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在德國，有58%的民眾會選擇一輩子租房，年輕人租房比例更是高達77%。在中國，你愿意長期租房嗎？
若心懷這樣的理想，也許你很快將在國內(nèi)住宅租賃市場混亂的現(xiàn)實中，被從頭到腳潑上一瓢涼水。
今年4月1日，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式實施。這是歷史上第一部針對房產(chǎn)中介的部門規(guī)章。該辦法主要針對二手房買賣市場種種亂象而設(shè)，涉及房屋租賃的部分卻很少，尤其對中介代理業(yè)務(wù)沒有明確規(guī)范或限制。此前，2月1日開始施行的《商品房屋租賃管理辦法》為合租現(xiàn)象畫上了句號。筆者認為，無論是《合同法》，還是兩個部門規(guī)章都不足以保護承租人的權(quán)益。
比如，涉及租房糾紛時，主要法律依托是《合同法》。但《合同法》本身是調(diào)整平等主體間關(guān)系的法。然而，在大多數(shù)城市住宅租賃市場供不應求的狀況下，相對業(yè)主來說，承租者處于弱勢，所以合同條款多是有利于業(yè)主的。租戶權(quán)益仍無法得到充分有效保障。
來看看發(fā)達國家的例子。德國的租房政策值得借鑒。
在德國，買一套房子相當容易，但租房成為德國民眾的住房首選，這主要得益于完善的租房制度。
首先是房租“指導價”制度。德國的房租并不是由供求關(guān)系所定，而是由政府、房客協(xié)會、房屋中介三方討論制定。討論結(jié)果會形成“租房價格表”，成為權(quán)威的“合理價格”，必須依此收租。
其次是嚴格的法律保障。德國租房市場繁榮，很大一點在于德國法律對房客“一邊倒”的保護。比如，嚴格規(guī)定了房租漲幅三年內(nèi)不得超過20%。房租超出“合理價位”的20%將被視為“房租超高”的違法行為，會被課以巨額罰款，超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為，房主甚至會被判三年徒刑。
對業(yè)主“驅(qū)逐租客”等行為，德國相關(guān)政策規(guī)定，即使租客有欠租違約等行為，業(yè)主也要出示足夠證據(jù)，然后由執(zhí)法人員實施收屋。為防止業(yè)主收回再租，法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時間期限內(nèi)不得再次出租。
再次是充足的房源。高租房率和穩(wěn)定租價的基礎(chǔ)是房源充足。德國政府一方面規(guī)定所有合作社建設(shè)的房屋必須用于出租而不是出售，一方面用無息貸款等優(yōu)惠政策鼓勵私人房產(chǎn)投資者建出租房，提供給中低收入人群。
在租房業(yè)發(fā)達的德國，健全的法規(guī)制度和配套的政策給租房者帶來了巨大的安全感，這是租賃市場繁榮的基石。當然，中德兩國住宅市場，還有相當大的差異。除了法制與誠信的環(huán)境，逆轉(zhuǎn)國內(nèi)大城市住宅租賃市場供需矛盾的問題，仍有相當長的路要走。更不用說，因為沒有相關(guān)配套的土地政策，盡管有關(guān)專家呼吁多年，類似德國的住宅合作社也無法在中國落地開花。
即便如此，如果中國的租房市場法制與誠信的環(huán)境能有所改善，相信愿意長期租房的人會越來越多。買房的剛性需求少了，房價還會如此高不可攀嗎？（本文摘編自財新網(wǎng)）
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