說(shuō)房?jī)r(jià)漲易跌難一定有不少人會(huì)罵我，但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷。說(shuō)實(shí)話，哪個(gè)地方政府敢說(shuō)“房?jī)r(jià)該跌”？恐怕沒(méi)有。兩重原因：其一，賣地收入是地方政府的重要財(cái)源，一半的政府開(kāi)支需要這筆錢支撐。解決不了賣地收入問(wèn)題，又如何迫使地方政府配合中央壓制房?jī)r(jià)？一連串問(wèn)題，是個(gè)死結(jié)。解開(kāi)死結(jié)的方法只能為地方解決新稅源的問(wèn)題。
其二，地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我們必須承認(rèn)，房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致賣地收入減少，會(huì)形成更大的地方財(cái)政赤字。為什么地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)很大？關(guān)鍵是相當(dāng)一部分資金被補(bǔ)進(jìn)財(cái)政虧空了。現(xiàn)在對(duì)地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)化，那地方政府還敢放棄土地收入？
此外，政府認(rèn)為房?jī)r(jià)該跌，房?jī)r(jià)就一定下跌嗎？事實(shí)已經(jīng)多次證明，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控從來(lái)都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外，其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟(jì)原因。
中國(guó)房?jī)r(jià)上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景，恐怕我們就會(huì)對(duì)這樣的房?jī)r(jià)上漲多一層理解。那時(shí)，美國(guó)放棄了強(qiáng)勢(shì)美元政策，美元貶值，大宗商品開(kāi)始大幅上漲。這是事實(shí)，毋庸置疑。
從房屋生產(chǎn)的角度看，大宗商品價(jià)格暴漲必然引發(fā)國(guó)內(nèi)原材料價(jià)格上漲，大大提升了建房成本。這同樣是事實(shí)。去比較一下2002年和現(xiàn)在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材、玻璃塑料的價(jià)格，就一目了然。開(kāi)發(fā)商為了維系利潤(rùn)率，向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)成本，以致房?jī)r(jià)上漲。
再?gòu)氖袌?chǎng)角度看，房?jī)r(jià)的不斷上漲，誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱，也很正常。為使資產(chǎn)保值增值，市場(chǎng)投資者的選擇是正確的。但問(wèn)題是，房?jī)r(jià)越來(lái)越離譜，脫離了普通百姓的承受力。對(duì)于中國(guó)自己不可控的成本推動(dòng)型價(jià)格上漲，關(guān)鍵的不是抑制價(jià)格，而在于增加百姓收入。但當(dāng)時(shí)中國(guó)的政策選擇是抑制房?jī)r(jià)。
結(jié)果是什么？房?jī)r(jià)越抑制越高，加上老百姓的收入增加過(guò)緩，現(xiàn)有收入又受到價(jià)格上漲的蠶食。
為什么房?jī)r(jià)會(huì)越抑制越高？關(guān)鍵是成本推動(dòng)，使得漲價(jià)有其內(nèi)在的剛性需要。再加上，房?jī)r(jià)越漲，買的人越多，買漲不買落的社會(huì)心理，使得需求過(guò)于旺盛。但需要旺盛只是表面現(xiàn)象，核心是成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而漲價(jià)誘發(fā)了需要旺盛。
現(xiàn)在同樣如此，成本上漲已經(jīng)顯而易見(jiàn)。注意，成本上漲推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲，不是靠調(diào)節(jié)“供求關(guān)系”可以解決的。因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商要么不建房，建房就要維系利潤(rùn)率。所以，無(wú)論需求多少，只要建房，成本傳導(dǎo)都是必然的。
其實(shí)，開(kāi)發(fā)商的名義利潤(rùn)率表現(xiàn)的很高，比如30%，但如果把這30%的利潤(rùn)攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時(shí)間中去，年利潤(rùn)率不過(guò)10%左右。所以，降房?jī)r(jià)要是依靠開(kāi)發(fā)商降價(jià)，基本沒(méi)戲，而必須地方政府讓利。如果開(kāi)發(fā)商和地方政府無(wú)利可讓，那房?jī)r(jià)下跌的空間在哪？
更重要的是，中國(guó)現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)問(wèn)題是從調(diào)整供求關(guān)系——減低需求、加大供給的角度著手，這是一個(gè)錯(cuò)誤的方向。因?yàn)椋枨笠菧p低了，開(kāi)發(fā)商以銷定產(chǎn)，而減低供給。正確的方向是加快廉租房建設(shè)，讓買不起房的老百姓“居有其屋”。但這不夠，同樣需要提高收入，強(qiáng)化那些“買不起房、又不夠租用廉租房條件”的人的購(gòu)房能力。