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        加息進程過半 樓市拐點為時尚早
        2011-04-07   作者:謝逸楓  來源:鳳凰網(wǎng)
         
        【字號

          2011年3月18日,中國人民銀行決定,從2011年3月25日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,這是中國央行自2010年以來第9次提高存款準(zhǔn)備金率,也是2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達20%,再創(chuàng)歷史最高點。離2011年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不到20天,2011年4月5日下午,中國人民銀行決定,自2011年4月6日起,上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
          本次加息背景是什么?筆者認為,自去年10月第四次加息,到今年第二次加息。在本來資金面就已很緊的背景之下,由于日本為抗戰(zhàn)海嘯與九級地震及重建城市與發(fā)展經(jīng)濟,開動印鈔機,市場流動性過剩。而利比亞戰(zhàn)爭導(dǎo)致石油和生產(chǎn)原材料價格暴漲。其它是CPI3月或破5,物價上漲,人民幣的升值吸引國外大量熱錢,市場上大量的貨幣洶涌。另外是2011年3月11日,國家統(tǒng)計局公開2月CPI和PPI數(shù)據(jù)反應(yīng)通脹預(yù)期壓力大和A股相對較弱的走勢及熱錢流入國內(nèi)速度加快等日本九級大地震,為拯救日本經(jīng)濟,開印鈔機等現(xiàn)象,實際上已反應(yīng)了市場對于加息或者是上調(diào)存款準(zhǔn)金率的預(yù)期。另外是3月份,在人民幣升值壓力不斷增強、外匯占款不斷增加的情況下,央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,說明穩(wěn)健的貨幣政策取向不會改變,也表明了決策層控制流動性、控制通脹的決心。
          未來會有幾次加息?筆者認為,預(yù)計3月的CPI漲幅或破5%,目前國內(nèi)通脹高位運行,油價和食品價格都有上漲的空間,克服通脹預(yù)期成為目前的主要任務(wù),因此加息也符合預(yù)期。加息后存款利率為3.25%,考慮當(dāng)前的通脹水平,離利率為正還有空間。雖然今年二次加息,但是銀行依然負利率,人民幣的升值和熱錢等因素,央行還會持續(xù)加息。通脹不是紙老虎,而是猛虎。因此,管理好預(yù)期通脹是當(dāng)前中國首要最關(guān)鍵的問題。當(dāng)然,本次加息不可能一步到位,第二季到第四季至少有三次加息。況且,CPI破5%的預(yù)期非常強烈,意味著通脹隨時卷土重來,甚至?xí)^預(yù)期的結(jié)果。
          一是人民幣繼續(xù)升值吸引大量的熱錢。二是物價瘋狂的上漲。三是國內(nèi)趨勢復(fù)雜。除了加息別無選擇,雖然不是當(dāng)前國家宏觀政策調(diào)控最好的辦法,卻是抑制通脹的理智舉動,況且光靠貨幣政策根本遏制不住通脹。同時,而人民幣升值不僅無助抑制通脹,反而增強通脹的預(yù)期。甚至陷入因人民幣升值-吸收巨大的熱錢-市場流動性過剩-物價瘋狂上漲導(dǎo)致惡性通脹怪圈。
          加息對開發(fā)商有什么影響?筆者認為,央行在兔年清明第二次加息,盡管此次加息旨在抑制高通脹,而并非專門針對房地產(chǎn),但對高度依賴資金的類金融業(yè)——房地產(chǎn)而言,影響首當(dāng)其沖。目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利率在35%以上,單次加息對開發(fā)商的影響并不大,但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對開發(fā)商資金鏈的影響卻有放大效應(yīng)。加息符合預(yù)期,25個基點低于市場預(yù)期。不對稱加息,房貸壓力上升有限。我們以100萬、30年期、基準(zhǔn)利率、等額本金為例,加息前的月按揭還款額為6255.06元,加息后月按揭還款額為6386.59元,增加額為131.53元,二次就是增加額到250元,增加比例約為3.6%,增幅相對較低,不會給購房者帶來太大的還款壓力。短期利空出盡,迎接板塊反彈。
          在短短的不到2個月時間內(nèi),與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)的措施緊密登場,使得房地產(chǎn)調(diào)控的壓力在短期內(nèi)實現(xiàn)了一次集中釋放,未來1-2個月內(nèi)調(diào)控政策更多地在于觀察與消化,即房地產(chǎn)行業(yè)在消化政策中“降溫”,成交量下滑。這對過快上漲的房價形成壓力。將為接下來房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。
          加息會重創(chuàng)樓市迎來下半年房價拐點?筆者認為,加息進程雖過半,但樓市拐點為時尚早。不過,不排除小部分中小房企降價促銷的現(xiàn)象,甚至出現(xiàn)一波價格打折高潮。不僅是考慮到開發(fā)商的資金因樓市十分低迷,最主要是本次加息導(dǎo)致房企融資貸款成本提高,在融資渠道封殺和貨幣政策收緊及銷售成交嚴重下滑,房地產(chǎn)商資金鏈趨緊,一旦資金回籠壓力驟增的情況下,小部分中小企業(yè)面臨貸不到款“斷奶”局面。房價將會有10%以下的跌幅,不過,不要指望房價會大跌。
          首先是加息的幅度和加息不可能一步到位及通脹預(yù)期依然強烈。其次是人民幣將繼續(xù)升值和吸引大量的熱錢進入樓市,況且目前依然是負利率,買房投資依然是有利可圖,房價上漲的幅度遠超過銀行存款的利息。最后是大部分的大房企去年銷售額進口貸有5萬多億和資本金依然20%及貨幣政策未實質(zhì)收緊的情況下,房企完全可以扛到半年以上,不會輕易降價,或者是通過打折扣的形式回收資金,因為他們目前的資金鏈還不屬于崩潰預(yù)期中。
          2011年4月1日,《2011年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)》報告顯示,2011年3月,十大城市住宅平均價格為15782元/平方米,較上月上漲0.29%,房價上漲趨勢得到遏制。具體來看,除上海環(huán)比下跌0.02%外,其他9個城市價格均環(huán)比上漲,漲幅皆在1%以內(nèi)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本[最新消息 價格 戶型 點評]調(diào)查數(shù)據(jù),2011年3月,全國100個城市住宅平均價格為8738元/平方米,環(huán)比上漲0.59%。其中82個城市價格環(huán)比上漲,2個城市與上月持平,16個城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有74個。
          自去年新國十一條和新國十條及新國五條到今年新“國八條”的先后出爐,樓市已經(jīng)逐漸降溫,銷售成交開始加速下降,房價卻依然堅挺,目前還未出現(xiàn)大面積的城市房價跳水,個別城市的房價松動已有跡象。盡管加息形成有效疊加效應(yīng),但是房價不會出現(xiàn)大幅度的暴跌20%或30%。由于貨幣政策比從緊還從緊,對內(nèi)地房企業(yè)和高借貸的企業(yè)的沖擊較大,對內(nèi)地銀行或會擴大息差收入,但資本市場流動性收窄始終會短期調(diào)整壓力 。

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