在德國,有58%的民眾會選擇一輩子租房,年輕人租房比例更是高達77%。在中國,你愿意長期租房嗎? 若心懷這樣的理想,也許你很快將在國內(nèi)住宅租賃市場混亂的現(xiàn)實中,被從頭到腳潑上一瓢涼水。 今年4月1日,《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》正式實施。這是歷史上第一部針對房產(chǎn)中介的部門規(guī)章。該辦法主要針對二手房買賣市場種種亂象而設(shè),涉及房屋租賃的部分卻很少,尤其對中介代理業(yè)務(wù)沒有明確規(guī)范或限制。此前,2月1日開始施行的《商品房屋租賃管理辦法》為合租現(xiàn)象畫上了句號。筆者認為,無論是《合同法》,還是兩個部門規(guī)章都不足以保護承租人的權(quán)益。 比如,涉及租房糾紛時,主要法律依托是《合同法》。但《合同法》本身是調(diào)整平等主體間關(guān)系的法。然而,在大多數(shù)城市住宅租賃市場供不應求的狀況下,相對業(yè)主來說,承租者處于弱勢,所以合同條款多是有利于業(yè)主的。租戶權(quán)益仍無法得到充分有效保障。 來看看發(fā)達國家的例子。德國的租房政策值得借鑒。 在德國,買一套房子相當容易,但租房成為德國民眾的住房首選,這主要得益于完善的租房制度。 首先是房租“指導價”制度。德國的房租并不是由供求關(guān)系所定,而是由政府、房客協(xié)會、房屋中介三方討論制定。討論結(jié)果會形成“租房價格表”,成為權(quán)威的“合理價格”,必須依此收租。 其次是嚴格的法律保障。德國租房市場繁榮,很大一點在于德國法律對房客“一邊倒”的保護。比如,嚴格規(guī)定了房租漲幅三年內(nèi)不得超過20%。房租超出“合理價位”的20%將被視為“房租超高”的違法行為,會被課以巨額罰款,超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為,房主甚至會被判三年徒刑。 對業(yè)主“驅(qū)逐租客”等行為,德國相關(guān)政策規(guī)定,即使租客有欠租違約等行為,業(yè)主也要出示足夠證據(jù),然后由執(zhí)法人員實施收屋。為防止業(yè)主收回再租,法律規(guī)定執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時間期限內(nèi)不得再次出租。 再次是充足的房源。高租房率和穩(wěn)定租價的基礎(chǔ)是房源充足。德國政府一方面規(guī)定所有合作社建設(shè)的房屋必須用于出租而不是出售,一方面用無息貸款等優(yōu)惠政策鼓勵私人房產(chǎn)投資者建出租房,提供給中低收入人群。 在租房業(yè)發(fā)達的德國,健全的法規(guī)制度和配套的政策給租房者帶來了巨大的安全感,這是租賃市場繁榮的基石。當然,中德兩國住宅市場,還有相當大的差異。除了法制與誠信的環(huán)境,逆轉(zhuǎn)國內(nèi)大城市住宅租賃市場供需矛盾的問題,仍有相當長的路要走。更不用說,因為沒有相關(guān)配套的土地政策,盡管有關(guān)專家呼吁多年,類似德國的住宅合作社也無法在中國落地開花。 即便如此,如果中國的租房市場法制與誠信的環(huán)境能有所改善,相信愿意長期租房的人會越來越多。買房的剛性需求少了,房價還會如此高不可攀嗎?(本文摘編自財新網(wǎng))
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