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        房價(jià)收入比和租售比為何都在中國失靈
        2011-03-23   作者:李木子  來源:證券日報(bào)
         
        【字號
          距離各城市公布房價(jià)控制目標(biāo)截止日期還有不到10個工作日,多數(shù)東部城市和一線城市不約而同地選擇了“沉默”,只有中西部少數(shù)城市公布了調(diào)控目標(biāo)。
          1月26日公布的新“國八條”中提出,2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。
          在已公布的調(diào)控目標(biāo)中,銀川、太原、貴陽等城市,毫無例外地以GDP或人均可支配收入增幅作為房價(jià)控制增幅的參照系數(shù),而“居民住房支付能力”,尚未見相關(guān)描述。
          同時(shí),我們也要掂量一下這種掛鉤的合理性。一方面,這兩個指標(biāo)是變動的,實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)估數(shù)值可能存在一定差距,CPI的波動也處在精確控制范圍之外,這將直接導(dǎo)致房價(jià)控制目標(biāo)的上下浮動;另一方面,在過去的兩年間,房價(jià)曾以遠(yuǎn)超過人均可支配收入增幅的速度高歌猛進(jìn)。以北京為例,多數(shù)樓盤現(xiàn)在的售價(jià)是兩年前的兩倍還多。實(shí)際支付能力被隱藏在簡單易操作的房價(jià)控制目標(biāo)背后。
          客觀而言,建立房價(jià)控制目標(biāo)模型的困難非常多,政策的變動、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治形勢、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、GDP增長、居民可支配收入增幅、CPI、政府的保障等等許多因素,都會影響房價(jià)走勢。與“居民住房支付能力”相比,GDP或人均可支配收入增幅具有客觀、量化的特征,房價(jià)控制目標(biāo)與這兩個指標(biāo)掛鉤,操作性較強(qiáng)。
          房價(jià)控制目標(biāo)參照GDP和人均可支配收入增幅這兩個指標(biāo),量化了控制目標(biāo),同時(shí)操作簡便對比明顯。然而,簡單將這兩個指標(biāo)設(shè)立為參照系數(shù),并不適合現(xiàn)在的房價(jià)控制目標(biāo)。更確切地說,在這一模式下運(yùn)行的房價(jià)控制目標(biāo),其房價(jià)控制結(jié)果,依然不是居民實(shí)際住房支付能力可承受的。
          房地產(chǎn)調(diào)控是在房價(jià)過快上漲之后應(yīng)時(shí)而出,一系列的調(diào)控政策落地之后,房價(jià)增長依舊,只是速度略有放緩。房價(jià)的持續(xù)增長,讓國際通行的房價(jià)收入比在中國失去了“話語權(quán)”,租售比也成為拉動房租不斷上漲的“充足理由”。在此背景下提出的房價(jià)控制目標(biāo),應(yīng)充分考慮到房價(jià)已經(jīng)快速增長的“絕對量”和居民收入增長及CPI波動帶來的住房支付能力的變動。
          “十二五綱要”第八篇第三十五章給房價(jià)確定的合理水平,就是“與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”。消費(fèi)能力與實(shí)際收入水平直接相關(guān),“與消費(fèi)能力基本適應(yīng)”的房價(jià)合理水平,涵蓋了上述種種考慮因素。既考慮到了GDP和人均可支配收入的增長,也考慮到了房價(jià)曾經(jīng)的快速增長脫離了消費(fèi)增長能力的實(shí)際情況,CPI的增長對居民實(shí)際消費(fèi)的影響也被考慮在了其中。
          “市場的歸市場、保障的歸保障”,房地產(chǎn)市場雙軌運(yùn)行的模式在去年底今年初逐漸清晰明朗。“十二五”期間3600萬套保障房的建設(shè)規(guī)劃,將保障范圍從7%擴(kuò)大至20%,即便如此,依然有80%的人口,需要從市場上購買商品住宅或者租賃住宅以滿足居住需求。
          與保障范圍相比,“市場”在體量上占據(jù)絕對優(yōu)勢,由此觀之,房價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)還是涉及到大部分人的切身利益,與他們的實(shí)際生活息息相關(guān),控制目標(biāo)的參照系數(shù)應(yīng)擴(kuò)大范圍,不是單純地盯住GDP增長或人均收入增長。
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