房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment
Trusts，簡(jiǎn)稱“REITs”）是一種采取公司或者商業(yè)信托形式，通過信托或公司方式匯集投資者資金，再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)，并將投資收益分配給投資者的金融產(chǎn)品。早在2004年，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、原建設(shè)部、商務(wù)部等機(jī)構(gòu)就開始研究籌劃在國(guó)內(nèi)推出REITs產(chǎn)品。而眼下復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，或許將對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的重啟提供新機(jī)遇。
銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民早些時(shí)候曾透露，一個(gè)范圍涵蓋全國(guó)的信托登記中心有望很快得到國(guó)務(wù)院的批復(fù)在上海設(shè)立。這意味著信托登記制度即將兌現(xiàn)，而這或?qū)⒁馕吨I劃多年的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品在沉寂許久之后重新啟動(dòng)。
2007年，銀監(jiān)會(huì)曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見稿，將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的成熟房地產(chǎn)項(xiàng)目的集合投資計(jì)劃”。同時(shí)要求房地產(chǎn)信托收益權(quán)憑證在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行和交易。這基本搭建了REITs的發(fā)行與交易框架，對(duì)發(fā)起人、受托人、托管人等相關(guān)機(jī)構(gòu)給予了明確的定位，已不存在技術(shù)問題。
相比銀行間交易的REITs產(chǎn)品，股權(quán)化的REITs更被市場(chǎng)所關(guān)注，但由證監(jiān)會(huì)研究的可直接證券化，在市場(chǎng)交易的REITs版本，草案至今沒有出臺(tái)，主要原因是信托登記的缺位和相關(guān)稅收體系的不健全。
REITs作為一種不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，從交易結(jié)構(gòu)上看，本質(zhì)就是一種信托法律關(guān)系，離不開合格的受托人來持有REITs資產(chǎn)，以達(dá)到破產(chǎn)隔離的法律效果；從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，REITs以收購(gòu)物業(yè)資產(chǎn)、購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)相關(guān)股權(quán)和債權(quán)等為主要標(biāo)的，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣活動(dòng)十分頻繁，但由于缺乏信托財(cái)產(chǎn)登記等制度，
REITs取得的財(cái)產(chǎn)難以真正的破產(chǎn)隔離，無法實(shí)現(xiàn)對(duì)抗第三人的效力，也不利于維護(hù)投資者的合法權(quán)益。因此，確立信托登記的權(quán)屬，是降低REITs交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的必然要求。
今年全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，中央財(cái)政資金也將陸續(xù)下?lián)堋?jù)估算，1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)所需資金至少在1.4萬(wàn)億元左右。通常來說，保障房建設(shè)所面臨的龐大和持續(xù)的資金需求主要通過國(guó)家財(cái)政預(yù)算專項(xiàng)資金、地方財(cái)政投入、社會(huì)資金，包括銀行貸款、搭配建設(shè)的商品房銷售收入等渠道解決。初步估算，在考慮國(guó)家及地方政府各種資金來源之后，1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)仍有近萬(wàn)億元的資金缺口，這還未將征地拆遷補(bǔ)償考慮在內(nèi)。此外，公共設(shè)施配套等費(fèi)用超出計(jì)劃的部分也需地方政府負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于目前貸款規(guī)模收緊，信貸市場(chǎng)供不應(yīng)求，商業(yè)銀行為了達(dá)到盈利目標(biāo)，也必然會(huì)追逐利潤(rùn)較高的項(xiàng)目，而保障房貸款的回報(bào)率難以令人滿意，所以銀行提供保障性住房建設(shè)貸款的興趣不大。在這種背景下，利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設(shè)亦可成為政府的考慮之一。
在通過利用REITs方式引入民間資本參與保障房的建設(shè)同時(shí)，可考慮利用REITs這一資產(chǎn)證券化形式，將先期建設(shè)完成的保障性住房所產(chǎn)生的收入證券化，為今后的保障性住房建設(shè)提供資金。其實(shí)，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈已有過類似的表述。她建議，將有穩(wěn)定出租收入的物業(yè)證券化，通過市場(chǎng)流通帶來資金，走保障性住房的資產(chǎn)證券化道路。
筆者以為，現(xiàn)階段，推動(dòng)REITs試點(diǎn)已不缺乏理論上的支持，而關(guān)鍵在于如何制定試點(diǎn)實(shí)施規(guī)劃。把握機(jī)遇，加快試點(diǎn)。筆者為此從股權(quán)的角度出發(fā)，提一些想法。
其一，建立保障性住房資產(chǎn)并上市融資。保障性住房當(dāng)然應(yīng)有一定比例的公租房，政府通過自身籌資建成首批住房，將首批住房及其周邊商業(yè)地產(chǎn)和停車場(chǎng)打包出售給房地產(chǎn)投資信托基金，上市融資。
其二，資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)投資信托基金享有保障性資產(chǎn)及其周邊商業(yè)地產(chǎn)和停車場(chǎng)的完整權(quán)益，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)營(yíng)，向公租房的租戶收取租金。由于公租房商業(yè)收益不如商業(yè)出租的收益，政府應(yīng)對(duì)公租房資產(chǎn)證券化給予一定補(bǔ)貼。
其三，房地產(chǎn)投資信托基金上市交易。發(fā)行基金募集的資金，可為政府新一輪保障性住房開發(fā)提供資金，后續(xù)完成的項(xiàng)目在投入使用后，可以打包再次注入。同時(shí)，也可以通過投資信托基金的增發(fā)再融資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動(dòng)式開發(fā)。