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    在樓市調(diào)控重壓之下，中國銀行業(yè)又展開新一輪房貸壓力測試。報(bào)載，新一輪房地產(chǎn)壓力測試增加了住房成交面積下降等假設(shè)情形，并提高了房價(jià)下降的輕、中、重三種情況的標(biāo)準(zhǔn)。這三種情形分別是：房價(jià)平均下跌30％、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)；房價(jià)下跌40％、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)；房價(jià)下跌50％、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。（4月22日《京華時(shí)報(bào)》）
    這一輪房貸壓力測試不同于以往，不僅增加了假設(shè)情形，提高了房價(jià)下降的標(biāo)準(zhǔn)，而且還把北京、上海、深圳、廣州、重慶、杭州、南京等7大城市列為房貸高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)。盡管金融監(jiān)管部門一再淡化房貸壓力測試的色彩，稱“各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場走勢(shì)的判斷，也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)”，但結(jié)合調(diào)控力度來看，其實(shí)有某種暗示。
    不久前，溫家寶總理在浙江調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的。發(fā)改委官員日前也表示，各地不要對(duì)樓市調(diào)控抱有幻想。而且，國務(wù)院督察組4月份進(jìn)行的調(diào)控督察力度空前。種種跡象表明，這一輪宏觀調(diào)控不達(dá)目的不罷休。此次房貸壓力測試，其實(shí)也是暗示房價(jià)下行可能性增大，出于金融安全考慮，提醒銀行做好最壞打算。
    目前來看，銀行并未做最壞打算。一方面，在商業(yè)銀行的眼里始終認(rèn)為房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一方面，從去年的房貸壓力測試結(jié)果來看，銀行普遍樂觀。多家銀行紛紛表態(tài)，房價(jià)下降三四成銀行完全有能力消化風(fēng)險(xiǎn)；甚至還有銀行表示，即使房價(jià)下跌50%，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。因此，不排除這一輪房貸壓力測試結(jié)果出爐后，銀行依然樂觀；而且，銀行或許還認(rèn)為調(diào)控能讓房價(jià)“穩(wěn)中有降”已算成功，房價(jià)下跌50％幾乎不可能。
    在筆者看來，銀行對(duì)房貸壓力測試結(jié)果的樂觀，值得警惕。房貸壓力測試作為前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一是需要的，但前提是這種測試手段是否合理。去年房貸壓力測試之后，農(nóng)行的報(bào)告就對(duì)測試結(jié)果發(fā)出一連串質(zhì)疑。各種質(zhì)疑折射出，現(xiàn)行房貸壓力測試，不僅讓房貸風(fēng)險(xiǎn)簡單化了，還靜態(tài)化了，而實(shí)際上房貸風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)復(fù)雜，而且市場是動(dòng)態(tài)的。這樣得來的測試結(jié)果就值得質(zhì)疑，樂觀也是盲目樂觀。
    另外，不排除某些銀行的樂觀是“假樂觀”。對(duì)于去年房貸壓力測試結(jié)果，有人發(fā)出這樣的質(zhì)疑：銀行是否有內(nèi)、外兩筆賬，一筆對(duì)外穩(wěn)定信心，一筆對(duì)內(nèi)警示風(fēng)險(xiǎn)？這種可能也是有的，因?yàn)榉抠J壓力測試基本上是銀行自己完成，誰會(huì)愿意公開自己存在房貸風(fēng)險(xiǎn)呢？某種意義而言，由于測試方式的簡單化、靜態(tài)化，加上銀行自我測試，對(duì)結(jié)果普遍樂觀，這種測試就有點(diǎn)“自娛自樂”的味道。
    據(jù)悉，早在2004年銀監(jiān)會(huì)通過的《商業(yè)銀行市場風(fēng)險(xiǎn)管理指引》就明確提出：“市場風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部模型存在一定局限性”。這說明監(jiān)管部門很清楚，即使再合理的房貸壓力測試，也只是一種假設(shè)，而實(shí)際情況是復(fù)雜多變的。這種假設(shè)僅僅是提醒商業(yè)銀行警惕房貸風(fēng)險(xiǎn)，防止房貸風(fēng)險(xiǎn)傷及銀行進(jìn)而威脅金融安全。如果對(duì)這種假設(shè)的結(jié)果盲目樂觀，就會(huì)隱藏著更大風(fēng)險(xiǎn)。
    銀監(jiān)會(huì)曾多次提示銀行防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，幾次要求銀行進(jìn)行房貸壓力測試。顯然，監(jiān)管部門有憂慮，而銀行卻顯得樂觀，這說明銀行普遍缺少“最壞的想象”。在筆者看來，由于近年來房地產(chǎn)過快發(fā)展和房貸過快增長，加上操作欠規(guī)范、監(jiān)管不到位，實(shí)際的房貸風(fēng)險(xiǎn)很有可能大于房貸壓力測試結(jié)果和其他估算。因此，監(jiān)管部門不能止于要求銀行進(jìn)行房貸壓力測試，還應(yīng)該完善測試方法，并指導(dǎo)、監(jiān)督銀行測試。
    筆者注意到一組數(shù)據(jù)，2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有1%左右，但到2006年，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了8.6%，兩年多的時(shí)間，上海房貸的不良率上升了7倍多。這表明一旦出現(xiàn)問題，惡化的速度相當(dāng)快。因此，即使現(xiàn)在看上去房貸很安全，我們也要有“最壞的想象”、“最壞的打算”。