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在北京市提出今年新建普通住房價格“穩(wěn)中有降”調(diào)控目標兩周之后，房地產(chǎn)市場傳來了“好消息”。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京商品住房成交均價19個月來首次出現(xiàn)了同比下降，幅度達到10.9%，而環(huán)比更是大跌了26.7%。
雖然“首降”的消息來得很及時，“首降”的幅度也很大，但是很多老百姓的感受卻并不明顯。
分析相關(guān)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大興、房山、密云以及朝陽區(qū)東南部地區(qū)占到全市總成交量的七成以上，也就是說，遠郊區(qū)縣的低房價是拉低3月均價的一個重要原因。
而就城市中心地區(qū)來看，雖有個別樓盤打折降價，但尚未形成普降的格局。數(shù)據(jù)顯示，在北京市296個延續(xù)銷售的樓盤中，只有81個項目價格真正出現(xiàn)了下降，僅占全部的27.4%，另有178個樓盤的價格保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是，其中還有30多個項目的價格仍有不同程度的上漲。
此外，雖然部分二手房的議價空間已逐漸開始增加，但并未出現(xiàn)趨勢性的全面降價勢頭。由于房租的不斷上漲，不少二手房主轉(zhuǎn)售為租，這又在很大程度上減少了二手房的供應(yīng)量，致使二手房價仍居高不下。
市區(qū)房價數(shù)據(jù)的波動，實際上可以被遠郊區(qū)的樓盤所中和。如果因為種種原因，遠郊樓盤賣得多，而市區(qū)樓盤賣得少，那么全市的房價就會很快被平均下來，而這樣的全市平均房價究竟反映了怎樣的市場變化，仍然需要繼續(xù)觀察。
當然，不可否認，在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)一些積極的變化。比如，“地王”頻現(xiàn)的火爆情景風光不再。與之形成鮮明對比的是，土地“流拍”、“底價成交”的消息不時傳出。有關(guān)部門公布的今年一季度土地市場交易數(shù)據(jù)也顯示，全國120個城市成交面積環(huán)比大幅縮水約三成，住宅用地成交價格也環(huán)比下滑了11%。而且在包括一線城市在內(nèi)的10個主要城市中，住宅用地平均溢價率最高也僅達50%。
此外，投資投機現(xiàn)象也大幅減少。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京第二套購房占比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民購房占比由40%多驟降至7.6%，這都說明投資投機資金已經(jīng)開始大規(guī)模退出。
而在各種房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼出臺，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓，房地產(chǎn)商的資金鏈也出現(xiàn)了不同程度的緊張態(tài)勢。根據(jù)最新公布的上市公司年報顯示，70家上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%，同時，存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風險，一些房地產(chǎn)商主動降價的意愿也有所增強。
這些都是促成房價“首降”的因素，但要判斷房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)出現(xiàn)了“逆轉(zhuǎn)”，不能單憑一兩個月的數(shù)據(jù)，更不能根據(jù)一個籠統(tǒng)的全市新房成交均價來判斷。
要讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)更真實地反映市場房價的變動情況，不妨進行細分區(qū)域的統(tǒng)計，比如二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)房價成交均價的走勢如何，這樣數(shù)據(jù)所反映的房價變動情況才能和老百姓的感受更接近，也才能為下一步的房產(chǎn)調(diào)控提供科學的數(shù)據(jù)支持。
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