說(shuō)房?jī)r(jià)漲易跌難一定有不少人會(huì)罵我,但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷。說(shuō)實(shí)話,哪個(gè)地方政府敢說(shuō)“房?jī)r(jià)該跌”?恐怕沒(méi)有。兩重原因:其一,賣地收入是地方政府的重要財(cái)源,一半的政府開(kāi)支需要這筆錢支撐。解決不了賣地收入問(wèn)題,又如何迫使地方政府配合中央壓制房?jī)r(jià)?一連串問(wèn)題,是個(gè)死結(jié)。解開(kāi)死結(jié)的方法只能為地方解決新稅源的問(wèn)題。
其二,地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。我們必須承認(rèn),房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致賣地收入減少,會(huì)形成更大的地方財(cái)政赤字。為什么地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)很大?關(guān)鍵是相當(dāng)一部分資金被補(bǔ)進(jìn)財(cái)政虧空了。現(xiàn)在對(duì)地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)化,那地方政府還敢放棄土地收入?
此外,政府認(rèn)為房?jī)r(jià)該跌,房?jī)r(jià)就一定下跌嗎?事實(shí)已經(jīng)多次證明,面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),宏觀調(diào)控從來(lái)都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟(jì)原因。
中國(guó)房?jī)r(jià)上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景,恐怕我們就會(huì)對(duì)這樣的房?jī)r(jià)上漲多一層理解。那時(shí),美國(guó)放棄了強(qiáng)勢(shì)美元政策,美元貶值,大宗商品開(kāi)始大幅上漲。這是事實(shí),毋庸置疑。
從房屋生產(chǎn)的角度看,大宗商品價(jià)格暴漲必然引發(fā)國(guó)內(nèi)原材料價(jià)格上漲,大大提升了建房成本。這同樣是事實(shí)。去比較一下2002年和現(xiàn)在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材、玻璃塑料的價(jià)格,就一目了然。開(kāi)發(fā)商為了維系利潤(rùn)率,向房?jī)r(jià)傳導(dǎo)成本,以致房?jī)r(jià)上漲。
再?gòu)氖袌?chǎng)角度看,房?jī)r(jià)的不斷上漲,誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱,也很正常。為使資產(chǎn)保值增值,市場(chǎng)投資者的選擇是正確的。但問(wèn)題是,房?jī)r(jià)越來(lái)越離譜,脫離了普通百姓的承受力。對(duì)于中國(guó)自己不可控的成本推動(dòng)型價(jià)格上漲,關(guān)鍵的不是抑制價(jià)格,而在于增加百姓收入。但當(dāng)時(shí)中國(guó)的政策選擇是抑制房?jī)r(jià)。
結(jié)果是什么?房?jī)r(jià)越抑制越高,加上老百姓的收入增加過(guò)緩,現(xiàn)有收入又受到價(jià)格上漲的蠶食。
為什么房?jī)r(jià)會(huì)越抑制越高?關(guān)鍵是成本推動(dòng),使得漲價(jià)有其內(nèi)在的剛性需要。再加上,房?jī)r(jià)越漲,買的人越多,買漲不買落的社會(huì)心理,使得需求過(guò)于旺盛。但需要旺盛只是表面現(xiàn)象,核心是成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,而漲價(jià)誘發(fā)了需要旺盛。
現(xiàn)在同樣如此,成本上漲已經(jīng)顯而易見(jiàn)。注意,成本上漲推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲,不是靠調(diào)節(jié)“供求關(guān)系”可以解決的。因?yàn)椋_(kāi)發(fā)商要么不建房,建房就要維系利潤(rùn)率。所以,無(wú)論需求多少,只要建房,成本傳導(dǎo)都是必然的。
其實(shí),開(kāi)發(fā)商的名義利潤(rùn)率表現(xiàn)的很高,比如30%,但如果把這30%的利潤(rùn)攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時(shí)間中去,年利潤(rùn)率不過(guò)10%左右。所以,降房?jī)r(jià)要是依靠開(kāi)發(fā)商降價(jià),基本沒(méi)戲,而必須地方政府讓利。如果開(kāi)發(fā)商和地方政府無(wú)利可讓,那房?jī)r(jià)下跌的空間在哪?
更重要的是,中國(guó)現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)問(wèn)題是從調(diào)整供求關(guān)系——減低需求、加大供給的角度著手,這是一個(gè)錯(cuò)誤的方向。因?yàn)椋枨笠菧p低了,開(kāi)發(fā)商以銷定產(chǎn),而減低供給。正確的方向是加快廉租房建設(shè),讓買不起房的老百姓“居有其屋”。但這不夠,同樣需要提高收入,強(qiáng)化那些“買不起房、又不夠租用廉租房條件”的人的購(gòu)房能力。