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2011-04-19 作者:吳學(xué)安 來源:經(jīng)濟參考報
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家居江蘇連云港的李先生去年從業(yè)主田先生手中租賃一套600平方的沿街店鋪開辦一家湘菜館,當(dāng)年投資200余萬元用于店鋪裝潢,一開始生意經(jīng)營得火火紅紅。 誰知,天有不測之風(fēng)云,今年冬天,家中80歲老母因天氣冷受寒之后,臥病在床,來日不多。身為孝子的李先生決定回家專門侍奉老母。于是,向業(yè)主田先生提出退租,田先生表示理解,同意解除租賃合同。當(dāng)初房屋租賃合同規(guī)定租賃期為三年,三年租賃期滿后,李先生所支出的裝修費用自動提取完畢,但李先生認(rèn)為自己只租賃使用了半年多時間,田先生應(yīng)退還大半的裝修費用,而田先生只同意支付10萬元象征性的補償。一時雙方爭執(zhí)不下。 隨著房屋租賃市場的不斷發(fā)展,承租房裝潢糾紛也與日俱增。由于房屋裝修本身的特殊性和某些房屋租賃合同的不完善性,房屋租賃糾紛時有發(fā)生。 根據(jù)現(xiàn)行民法的基本原理,承租人對房屋的裝修屬于添附制度中的附合行為。裝修糾紛復(fù)雜,究其原因,主要在于在租賃合同存續(xù)期間,承租人作為租賃房屋的使用權(quán)人,享有對裝修物的所有權(quán),但在租賃合同終止時,承租人的裝修物附合于出租人的租賃房屋之上,所有權(quán)歸屬出租人。一旦出現(xiàn)類似李先生這樣因特殊情況提前終止租賃合同的情形,承租人作為裝修出資人可能受到利益損害,糾紛由此產(chǎn)生。 租賃房屋裝修,根據(jù)其性質(zhì)和用途,大體可分為三類:一類是承租人對租賃房屋的增建或設(shè)備的改造和完善,諸如安裝空調(diào)、增設(shè)水電設(shè)施等;二類是一些普通性的裝修,諸如粉刷墻面、安裝門窗等;而第三類是承租人用于特定經(jīng)營用途的裝修,如承租人開辦酒店餐廳等綜合性裝修。前兩類裝修,因具有市場通用性,一般認(rèn)為使房屋增值,應(yīng)由出租人給予補償。而第三類裝修,則情況比較復(fù)雜。如李先生與田先生的裝修糾紛就屬于此類。此類裝修,雖在客觀上使租賃房屋的效用性得以增加,但并不必然符合房屋的未來屬性。因為該裝修不具有通用性,與房屋的未來用途可能匹配,也可能不匹配,由此衍生出“正增值”和“負(fù)增值”的問題。 從民法原理來講,出租人對承租人進行補償,秉承的是公平合理的民法基本原則,體現(xiàn)了自古以來“獲得與付出對等”的樸素價值觀。就李先生與田先生的裝修糾紛來說,如果租賃房屋今后仍作為飯店餐廳使用,身為承租人李先生就應(yīng)該獲得更多一些的補償。因此,“正增值”時出租人應(yīng)該補償,否則有不當(dāng)?shù)美樱柏?fù)增值”時出租人可以少補償或不補償,該裝修當(dāng)屬承租人的商業(yè)投資,風(fēng)險自擔(dān),損失自負(fù)。 現(xiàn)實生活中租賃房屋裝修情況較為復(fù)雜,從房屋租賃合同終止是否屬于正常終止來看,承租人在取得出租人同意的情況下對房屋進行裝修,但雙方未對補償作出約定,如房屋租賃合同正常終止,此情形應(yīng)適用公平合理原則。李先生與田先生的租賃房屋裝修糾紛理應(yīng)適用此原則。 《民法通則》第132條規(guī)定:“當(dāng)事人對造成損害都沒有過錯的,可以根據(jù)實際情況,由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。”承租人在取得房屋所有人的同意后對房屋進行裝修,是一種合法的添附行為,如果雙方未就裝修費用的承擔(dān)問題事先約定,但合同屬于正常終止,按照我國民法之過錯責(zé)任歸責(zé)原則顯然無法解決這一問題,因此實踐中應(yīng)本著公平合理的原則加以處理。 具體處理辦法可依照最高人民法院有關(guān)規(guī)定:承租人投入的裝修物,能夠拆除的,由承租人拆除歸自己所有;不能拆除的部分評估后扣除折舊由出租人予以補償;因裝修行為造成房屋受損,承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
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