驗,但這種新思路的產(chǎn)生顯然是受到政策的啟發(fā)。 4月底,國家發(fā)改委官方人士明確表示,擬綜合考慮將商品住房列入制止牟取暴利項目。據(jù)悉,國家發(fā)改委正研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,以使商品房價格保持在合理水平。 有專家表示,房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)及時納入房地產(chǎn)暴利稅,對利潤過高的高檔商品房征收高額稅收。 第三,以健全制度的手段抑制高價格。 今年3月,國家發(fā)改委頒布了《商品房銷售明碼標價規(guī)定》,要求商品房銷售明碼標價,并不得隨意漲價。“一房一價”的出臺,正是從制度上加強房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管,著力解決商品房銷售中存在的標價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題,以維護房地產(chǎn)市場的正常價格秩序。 總之,高成本、高利潤的“因”,生出了房地產(chǎn)高價格的“果”;此外,三者之間多有交織,相互作用難以割裂。破解房地產(chǎn)“三高”,尚需要更加全面的政策思路。 比如,一個緊迫的工作是亟需出臺最新的房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃,厘清各方猜疑并穩(wěn)定市場預(yù)期,最終形成促進房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的共識與合力。
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